분양 계약 놓친 재건축 지위 / 오피스텔 각종 세금

분양 계약 놓친 재건축 지위 / 오피스텔 세금

 

분양계약 놓친 재건축 계약자, 조합원 자격 받을 수 있을까?

- 서울행정법원 법정에 선 원고는 정비업계에서 유명한 조합장 K 씨였다. 그는 자신이 과거 조합장을 지낸 조합이 아닌, 다른 조합을 상대로 조합원지위를 인정해 달라는 소송을 진행 중이었다. 재판장이 K 씨에게 소송을 제기한 이유를 묻자,

 

"코로나시기로 어수선 하던 시절이라 정해진 분양계약 기간에 계약을 맺을 수 없었고, 뒤늦게 체결한 피치 못할 사정이 있으니 조합원으로 받아줘야 한다"고 대답했다. 

 

이와 같은 K씨 주장에 대한 재건축 조합 변호사의 대답은 "현재 조합이 정관을 변경해 뒤늦게 분양계약을 체결한 조합원도 조합원으로 받아주기 위한 총회를 준비 중"이라고 했다. 보통 조합원 지위 인정 여부를 다투는 재판과는 다르게 우호적인 반응이었다. 다른 사건이었다면 조합원 지위를 두고 치열한 공방전을 펼쳤을 것이다. 

 

얼마 전 K씨는 서울 한 재건축 조합의 부조합장 직무집행정지 가처분 사건에 휘말리기도 했다. 이때도 K 씨를 비롯한 일부 조합원이 조합 정관에 정해진 기간 내 분양 계약을 체결하지 않아서 조합원 지위기 인정되지 않을 수 있다는 게 쟁점이었다. K 씨를 비롯한 일부 조합원이 조합원 지위 확인 소송을 제기한 것이다. 

보통 재건축 조합 정관에는

 

- 분양 신청을 하지 아니한 자 
- 분양 신청을 철회한 자 
- 관리처분 계획에 의해 분양 대상자에서 제외된 자 

 

등을 현금청산자로 규정하고 있다. 정해진 기간 내 분양계약을 체결하지 않은 자도 현금청산자로 취급하는 위 규정을 준용한다. 따라서 분양계약을 맺지 않은 자는 현금청산자가 되는 것이 널리 퍼진 원칙이라고 할 수 있다. 그런데 변론 기일에서 조합 측 변호사가 K 씨와 같은 입장을 보인 것이다. 

 

이렇게 조합 정관을 변경한다면 K씨가 조합원 지위를 확인받을 수 있을까? 

- 분양계약 효력에 대한 서울고등법원과 대구지방법원의 판결이 있다. 이를 해석해 보면, 재건축 조합이 수립하는 관리처분계획은 조합원의 재산에 직접적인 영향을 미치므로, 행정처분에 해당한다. 관리처분계획에 반하는 분양계약은 그 효력이 인정될 수 없다. 

 

또 조합원과 조합 사이 분양에 관한 관계는 도시정비법, 정관, 관리처분계획에 의해 만들어지는 것이지 분양계약에 의해 형성되는 것은 아니다. 따라서 도시정비법, 조합의 정관, 관리처분계획 중 분양계약에 따른 효과를 정한 규정이 있다면 그에 따를 수도 있다. 

 

 

- K씨와 재건축 조합은 이와 같은 판례 해석에 착안한 것으로 보인다. 즉 분양 계약을 뒤늦게 체결한 자에 대해 어떤 지위를 인정할지 도시정비법, 조합정관, 관리처분계획 등에 정해두지 않은 상황에서 '분양계약 기간이 지나 뒤늦게 분양 계약을 맺은 조합원도 유효한 분양계약 체결로 본다'는 취지로 조합 정관을 변경한다면 계약 효력에 대한 보충이 가능할 수 있다. 

 

단, 정관을 변경하기까지 분양계약 기간을 초과해 계약을 체결한 조합원에게 다시 조합원 지위를 부여하는 것은 특혜 부여라고 볼 여지도 있다. 정관 변경 사항인 조합원의 권리, 의무 변경 조치는 정관 변경이 가능한 정족수의 동의와 총회 의결 절차를 필수적으로 준수할 필요가 있을 것이다. 

오피스텔 취득/보유/처분 시 부가가치세/양도세

 

- 오피스텔 투자 수익률을 최종적으로 결정짓는 것은 매도할 때 납부한 부가가치세와 양도소득세 금액이다. 오피스텔은 세법 항목에 따라 적용이 달라지므로 취득, 보유, 처분까지 전 과정에서 주의 깊게 검토해야 한다. 오피스텔을 분양받거나 사업자로부터 매수한 경우에는 부가가치세를 환급받을 수 있다. 

 

매수 시점에 사무용으로 사용하기로 하고 부가세를 환급받은 경우에는 계속 사무용으로 사용해야 한다. 도중에 주거용으로 전환한다면 주거용으로 사용하게 된 날의 다음 달 25일까지 신고하고 부가가치세를 납부하면 가산세를 적용받지 않는다. 반면, 세무서로 부터 주거용으로 사용하고 있음이 확인되면 가산세까지 납부해야 한다. 

 

오피스텔을 매도할 때

- 매도할 대도 건물과 관련 부가가치세를 정산해야 한다. 오피스텔 매도자는 전체 매매 금액에서 토지분과 건물분의 기준시가 비율을 안분해 건물분에 해당하는 부가가치세를 매수자로 부터 받아서 세무서에 납부해야 한다. 매수자는 납부한 부가가치세를 세무서로부터 환급받는다. 

 

계약서상 부가가치세 별도라는 내용을 기재하지 않았다면 매매금액에서 부가가치세를 부담해야 하므로, 투자 수익 차원에서 매우 불리하다. 단, 실무에서 임대차 계약이 체결된 오피스텔의 경우, 포괄양수도 조건으로 거래하고, 부가가치세를 별도로 납부한 뒤 환급받는 절차를 간소화하기도 한다. 

 

포괄양수도 조건으로 매수했지만 임대차 계약을 종료하고, 직접 사용하는 등 포괄양수도 조건을 만족하지 못하는 경우에는 부가가치세 추징의 대상이 되므로 유의해야 한다. 

 

 

- 매도할 때 양도소득세 산정도 중요하다. 오피스텔은 사무용 건물이므로 주택이 아닌 건물의 양도소득세를 적용받는다. 분양권 상태에서 매도할 수 있고, 준공 후 건물 상태에서도 팔 수 있다. 오피스텔 분양권을 팔 때는 세법에서 정한 단기 중과세율(70%, 60%)이 적용되는 대상이 아니므로, 일반적인 단기세율(1년 미만 50%, 1~2년 40%)이 적용된다.

 

오피스텔 분양권을 2년 이상 보유한 상태에서 매도하는 경우에는 60%의 분양권 양도세율이 아닌 누진세율이 적용된다. 오피스텔이 준공돼서 건물로 사용하고 있다면 건물의 취득 시점부터 계산해서 2년 이상이 되는 경우, 최대 45%의 누진세율 적용이 가능하다. 

 

이와는 별개로 1가구가 하나의 오피스텔만을 소유하고 있으며, 그 오피스텔을 주택으로 사용하고 있는 경우에는 1 가구 1 주택 비과세의 요건을 적용해서 양도할 때 비과세도 적용받을 수 있다. 양도소득세는 실질 과세를 우선으로 한다. 주거용 오피스텔의 경우, 실제 주택응로 사용하고 있음이 확인된다면 주택으로 적용할 수 있다. 

반면 주거용 오피스텔 임대로 월세를 받고 있다면

- 주거용 오피스텔을 임대해서 세입자로부터 월세를 받고 있다면 유의해야 한다. 특히 다른 주택을 양도할 때 보유하고 있는 오피스텔 중 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔이 있다면 반드시 현황 등을 확인하고 다른 주택 양도에 영향을 미치는 부분이 없는지를 검토해야 한다. 

 

 

주택임대사업자로 등록된 내역이 있는 오피스텔의 경우, 양도소득세를 계산할 때 주택으로 보기 때문에 다른 주택 양도 때 주택수에 합산되기 때문이다. 오피스텔을 주택으로 사용하고 있으면서 주택이 아닌 것으로 판단하고 다른 주택을 양도하는 경우에는 비과세라고 알고 있었던 부분이 2 주택 세율(현재는 일반세율)이 적용될 수 있다. 

 

특히 12억이 넘는 고가주택은 비과세와 과세의 차이가 크다. 오피스텔을 주택으로 사용하지 않았다고 증명하기 위해서는 세입자 전입신고를 금지한다거나 하는 정도로는 충분하지 않다. 실제 그 사용자가 사무실로 이용하고 있다는 것을 명확하게 해야 한다. 

 

 

 

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