종합부동산세(종부세) 실수, 재건축/입주권/지방 주택 사례 절세 방법

종부세 납부 실수

종부세 실수, 이 세 가지에서 가장 많이 발생합니다 (2025년 기준)

종합부동산세는 공시가격 9억 원 초과 주택에 부과되는 보유세로, 1가구 1주택자의 경우 12억 원 초과 시부터 과세됩니다. 매년 바뀌는 제도와 특례, 그리고 신청 기한을 놓치면 의도치 않게 2주택자나 고세율 적용 대상이 될 수 있어요.

 핵심 요약:
- 종부세 과세 기준일: 매년 6월 1일 보유 기준 - 합산배제 및 과세특례 신청 기한: 9월 말까지 - 실수 유형: 대체주택 보유, 재건축 조합원 입주권, 지방 저가주택 명의 착오

 

1. 재건축 기간 중 취득한 대체 주택

양도소득세는 재건축 기간 중 취득한 대체 주택에 대해 1가구 1주택 특례를 인정하지만, 종부세는 그렇지 않습니다.

• 종부세는 재건축 기간 중 보유한 대체주택에 대해 2주택자로 과세
• 유예기간 없음 → 대체주택을 6월 1일 전에 처분해야 절세 가능
• 양도세 비과세 요건(1년 거주 + 3년 내 입주 후 1년 이상)은 종부세와 무관

주의!
6월 1일 이전에 재건축 주택으로 입주해도 대체주택을 양도하지 않았다면 2주택자 종부세 과세

2. 재건축 사업 구역 내 조합원 입주권 매입

재건축 구역 내 공실이나 철거 예정 주택도 철거 전까지는 주택으로 간주되기 때문에 조합원 입주권을 취득했다면 종부세 대상 주택 수에 포함됩니다.

• 단전·단수, 폐쇄 조치된 공실이라도 철거 전까지는 주택 취급
• 3년 내 철거 예정이면 종부세 합산배제 대상 가능
• 이 경우 주택건설목적 멸실 예정 주택으로 합산배제 신고 필요

절세 팁:
- 재건축 조합 신탁과 연계된 멸실 예정 주택 → → 3년 이내 철거 계획 입증 시 종부세 대상 제외 가능 → 국세청에 9월 말까지 신고 필수

 

3. 지방 저가 주택, 명의가 다르면 세금 폭탄

지방 부동산 활성화를 위한 종부세 특례가 있지만, 명의 선택이 잘못되면 특례 적용을 받지 못합니다.

• 공시가격 3억 원 이하 + 수도권 외 비광역시/비특별시 지역
• 1주택을 소유한 본인 명의로 저가 주택을 취득해야 특례 적용
• 배우자, 자녀 명의로 지방 주택을 매입하면 특례 제외

주의!
지방 주택은 세대 구성원 중 1주택자 본인이 직접 매입해야 특례 가능 → 배우자 명의로 매입하면 종부세 중과세 대상

 

9월 말까지 해야 할 일 체크리스트

• 재건축 대체주택 보유 여부 → 6월 1일 이전 처분 여부 확인
• 조합원 입주권 보유 → 3년 내 철거 예정이면 합산배제 신청
• 지방 저가주택 특례 → 본인 명의 취득 여부 검토
• 합산배제 및 과세특례 → 9월 말까지 국세청 신청

 실전 절세 전략:
- 주택 수 계산 기준일은 매년 6월 1일 - 과세 대상에서 제외되려면 신고 및 요건 충족이 선행되어야 함 - 무심코 넘긴 명의, 시기 실수가 수백만 원 차이로 이어질 수 있음

종부세, 실수하지 않으려면?

종부세는 단순히 집값이 올랐다고만 과세되는 게 아닙니다. 보유 시기, 명의, 철거 여부, 입주권 상태 등에 따라 과세 여부가 완전히 달라질 수 있어요.

지금 보유 중인 부동산이 위 조건에 해당된다면 국세청 홈택스에서 합산배제 신청 가능 여부를 점검하고, 9월 말 전까지 필요한 조치를 반드시 완료하세요.

 

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