부동산 입지 분석할 때 중요한 6가지

부동산 입지 분석

1. 환경 분석 4가지

1) 교통 환경

- 지하철의 가치는 일자리 노선으로서의 역할이 기준이 된다. 수도권 지역에서 지하철의 중요도는 60% 이상, 부산은 40% 이상, 그 외 지방은 30% 미만이다. 특히 수도권은 입지 분석할 대 지하철을 가장 중요하게 고려해야 한다. 기타 지방은 다른 요소들을 더 중요하게 봐야 한다. 

2) 교육 환경

- 진학률이 높은 학교와 대형 학원가가 형성되어 있는지를 고려해야 한다. 학생수가 절대적으로 감소하고 있기 때문에 교육환경에 대한 중요도는 점점 낮아지고는 있다. 그러나 교육환경 분석의 중요도는 더 높아진다. 

3) 상권 환경

- 확장하고 있는 상권은 확장방향에 있는 입지 부동산에 주목해야 한다. 대형 유통시설이 들어오는 상권은, 주거시설 거주민에게 큰 혜택이다. 반면에 인근 상가는 별도의 대비 전략이 필요하다. 

4) 자연 환경

- 서울에서 풍수적 장점인 지역은 용산구, 광진구, 강남구다. 인공적인 환경이 좋은 입지와 시설인지를 판단하는 것도 부동산 분석에서 매우 중요하다. 미래가치가 보장된 입지를 선점하는 것이 바람직한 투자 방법이다. 

2. 가치 판단 3가지

1) 상품 경쟁력

- 아파트는 신축이 경쟁력을 갖지만, 유효기간이 10년 정도다. 이것이 상품 경쟁력의 한계다. 

2) 가격 경쟁력

○ 가격 판단 4단계 

1단계 - 너무 싸서 매수하지 않는 단계
2단계 - 약간 싼 듯한 단계 
3단계 - 비싸다는 생각은 들지만, 딱 매수할 수 있는 한계 가격 
4단계 - 너무 비싸서 매수하지 않는 가격 

 

- 부동산 가격 비교는 그 입지 주변에서 이뤄져야 한다. 관심 있는 지역의 시세를 알고 분석해야 한다. 매수하려는 투자자층이 많으면, 시세 상승 여력이 있고 실수요자층이 많으면 매도 타이밍이다. 

3) 프리미엄 경쟁력

- 입지, 교통, 교육, 상권, 자연환경, 상품 프리미엄 

3. 입지별 투자 방식

1) 서울투자

- 25 구별로 철저하게 입지별 전략을 짜야한다. 기대수익률과 핵심 타깃이 다르다. 

2) 수도권 1,2기 신도시 투자 

- 이 지역의 모든 아파트는 준공된 지 20년이 넘었다. 그래서 입지가 중요한 요소가 된다. 입지 경쟁력이 가장 높은 곳은 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산 순이다. 2기 신도시는 동탄, 판교, 광교, 김포, 파주, 운정, 위례 신도시 단지들 중 시범단지에 무조건 관심을 가져야 한다. 

3) 지방 광역시 투자

- 서울은 질적 시장이고, 지방 과역시들도 질적 시장에 적합한지를 보고 접근해야 한다. 학군 우위 지역부터 투자를 시작해야 한다. 

4) 지방 중소도시 투자

- 인구 유입이 증가하는 도시에 집중 투자해야 한다. 인구 유입이 확정된 대표적인 도시로는 '기업도시'와 '혁신 도시'가 있다. 충북 충주, 강원 원주, 전북 무주, 충남 태안, 전남 영양, 해남, 전남 무안이 대표적인 기업도시다.  

4. 상품별 투자 방식

- 아파트는 꾸준한 수요가 있는 30평대를 공략해야 한다. 다세대, 빌라, 연립투자, 오피스텔은 역세권에 있으면서 5년 이내의 신축을 사야 한다. 이런 주택들은 임대 수익을 목적으로, 보유 기간을 정해두고 투자해야 한다. 

5. 적정 시세  파악 

 

1) 랜드마크 아파트를 찾는다.
2) 랜드마크 아파트와 관심 아파트의 가격을 비교해 본다. 
3) 가격 격차가 많이 날 경우에는 상승 가능성이 크다. 

 

6. 동네가 번화가 인지 아는 방법

1) 편세권

-편의점은 도시락뿐만 아니라 생필품도 판매한다. ATM 서비스도 있고, 택배서비스도 이용할 수 있다. 그렇기 때문에 역세권이면 편세권에도 해당할 확률이 높다. 이것 하나로 단정 지을 수는 없다. (편의점은 많아서...)

2) 버거킹이 근처에 있는가

- 지도상에서 상대적으로 번화한 서울/경기/수도권과 대구 영남 등지에서 버거 지수가 높게 측정되었고, 대도시 번화가가 아니면 찾아보기 힘든 버거 프랜차이즈 중 하나가 '버거킹'이다. 

3) 스세권

- 직영점으로 철저히 관리 운영되고 있는 '스타벅스'는 까다로운 입점 조건으로 유명한 곳이다. 스타벅스가 입점되면, 그 일대에는 다른 카페 브랜드들이 대거 따라 들어오는 효과가 있다. 

4) 몰세권, 백세권

- '복합 쇼핑몰'이나 '백화점'이 있다면 번화가로 바로 인정이다. 왜냐하면 그 안에 맥도널드, 버거킹, 스타벅스 등 대기업의 프랜차이즈는 거의 입점되기 때문이다. 요즘 아파트를 고를 때 백세권에 대한 관심이 늘어나고 있다. 

 

번화가란, 상권과 합쳐서 보면 어떤 상권의 중심도로 혹은 즐길만한 시설이 많이 늘어선 거리를 말한다. 입점이 많이 될수록 가격도 올라간다. 
※ 상점 입점률이 높아질수록, 부동산 가격도 올라가는 건 진리다. 

 

 

 

 

 

 

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