부동산 투자 절대 변하지 않는 5가지 법칙

부동산 투자 시 절대 변하지 않는 5가지 법칙

1. 파동 확산 법칙

 

돌이 떨어진 자리를 확인하라.

 

 

- 잔잔한 호수에 돌(거점 자리)이 떨어진다. 비거점이 오른다면, 먼저 돌이 떨어지는 게 아니라, 거점에 떨어진 돌의 파동으로 오르는 것. 현재 거점지역은 반포(2020년) -> 압구정으로 변경.

2. 전세 선행 법칙

- 2020년 9월 세종시 고점을 생각할 때 40~50%의 전세가율 때문이다. 인천 연수구 2020년 초에 전세가율 80~90%였다.  매매가의 움직임은 결국 전세가 정해준다. 매매 가격과 전세의 가격 차이가 적다면, 많이 밀리기 어렵다. 송도는 장기적으로는 좋은 곳이다. 상승 후 당분간 횡보할 수 있다. 전세가율 때문이다. 

 

- 수요는 실수요/가수요 두 가지를 봐야 한다. 함께 움직일 수도 있고, 각각 움직일 수도 있다. 갭 투자는 일종의 전세 공급이다. 갭 투자 많은 지역은, 전세가 잠시 주춤할 수 있다. 

3. 수급 선행 법칙

- 가격에만 집착하지 말고, 수용 공급에 집중해야 한다. 시장에 쌓이는 매물의 양과 수준이 낙폭을 결정짓는다. 공급에는 2가지가 있는데, 공급 신규 아파트 건설(3기 신도시 등), 개인들의 매도 매물이다. 신규 아파트 공급은 쉽지 않고, 시간이 걸리는 부분이기 때문에 당장은 개인들의 매도 매물이 시세에 중요하다. 정부의 정책은 이것을 틀어막았다.

4. 대장 선도 법칙

- 대규모 신축 아파트 입주의 양면성은, 대량 입주가 들어가는 곳(헬리오 시티 역전세 6개월도 안 갔다)은 단기적으로는 전세를 약화시켰지만, 장기적으로는 지역 주거환경 자체와 함께 모든 게 변하게 된다. 예를 들면, 마포/고덕동/명일동 일대의 상암동이 다른 지역에 비해 잘 못 올랐던 것은, 시세를 견인할만한 대단지 신축 아파트 같은 대장 아파트가 없었다. 

5. 상하 서열 법칙

 

  서열부터 확인하라.

 

- 부동산은 군대처럼, 굉장히 수직적인 관계다. 팔거나 갈아타거나 할 때는, 상위 서열로 갈아타야 하며, 동급 갈아타기도 해서는 안된다. 상위로 못 갈 거라면 그냥 현재를 유지하는 게 낫다. 예를 들어, 강동구-> 구리/ 분당-> 수원/ 마포-> 옥수(동급) 이런 갈아타기는 해서는 안 된다. 

 

- 서열을 결정짓는 3가지는 돈, 시간, 입지다. 마포를 잠실처럼 학교, 은행, 지하철, 공원으로 만든다고 했을 때, 돈이랑 시간이 얼마나 들까? 이게 바로 격차다. 입지가 갑자기 급성장하는 성수동 같은 사례는 흔한 경우가 아니다. 서열이 헷갈릴 때는, 극단적으로 생각해 보면 쉽다. 서울 구축과 경기도 신축을 비교했을 때 20년 뒤를 생각해 보면 된다. 

 

- 2019년 12.16 이천 시세를 보면 원래 서열을 알 수 있다. 12월 16일부터는 왜곡되었다. 

2008년 같은 금융위기가 온다면?

- 우리나라 금리 인상은, 미국 금리인상할 것에 대한 선제적 대응이라고 하는데, 이것은 정치적인 것이다. 금리를 올려서 경제가 안 좋아질 조짐이 보인다면, 이것은 '스태그플레이션'이라는, 물가와 경기침체라는 두 가지가 오는 것이다. 인플레이션 사태는 그렇게 쉽게 안 끝날 것이다. 

 

- 부동산의 폭락, 급락은 다주택자들의 매물이 쏟아지지 않는 이상은 어렵다. 오히려 양도세, 중과세를 폐지한다면 즉각 매수는 피하고, 단기 관망하는 게 좋다. 최근 기사로 나오는 급매물은 모두 특수관계인 간의 거래다. 뉴스 기사에 현혹되어서는 안 된다. 

 

- 초고가 주택의 신고가율이 과반을 넘는 상황이다. 시장의 행보는 대장(초고가)이 알려준다. 폭락설에 휘둘리는 매도인의 급매물을 잡아야 한다. 작년부터 나오던 디플레는, 인플레가 오고 간 후에 온다. 인플레는 이제 본격화되는 중이기 때문에 아직 이르다. 

 

금전적 손실만이 아니라, 돈을 벌 기회를 놓친 것도 손해다.

- 부동산 가치가 올라가는 게 아니라, 화폐가치의 하락이다. 부동산을 중심으로 보지 말고, 돈을 봐야 한다. 부동산은 결과물일 뿐이다. 돈이 원인이다. 자산규모를 지켜야 한다. 주택의 숫자는 중요한 것이 아니다. 

 

- 절세가 다가 아니다. 자산규모를 늘리는 방향으로 가야 한다. 세무사들이 다 자산가가 아니다. 차악을 선택하는 것도 선택이다. 소형/중형/대형 면적별 평단가를 살펴봐야 한다. 갈 수 있는 한 대형 평수로 가야 한다. 주식투자가 안 좋은 점은 자산규모를 늘리기 어렵다. 주식은 한방이 있지만, 죽을 땐 확실히 죽고, 부동산은 어쩌다 죽지만, 결국 시간이 해결한다.

 

 

※ 2022년 한경 부동산 대전망 요약 참고한 글입니다. (투자는 본인의 선택입니다)

 

 

 

 

 

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