올해(2023) 부터 달라지는 부동산 제도 활용 | 내집 마련

달라지는 부동산 제도 활용해서 내집 마련

정부의 대출규제 완화

- 12월부터 규제지역 내 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출(주담대)이 허용됐다. 또 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분 조건)에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 단일화했다. 서민/실수요자를 대상으로한 대출 우대 혜택도 확대됐다. 규제지역 내 LTV 우대 대출 한도는 기존 4억 -> 6억으로 늘어났다. 우대폭도 10~20% -> 20% 포인트로 단일화됐다.

 

특례보금자리론 

- 일반형 안심전환대출과 적격대출을 통합한 정책금융 상품이다. 9억 이하 주택에 대해 최대 5억까지 대출이 가능하다. 시중금리보다 저렴하게 고정금리로 이용할 수 있다는 점이 실수요자에게 매력이다. 금리는 4%대 초반에서 형성될 가능성이 높다. 또 소득 수준에 비례해서 대출 한도가 정해지는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다. 

 

생활안정목적 주담대에 적용되는 대출한도 2억은 폐지된다. LTV와 총부채상환비율(DTI) 규제 내에서 관리할 방침이다. 

바뀌는 청약제도

- 1월부터 무순위 청약 거주지역 요건도 폐지된다. 무순위 청약 자격을 무주택자라면 누구나 지원할 수 있도록 변경됐다. 또 예비입주자 명단 공개 기간도 60일 -> 180일로 대폭 늘린다. 예비당첨자 수는 기존 가구 수의 40% 이상에서 500% 이상으로 확대된다. 

공공분양 '미혼 청년 특별공급'

 

- 공공분양 청약 방식을 나눔형/선택형/일반형으로 세분화된다. '미혼 청년 특별공급'은 나눔형과 선택형에 신설된다. 나눔형은, 시세의 70%로 주택을 공급하고, 이후 수분양자가 공공에 주택을 환매할 경우, 처분 손익의 70%까지 보장하는 분양 방식이다. 선택형은, 6년 임대 거주 후 분양 여부를 선택하는 방식이다. 

미혼 특별공급의 자격 요건

- 주택 소유 이력이 없는 만 19~39세 미혼자
- 소득기준: 가구원당 월평균 소득 140% 이하(월 450만원)

민간분양 중소형 평형 (85㎡ 이하) 추첨제 도입

- 기존 투기과열지구 중소형 평형은 100% 가점제로 분양이 이뤄졌다. 정부가 청년층의 당첨 기회를 높이기 위해 투기과열지구 60㎡ 이하 소형평형 주택에 추첨제 물량을 60%, 가점제 물량을 40%씩 배정한다. 투기과열지구 60㎡초과 ~85㎡ 이하 중소형 평형에도 추첨 물량 30%를 할당한다. 

 

청년층 당첨 확률이 높아지는 것을 감안해서 생애최초/신혼부부 등에 대한 특별공급 비중은 조금 줄어든다.

부동산 세제 변화

- 1월부터 부동산 취득세 과세 표준이 바뀐다. 매매 등 유상취득분의 취득세는, 취득한 가격인 실거래가를, 증여 등 무상취득은 시장가치를 반영한 시가인정액을 과세표준으로 책정한다. 

 

1 가구 1 주택자 종합부동산세 기본공제 상향

 

- 6월부터 1 가구 1 주택자의 종부세 기본공제는 11억 -> 12억으로 늘어나고, 그 외 기본 공제 금액도 6억 -> 9억으로 상향 조정된다. 부부 공동명의 1 주택자는 9억씩 총 18억을 공제받을 수 있다. 조정대상지역 내에 주택을 2채 이상 보유한 다주택자는 중과세율(1.2~ 6.0 %)이 아닌, 일반세율 (0.5~ 2.7%)을 적용받는다. 

 

과세표준 12억이 넘는 3 주택자는 최고 세율이 5%로 낮아진다. 생애 처음으로 주택을 사는 사람에게는 취득세를 감면해 준다. 연소득이나 주태각격에 상관없이 누구나 주택을 처음 취득하면, 200만 원까지 취득세가 면제된다. 주택 수에 따라 다르게 적용되던 세부담 상한율은 150%로 단일화된다. 

재건축 안전진단 기준 완화

- 안전진단 4개 평가 항목 중 구조안정성 비중이 50% -> 30%로 줄어들고, 주차공간과 층간소음 등 주거 환경 비중을 15% -> 30%로, 난방과 급수배관 등 설비 노후도 평가 비중을 25% -> 30%로 상향한다. 이에 따라서, 건물 골조가 아직 튼튼해도 주차공간이 협소하거나 층간소음이 심한 아파트 단지의 경우, 재건축 판정 가능성이 높아지게 된다. 

 

공동주택 관리비 공개 의무 대상

- 관리비 공개 의무 대상은 기존 100 가구 -> 50 가구 이상으로 확대된다. 단, 다세대 등 소규모 공동주택 관리 주체의 업무 부담을 덜어주기 위해 공개 항목은 21개에서 13개로 간소화된다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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