부동산 가격을 움직이는 '용적률/건폐율' 이란?

부동산 가격에 영향주는 용적률/건폐율

부동산 가격을 움직이는 용적률/건폐율 이란? 

- '용적률'과 '건폐율' 설명 전에 대지면적, 건축면적, 연면적 개념부터 알고 가야 한다. '대지면적'은 대지의 수평 투영 면적(하늘에서 아래를 내려다볼 때 보이는 면적)으로, 건축법상 건물을 지을 수 있는 땅의 넓이다. '건축면적'은 건축물의 외벽 혹은 기둥 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영 면적이다. 건축물 자체 1층 바닥면적으로 생각하면 된다.

 

- '연면적'은 건축면적의 합계로, 건축물 각 층 면적의 합이다. 연면적에는, 지상층 외에 지하층, 지상 주차장 시설, 피난 안전구역 면적도 포함된다. 

건폐율 이란? 

- 건폐율은, 대지면적에 대한 건축면적의 비율이다. 100제곱미터인 대지면적에 50제곱미터인 건물을 지으면, 건폐율은 50%가 된다. 건폐율이 클수록, 건물을 더 넓게 지을 수 있다. 만약 대지에 둘 이상의 건물이 있으면, 이들 건축면적의 합계로 계산한다. 100제곱미터의 대지면적에 40제곱미터 건물 두 개가 있다면, 건폐율은 80%가 된다. 

 

- 건폐율이 높아진다는건, 대지면적 내 건물들이 빽빽하게 자리하게 되서 채광, 사생활 등의 문제가 발생할 수 있다. 

용적률 이란?

- 용적률은, 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. (단, 용적률 계산할 때는, 연면적에서 지하층과 지상 주차장, 초고층 건축물 피난안전구역 면적은 제외한다.)

 

- 예를들어, 100제곱미터인 대지면적에 50제곱미터인 지하 1층부터 지상 4층까지 건물을 짓는다면, 지하층을 제외한 1층부터 4층까지의 연면적만 계산하면 되므로, 연면적은 50X4=200, 따라서 용적률은 200/100X100 =200%다. 이 건물에서 50제곱미터 3개 층을 더 올려서, 7층 건물이 된다면, 용적률은 350/100X100=350%가 된다. 

 

- 즉, 용적률이 높을수록, 건물을 높게 지을 수 있다. 우리나라는 인구나 구역에 따라 건폐율과 용적률 최대한도를 정하고 있다.

 

 

- 현재 주거지역의 일반적인 건폐율은 50% 이하이지만, 상한선은 최대 70%까지다. 상업지역은 건폐율을 최대 90%까지 지을 수 있다. 용적률은 주거는 500%까지, 상업지역은 1500%까지가 상한 이다. 하지만 대개 도시지역 내 3종 주거지역 용적률은 300%까지 허용된다. 

 

 

 

 

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