생애 최초 주택 구입 혜택 (2022년 8월부터)

8월부터 생애 첫 주택 구매 시 LTV 80%, 모기지 50년으로 확대된다. 청년은 미래소득 산정까지, 내 집 마련의 찬스가 될까?

 

생애 최초 주택 구입 혜택

 생애 최초 주택 구입 혜택 

- 8월부터 생애 첫 주택 구매자에 대한 주택담보대출을 집값의 80%까지로 풀어준다는 정부 발표가 있었다. 집값 조정기와 맞물려 리는 3분기가 내 집 마련의 타이밍이라는 얘기도 있다. 다른 의견으로는, 금리 인상에 따른 이자 부담도 적지 않을 것이라는 걱정도 나온다. 

 

- 그래서 내 집 마련을 고민 중인 실수요자에게 정부의 주거안정 대책이 어떻게 적용되는지, 과연 집을 사야 할 타이밍인지를 정리했다. 

1. LTV 60~70% -> 80%, 5억 아파트 첫 구매 시 3억 -> 4억

 

 

- 생애 첫 주택 구매자는, 주택담보인정비율(LTV)이 늘어난다. 규제지역의 LTV는 투기과열지구 60%, 조정대상지역 70% 였는데, 8월부터는 80%까지 적용된다. 예를 들어, 서울에서 5억짜리 아파트를 보금자리론을 이용해서 처음 산다면, 기존에는 60% 적용으로 3억을 대출받을 수 있었지만, 8월부터는 80%가 적용돼서 4억까지 대출이 가능해지는 셈이다. 

 

- 물론 서울에서 5억 아파트가 어디 있냐는 말이 나올 수도 있다. 하지만 발품을 잘 팔면, 서울 안에서도 저렴한 아파트를 찾을 수 있다. 대신에 입지나 노후도, 중소형 면적 등은 어느 정도 감수해야 한다. 

 

2. DSR 산정 시 장래 예상 소득 반영 (현재 소득이 더 늘어나는 효과)

- 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제는 계속 유지되기 때문에, 소득이 적은 청년층은 LTV 우대 혜택을 받더라도, 대출액이 줄어든다. 연 소득 5,000만 원 직장인이 6억짜리 아파트를 살 때 LTV 80%를 적용받으면, 최대 대출 가능금액이 4억 8,000만 원이지만 DSR 40%가 연 4%대 금리로 적용(30년 원리금 균등분할상환)되면, 약 3억 5,000만 원으로 줄어든다. 

 

- 그래서 DSR 산정 시 장래 소득을 반영해서, 청년층 대출액이 늘어날 수 있게 한다. 아직 구체적인 안이 나오지는 않았지만, 해당 연령에서 대출 만기 연령까지 평균 소득이 얼마나 증가하느냐를 따져서, 현재 소득으로 반영하는 방법이 얘기되고 있다. 

 

3. 청년 / 신혼부부 대상 초장기 50년 모기지

- 50년 초장기 모기지 도입은 청년, 신혼부부의 숨통을 트이게 할 수 있다. 기존 보금자리론과 적격대출 최장 만기는 작년 7월 청년, 신혼부부에 한해서 40년이었다. 하지만 최근 집값 상승과 금리 인상 영향으로, 이번에 50년 초장기 만기까지 등장했다. 50년 만기 모기지 도입으로, 청년층의 내 집 마련에 따른 원리금 상환 부담이 조금은 줄어들 수 있을 것이다. 

 

- 5억 대출 시 금리를 4.4%로 가정하면, 40년 만기는 월 상환액이 222만 원이지만, 50년 만기를 적용하면 206만 원으로 줄어든다. 단, 50년 만기로 빌리면, 원금보다 이자가 더 큰 상황이 발생할 수 있는 만큼 신중하게 따져보고 활용해야 한다. 

주택 생애 최초 구입혜택으로 내 집 마련 적기?

 

 

- 대출 확대로 실수요자에게는 '주거 사다리'가 생겼다는 건 좋지만, 부동산 시장 상황도 서울 외곽 지역과 수도권 일부 지역에서는, 거품이 빠지는 추세다. 원룸 생활을 벗어나 살고 싶은 청년이나, 전월세 생활에 지친 신혼부부 등 실수요자에게 어쩌면 내 집 마련에 적기가 될 수 있다. 

 

- 단, 집값이 더 떨어질 것이라는 인식과 무섭게 오르는 금리가 부담스럽기 때문에 매수가 망설여지는 것도 사실이다. 전문가들도 '영끌', '패닉 바잉(공황 매수)'이 거세게 일었던 지난 2년처럼 주택 구매 열풍이 재현되지는 않을 것으로 보고 있다. 시장 전반적으로 금리가 계속 인상될 것이라는 전망에, 거래량도 예전 수준으로 회복되지는 않을 것이란 전망이다. 

 

- LTV 완화를 해도, 규제 지역은 대상 주택(9억)과 한도 기준(4억)이 존재하기 때문에 주택을 살 수 있는 실수요자는 많지는 않을 것이다. 

 

매수는 '필요'에 의해서 하고, 매수 후에는 긍정적인 생각만 해야 한다

- 지금은 분명히 내 집 마련이 겁나는 시기인 건 맞다. 집을 샀다가, 나중에 집값이 더 떨어질 수도 있다는 걱정과 매달 꼬박꼬박 내야 하는 대출 이자 걱정이 클 수밖에 없다. 집 사기가 망설여질 때는 '정말 내 집이 필요한가?'만 고려해서 선택하는 것이 좋다. 편안한 안식처, 보금자리가 정말 절실하다면, 내 집 하나 마련하는 것도 괜찮은 선택이 될 수 있다. 

 

- 집이 주는 안정감은 누구나 다 잘 알고 있다. 서울 오피스텔에서 전세로 살다가, 인천 아파트로 첫 집을 마련한 A 씨는 "일단 내 집이 있다는 자체만으로 마음이 편해진다. 집이 넓으니까 뻥 뚫리고 삶의 질도 높아지는 것 같다"라고 말했다. 또 집을 샀다면 그 이후도 중요하다. 

 

- 전문가들은, 나중에 집값이 떨어지면 어쩌지 등의 걱정은 접어두고, 긍정 회로만 돌리는 게 중요하다고 말한다. '내 집 하나는 당연히 있어야지.' '어차피 내가 계속 살 건데 좀 떨어지면 어때', '결국 집값은 우상향 한다' 등 긍정적인 생각만 스스로 주입하면, 마음이 한결 편안해질 수 있다.  

첫 주택 LTV80% 위해 '모기지 보험' 활용

 

 

-  모기지 보험이란, 주택담보대출을 받을 때 가입하는 보험으로, 이 보험에 가입한 차주는 LTV의 최대 한도만큼 대출을 받을 수 있다. 보험이 없으면, 최우선 변제 금액을 뺀 금액까지만 대출이 가능하다. 지금도 비규제 지역에서 LTV 70%를 적용 받을 때, 모기지 보험이 활용되고 있다. 

 

- 이런 방식이 활용될 경우, 은행으로서는 대출 부담을 덜 수 있다. 차주가 대출을 갚지 못하는 경우에 보증액만큼을 SGI서울보증이 은행에 대신 갚아주기 때문이다. 채무불이행이 발생할 때 회수할 수 있는 확정 금액이 늘어, 리스크 관리에 도움이 된다. 

 

- 단, 모기지 보험에 가입하게 되면 추가 보험료를 내야 하기 때문에 차주는 상환 부담이 커질 수 있다. 월 대출 상환액에 보험료를 추가해서 납부하거나, 주담대 금리 등에 보험료가 반영될 수 있다. SGI서울보증 홈페이지에 따르면, 모기지 보험요율은 기본 요율 기준으로, 0.058~3.893%다. 

 

- LTV를 80%로 높이는 것은 실수요자의 선택지를 늘릴 수 있는 측면은 있지만, 모기지 보험을 활용하게 되면, 월 상환 부담액이 커져서 섣불리 대출을 받는 사람이 많지는 않을 수 있다. 

 

 

 

 

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