상가 뺄 때 권리금/원상복구 의무 범위

상가 뺄 때 권리금/원상복구 의무

상가 원상복구 범위

- 상가 원상복구는 임대인과의 관계에서 부담하는 의무이기 때문에 '임대인과 합의'만 된다면, 복구 범위를 줄일 수 있다. 임대인 입장에서도 시설을 직접 활용하는 것이 아니기 때문에 협의하는 데는 한계가 있고, 원상복구 비용을 최대한 줄이기 위해서는 기존 시설을 활용할 수 있는 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하는 것이 좋다. 

원상복구 범위를 명확히 기록

- 원상복구는 임대차계약 체결 당시 상태로 복구하는 것이므로, 원래의 상태가 어땠는지 기록해두지 않으면 분쟁이 생길 수 있다. 따라서 '임대차 계약서'나 '원상복구 합의서' 등을 통해서 범위를 구체적으로 기재해 두어야 한다. 범위를 글로 표현하기 어렵다면, 임대차체결 및 잔금  지급 당시의 상태를 동영상으로 촬영해 두는 것이 좋다. 

 

그리고 '복구 범위를 합의하는 과정'도 동영상으로 남겨두는 것이 유리하다. 

원상복구 시 임대인에게 상가 도면 요청

 

 

- 철거 등 원상복구는 인테리어처럼 덧붙이기 보다는, 떼어내는 작업이 많기 때문에 천정, 벽, 바닥에 매립되어 있는 전기, 가스, 냉난방 시설 등이 원상복구 공사 과정에서 손상될 위험이 있다. 따라서 상가 임차인은 임대인과 원상복구에 관한 협의를 진행하면서, '상가건물의 설계 도면을 요청하는 것'이 좋다. 

 

그리고 이렇게 입수된 설계 도면은 원상복구 공사가 시작되기 전에 공사 업체에 전달해야 한다. 

 

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상가 권리금 

- 권리금이란, 이전부터 장사하던 사람이 새롭게 들어오는 임차인에게 집기나 시설 등에 대한 비용을 주는 것이다. 기존에 있던 인테리어나 손님 규모 등 장사가 잘 되는 이유를 비용으로 책정해서 주는 것이다. 

권리금 종류 

1) 시설 권리금

- 시설 권리금은 기존 임차인이 영업하기 위해 구입한 비품과 집기, 주방기기나 인테리어 등에 대해 투자한 금액에 지불하는 것이다. 기존 업종과 비슷하거나 동일할 때 지불하는 경우가 많고, 그렇지 않은 경우는 받기 어렵다. 시설권리금은 통상 3년 기한을 적용한다. 감가상각을 적용해서 3년이 지나면, 없는 것이 일반적이다. 

 

예를 들어, 기존에 식당을 했는데 새롭게 들어올 사람도 식당을 하고 싶어 한다면, 미리 만들어 놨던 것들을 사용할 수 있어 이에 대해 금액을 지불한다. 하지만 전혀 다른 업종이라면 인정받을 수 없다. 

2) 영업 권리금

- 영업은 기존에 단골손님이 많고, 영업을 잘해서 매출 상황이 좋았다면 새 임차인이 이것에 대해 혜택을 볼 수 있기 때문에 지불하는 비용이다. 하지만 만약 다른 업종이라면 이것도 인정받기 어렵다. 기존의 손님들이 새로 들어서는 가게의 매출에 도움이 되는 경우에 인정받는 것이다. 영업권리금 산정은 보통 1년 매출과 순이익을 기준으로 한다. 

3) 바닥 권리금

- 바닥은 점포 위치에 영향을 받는 것이다. 좋은 상권이나 입지에 위치해 있을 때 이것에 따라 매출 증가에 영향을 준다고 판단되는 경우 지불하는 비용이다. 영업/시설 권리금과는 다르게, 다른 업종이라도 인정받을 수 있다. 통상적으로 세 종류를 합해서 권리금이라고 부르며, 어느 하나를 골라 따로 부르지는 않는다. 

권리금 관련 법률

상가건물 임대차 보호법 제10조의 4(권리금 회수 기회보호 등)에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않아야함을 규정하고 있다. 유의할 점은, 권리금에 대해 법률이 관여하는 범위는, 임대인이 권리금 회수를 방해하지 않을 책임까지다. 

 

- 권리금 거래 자체에 대한 법적근거는 없다. 권리금 거래에 대한 책임은 거래 당사자인 임차인에게 있다. 단, 매출 부풀리기와 같은 부정한 방법으로 인해 피해를 입었을 경우에는 사기죄로 형사고소를 할 수 있다. 

임차인 권리금 회수 방해 시, 손해배상 판례 

 

- 상가건물 임대차 보호법에는 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 보장해주기 위한 권리금 회수기회 방해 금지에 관한 규정이 있다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유없이 기존 임차인이 데려온 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 없다. 

 

임대인이 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 게 법적으로 금지되어 있다는 의미다.  임대인으로서는 임대차 계약 기간 동안  임차인이 계약 갱신을 요구하면 최소 10년 동안의 임대차 기간을 보장해 줘야 한다. 또 계약 종료 시에는, 임대인이 원하지 않아도 권리금 회수기회 방해금지 규정에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결할 의무가 발생한다고 생각할 수 있다.

 

이를 위반하면 임차인이 입는 피해에 대한 손해배상책임까지도 부담하도록 하고 있어서 부담이 클 수 있다. 상가건물 임대차 보호법에서는 이런 점을 고려해서 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 계약 체결을 거절할 수 있도록 정하고 있다. 

임대인이 거절할 수 있는 사유

- 임대인이 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다고 하면 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 계약 체결을 거절할 수 있다. 최근 대법원은 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우'에 대한 해석을 명확히 했다. 

 

임대차 종료 시 위 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차 계약 체결을 거절해야 하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가 건물을 영리 목적으로 사용하지 않아야 한다. 예를 들어, 다른 사유로 계약 체결을 거절한 뒤 1년6개월 동안 비영리로 사용했더라도 위의 정당한 거절 사유에는 해당하지 않는다. 

 

임대인에 위 사유로 계약 체결을 거절한 이후 상가건물을 처분한 경우라면, 새로운 상가건물 소유자의 비영리 사용 기간까지 합쳐서 1년 6개월 이상이 돼야 한다. 위 사유를 이유로, 신규 임차인이 되려는 자와 계약 체결을 거절할 경우, 새로운 소유자까지 비영리로 사용해야 할 의무가 발생할 수 있다. 

 

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인테리어 계약 사기방지 팁

1. 인테리어 계약 

1) 업체 찾는 방법

- 지인소개: 안전성은 있지만, 가격 비교할 때 눈치가 보일 수 있다. 
- 블로그 & SNS: 포트폴리오 확인이 쉽지만, 검증이 어렵다 
- 중개 플랫폼: 견적을 받을 때 간편하지만, 사고 시 처리가 불편할 수 있다. 

 

2) 업체와 소통 방법 

 

'평당 대략 얼마예요?' 라고 물으면 제대로 된 업체라면, 대답해 줄 수 없고 잘 모른다고 생각해서 바가지 쓸 수 있다. 어느 포트폴리오를 보고 연락을 했고, 시공 평수, 예산, 공사 희망일, 원하는 콘셉트를 얘기하면 대략적인 견적을 받을 수 있다.  

2. 인테리어 업체 잘 고르는 방법 

 

1) 업체 선정 전에 확인할 것 들

 

- 당근마켓, 지역 카페 등의 지역 커뮤니티에서 꼼꼼히 후기 확인, '최근 1~2년 내의' 인테리어 시공 포트폴리오 확인하기, 브랜드 업체에 시공을 맡길 때도 반드시 지역 까페 후기를 확인해야 한다. 

 

2) 견적 의뢰 전 확인할 것 들 

 

- 사업자등록증 확인 후 www.kiscon.net에서 업체명과 대표자 이름을 검색해서, 정상적인 시공업체인지 확인한다. 처음 현장에서 견적을 받은 다음, 반드시 사무실에 한 번 더 방문한다. 사무실 주소 자체가 가짜인 경우도 있다. 그리고 사무실에 가면 샘플 자재를 눈으로 볼 수 있다. 

3. 현장 미팅과 견적서 작성 전 팁 

1) 미리 준비해야 할 것 

- 원하는 콘셉트의 인테리어 사진을 최대한 많이 들고 간다. 
- 원하는 자재 종류, 색상, 추가 옵션 등을 사전에 충분히 공유한다. 
- 건축물대장을 열람해서 평면도를 준비하면 더 좋다. 

 

2) 견적서 작성 전 조심해야 할 것 

- 가로X세로X높이 사이즈를 재는 것뿐만 아니라 전기 및 설비 시설, 보수, 보강이 필요한 부분 등 디테일한 것까지 확인하는지를 봐야 한다. 

- 자기 의견만 고집하는 업체는 하던 대로 대충 시공할 가능성이 높다. 

- 견적서는 인건비/자재비/공사 항목이 들어있는 상세 견적서로 받는다. 

 

4. 계약서 작성

1) 반드시 들어가야 하는 내용

- 공정거래위원회의 [표준 인테리어 계약서] 를 참고한다. 
- 반드시 업체 정보, 공사 항목, 공사 기간, 대금 지급 방식과 지급일, 하자보수기간, 지연손해금, 위약금과 관련된 내용이 들어가 있어야 한다. 

 

2) 계약서 작성 전에 조심해야 할 것 

- 업체의 사업자등록증에서 상호명, 대표자명, 주소, 업태 및 업종(인테리어) 확인 & 통장 사본의 예금주와 동일한 사람인지 확인한다. 

- 계약서 작성 전 하자이행보증보험 가입이 가능한지 물어보고, 나중에 AS 해주겠다는 식으로 가입을 피하는 업체와는 계약하면 안 된다. 

 

5. 계약서에 꼭 들어가야 하는 조항 내용

1) 추가 비용

- 공사 내용이 변경될 때에는 공사를 변경한 주체가 비용을 부담한다. 
- 소비자의 변심, 개인 사유로 인해 발생한 추가 비용은 소비자 부담이다.
- 자재 수급 문제로 비용 인상 또는 저가 자재로 바꾸는 것은 안 된다. 

 

2) 지연손해금과 위약금

- 공사기간이 예정일보다 지체되면 매일 연체이율이 발생함을 명시한다. 
- 계약조건 위반 시 소비자가 계약을 해제할 수 있다는 조항 넣기 
- 시공 업체가 몇 일 이상 연락 두절 시 계약이 자동으로 해지되며, 위약금 및 공사에 소요된 모든 손해액을 배상한다는 조항은 필수다. 

 

6. 공사대금 지급 방식 

1) 공사대금 종류 

- 계약금: 가급적 10%까지만, 최대 20% 지급 
- 중도금: 한 번에 지금 시 먹튀 가능성이 있기 때문에 나눠서 지급한다. 
- 잔금: 시공 후 최소 3일 정도 지켜본 후 지급하는 것이 안전하다. 

 

2) 지급시기 추천 

- 1차 중도금(30%): 철거 완료 후, 또는 목공 자재 입고 시 지급 
- 2차 중고금(30%) : 목공 작업, 페인트 또는 도배 작업 완료 후에 지급

※ 반드시 각 단계별로 완료되었을 때 직접 현장 방문해서 확인한다. 미리 대금 전체를 내라고 요구하지 못하도록 정확한 지급 날짜를 명시해 놓는다. 

 

7. 시공 중이거나 완공 시 확인해야 할 것 

1) 시공 현장 방문 시 

- 공정표를 확인 후 각 단계마다 중간/마무리 작업 때 방문한다. 
- 잠수 방지를 위해서 현장 시공반장의 연락처를 받아놓는 것이 좋다. 
- 샤시 틈새, 실리콘 마감, 폐기물 처리, 도배와 바닥상태를 체크한다. 

 

2) 완공 후 체크할 것 

- 주방과 화장실 물 30분 틀어보고 물 빠짐, 세는 부분이 없는지 확인한다. 
- 모든 문과 샤시의 잠금장치 확인, 열고 닫을 때 틈새 있는지 확인한다. 
- 타일 줄눈에 깨진 부분이 있는지, 실리콘 마감이 제대로 되어 있는지 확인한다. 
- 조명 색, 개수, 콘센트 수 확인 후 모든 조명을 껐다 켜보면서 누전을 확인한다. 

 

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