부동산 각종 규제 및 세법 정리 (22.06 버젼)

22년 6월 24일 현재, 부동산 각종 규제 및 세법 요점만 간략 정리

 

부동산 규제 및 세법 정리

취득세

1. 다주택자/법인 취득세 중과

- 2 주택(비조정: 1~3%, 조정 8%), 3주택 (비조정 8%, 조정 12%), 4주택이상/법인 & 증여(조정지역): 12%(20. 7/10일 이전에 계약분은 종전 세율 적용) => 일시적 2 주택자는, 1 주택으로 신고 후에 2년 내 기존주택 미처분 시 가산세를 포함해서 추징한다. 입주권/분양권 (20년 8/12일 이후 취득분)과 주거용 오피스텔도 주택수에 포함된다.(1억 미만 제외)

2.  1주택자 취득세율 변경

- 기존 6억이하(1%), 6~9억(2%)에서 단계적으로 상승, 9억 초과(3%)에서 6~9억 구간 2%부터 단계별로 상승율 적용 (1천만원 당 0.06~0.07% 상승)

 

※ 독립 1세대 범위 명확화 - 기혼, 분가 자녀, 30세 이상 분가 세대, 중위소득 40% 이상 30세 미만 미혼 분가 세대(월 70.3만 원, 미성년자 제외), 65세 이상 직계존속 부양 합가

3. 중과 배제 주택 

1) 공시가 1억 이하 주택(정비 주택 제외)

2) 농어촌 주택(토지 660㎥ & 건물 150㎥이내, 공시가 6,500만 이내)

3) 상속주택(5년 내)

4) 가정어린이집(3년 이상 사용) 등 

4. 취득 요건 강화 

1) 주택거래신고 강화 -> 규제지역 주택 구입 시, 금액 상관없이(기존 3억 이상) 자금조달계획서 의무제출 (20년 9월부터)

 

2) 개발호재 인근 토지거래허가구역 지정 -> 삼성, 대치, 잠실, 청담, 목동, 성수, 여의도, 압구정: 실입주 구매만 허가되고, 임대는 불가.

5. 취득세 감면 (임대주택/생애최초)

1) 임대주택 

- 21년까지 공시가 6억 & 60㎡이하의 신축/분양 공동주택(아파트 제외)을 취득 후2개월 내에 등록 시, 100% 감면 (면제 200만 원 초과 시 85% 감면)

 

2) 생애 최초 주택(연령, 혼인 무관)

- 취득세 무조건 감면 (최대한도 200만 원)으로, 약 4억 정도까지는 100% 감면.

 종부세 (종합부동산세)

1. 1 주택자 부담 축소 (공제액 14억)

- 1주택자 종부세 공제액이 14억으로 상향 (기존 11억 + 22년 3억 특별공제)됐다. 공동명의자는, 홈텍스에서 시뮬레이션 후 '공동명의 1주택 특례' 신청이 유리하다. 

 

- 고령/장기보유자 종부세(100만 원 초과) 납부유예는 연봉 7천만 원 이하, 고령(60세)/장기보유(5년) 1 주택자 세액공제율 80%로 상향 -> 고령자(20~40%) + 장기보유 (20~50%)

2. 종부세율 부담 완화

- 종부세 공정 시 정가율이 100%에서 60%로 내렸다. (재산세는 60-> 45%로)

 

○ 종부세율 조정

- 1 주택자: 0.6~3%
- 3 주택자 & 규제지역 2주택자: 1.2 ~6%
- 3주택자 및 조정지역 2 주택자의 세부담 상한을 300%로 확대 (일반은 150%, 2 주택자는 200%)
- 다주택 보유 법인의 종부세를 6% 증 과세율 적용 (사원용 주택 및 기숙사는 비과세)

3. 종부세 합산/공제 (법인 종부세)

○ 종부세 1 주택자 판정 시 주택수 제외 (과세표준에는 합산과세)

1) 일시적 2 주택 (취득 후 2년 내 종전주택 양도)
2) 지방 저가주택 (공시가 3억 이하, 수도권/광역시 제외)
3) 상속주택 (5년간 주택수 제외)
4) 소액지분/저가 상속주택 (기한 제한 X): 지분 40% 이내, 수도권 6억, 비수도권 3억

 

○ 민간건설임대 종부세 합산배제 혜택 확대 (공시가 9억 이하):  21년 2월 17일 이전 등록 임대주택도 소급 적용

 

- 18년 9/13 이후 취득한 규제지역 임대주택은 종부세 합산 (18년 9/13 이전에 취득 주택은, 지금 등록해도 합산 배제하지만, 아파트 임대사업자는 없어지고, 10년 장기임대만 가능), 주거용 오피스텔은 종부세 주택수에 포함된다. (세금계산서 발행하는 업무용 오피스텔 제외), 소형 오피스텔 매입으로 다주택자 종부세 폭탄 맞을 수 있으니 주의해야 한다.

 

- 법인 조정지역 내 매입 임대주택 종부세 합산과세 (20년 6월 18 이후 매입, 1 주택(3%), 조정 2 주택/전국 3 주택(6%) 

 

- 법인 보유주택의 법인당 종부세 기본 공제액(6억)을 폐지하고, 세부담 상한 미적용(21년 과세분부터) -> 기존 3개 법인이 각각 1개씩 보유 시, 18억 공제였으나, 없어졌다. 

소득세 

임대 소득세 감면 / 공동소유 주택

- 21년부터 8년 장기는 현재 75%에서 임대주택 1 호자는 75%, 2호 이상은 50%로 축소됐다. 4년 단기는 각각 1호 30%와 2호 이상 20%로 축소

 

※ 월세 세액공제 확대

- 10/12% -> 12(연봉 7천만 원)  / 15% (5500만 원 이하), 전월세 보증금 대출원리금 상환액 소득공제 한도 확대는 300 -> 400만 원으로 상향됐다. 

양도세 

1. 1 주택자 비과세 (12억 이하 비과세)

- 9억에서 12억으로 상향됐다. (21.12월 8일 이후 거래분부터) 다주택자의 최종 1 주택 시점부터 보유, 거주기간 재기 산제도 폐지로 실제 보유, 거주기간으로 계산한다. (기존에는 21.1.1. 이후 양도 시 타주택 처분 후 1 주택이 된 날부터 2년 재기산)

 

- 조정지역 내 모든 주택은, 2년 이상 의무 거주해야 비과세 적용(17.8.2 이후 취득 시 해당), 이전 취득 무주택자의 계약분과 지정 전 취득분은 해당되지 않는다.  1 주택자도 2년 이상 실거주해야 장 특공 최대 80% 혜택을 받을 수 있다. (2년 거주요건 비만족 시 최대 30%만 가능)

 

- 고가주택(실거래가 12억 초과)은 '거주기간'에 따라 장 특공 차등화, 3년 차(보유:12%+거주 12%)부터 연 8% 공제율을 "보유기간(연 4%) + 거주기간 (연 4%)" 구분 합산  

2. 일시적 2 주택 비과세 

- 조정지역의 일시적 2주택 양도세 비과세 요건이 완화됐다. 기존 1년에서 2년 이내 종전주택 양도 & 전입 의무 폐지 (둘 중 하나가 비조정지역일 경우에는 3년 이내) 

 

※ 종전주택이 있는 경우에는, 신규주택 취득 시점 기준이다. 종전주택이 없이 둘 다 분양권인 경우에는 먼저 주택으로 전환되는 주택의 취득 시점을 기준으로 중복보유기간을 산정한다.  

3. 다주택자/법인 양도세 중과 

- 다주택자의 양도세 중과(+20~30%) 한시적 배제 (조정지역 주택 매도 시), 22년 5월 10일 ~ 23년 5월 9일 (1년간), 기존에는 기본세율 (6~45%) + 20%(2 주택) or 30%(3 주택) 중과, 장 특공 배제 가 개정 이후 기본세율(6~45%), 장특공 3년 이상부터 적용 (장 특공 6~30% / 매년 2% 증가)

 

※ 법인이 주택 양도 시, 기본 법인세율 (10~25%)에 20% 추가 법인세 (비사업용 토지는 10% 추가하며, 20년 6월 18일 이후 8년 장기임대주택도 추가 세율 적용) 

4. 단기 매도 세율 

- 단기 매도: 2년 미만 단기보유주택 및 분양권 양도소득세 중과 
 => 1년 미만: 40% -> 70%, 2년 미만: 기본세율 -> 60% (상업용 부동산은 1년 미만 50% / 2년 미만 40%)

- 단기 복수 주택 매도
: 동일 과세기간에 2개 이상 자산 양도 시 비교과세 적용 (합산 후 기본세율  적용과 중과 요율 각각 적용한 합계 중 큰 금액 신고) 

5. 중과 배제 주택 (해당 주택 매도 시 중과 배제), 장 특공 유효 최대 30%

- 장기임대주택(6억 이하, 조정지역은 18.9.13 이전분, 단기는 2018년 4월 이전분), 상속주택(5년 내), 양도세 감면 주택(조특법 미분양 주택으로 주택수 미포함), 어린이집(5년 후), 장기 사원주택(10년 후), 지방 기준시가 3억 이하 주택(양도세 중과 판단 시에도 주택수 미포함), 부모/결혼 합가 2 주택자(5년 내), 1억 이하 소형주택, 취학/근무/요양 목적 2 주택자 (3억 이하/1년 이상 거주)

6. 분양권 / 입주권 / 이축권 

- 입주권은 1년 미만은 40%, 1년 이상은 일반과세 6~45%, 주택 분양권은 모든 지역 1년 미만은 70%, 1년 이상 60% (상업용 부동산 분양권은 50%, 40%), 분양권에 대한 주택수 판단은 21년 이후 취득 -> 양도세 비과세 및 중과여부판단 시 주택수에 포함된다. 

 

- 조합원 입주권은, 입주권만 보유한 1 주택자도 실거래가 9억 초과 고가 조합원 입주권의 양도소득 금액 산정 (장 특공 3년 이후부터 매년 8%씩 공제 가능), 이축권(용마루)은 부동산 자산과 함께 양도하는 이축권은, '양도소득세'로 과세한다. (이축권 가액을 별도로 평가해서 구분 신고 시에는 기타 소득)

7. 임대주택

- 장 특공 특례 혜택(8년- 50%, 10년 - 70%): 2020년 12월 31일까지 등록 대상 (민간건설임대 장특공 특례혜택 연장 ~ 24.12.31) 

※ 2018년 말까지 등록 장기임대주택: 양도세 100% 감면, 규제지역 임대주택은 양도세 중과(18년 9/13 이후 취득), 임대사업자 거주주택 평생 1회 비과세(19년 2/12 이후), 규제지역 임대주택 2년 거주요건 충족해야  비과세 (19년 12/16 이후 등록)

 

- 조정지역 장기임대주택 보유자의 거주주택은 비과세 및 9억 초과분 중과 배제(21.2.17 개정), 다주택자는 임대주택도 주택수에 포함 중과 및 장 특공 배제 

임대 등록제 개편

- 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지 (단기 임대의 장기 전환 불가), 신규 장기임대는 의무기간 10년으로 연장(기존 8년), 자진말소는 의무기간의 1/2 임대 후 양도세 중과 배제(말소 후 1년 내 매도 시, 자동 말소는 양도시기 무관), 거주주택 양도세 비과세(말소 후 5년 내 양도 시), 종부세 합산(말소 후) 

 

- 상생 임대주택 (동일 임차인과 5% 이내 인상 계약) 혜택 확대 -> 1세대 1 주택 양도세 비과세/장 특공 2년 거주요건 면제, 고가주택 다주택자도 해당 주택을 양도 시 1주택이면 가능하다. 21.12.20일 임대분 부터 적용하며, 24년 12월 31일 이내 연장 계약을 해야 한다. 

 

- 공공매입임대 건설사업자에게 토지 양도시 세금이 감면된다. 개인은 양도세 10% 감면, 법인은 20% 추가과세 배제 (24.12.31까지 연장)

8. 상가주택

- 22년 이후 매도 시, 실거래가 9억 이상이면 주택과 상가면적을 분리해서 양도세를 산정한다. (9억 이내는 기존과 같이 주택면적이 크면, 1 주택 비과세)

 

재개발 / 재건축 

1. 입주권 

○ 진행과정

구역지정 -> 추진위 설립 -> 조합설립 승인 -> 사업시행인가 -> 관리처분 인가 -> 일반분양

- 재개발은 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립 이후에 소유권 이전 등기 시까지 전매금지 (수도권 투과 지역 재건축의 "2년 의무거주" 요건 취소됐다. 21년 7월 13일 발표)

2. 초과이익 환수제 (재초환)

- 재건축은 조합원 이익 3천만 원 이상시 수익금 환수 (3~5천: 10%, ~7천: 20%, ~9천: 30%, ~1.1억: 40%, 1.1억 초과: 50%), 18년 1월 2일 이전 관리처분 인가 신청은 제외한다.  

3. 무허가 주택 (뚜껑)

- 일정 시점 기준, 항공사진에 포함된 물건에 한해 인정되며, 청약 시 주택수에 포함은 안되나, 양도세 계산 시 주택수에 포함은 된다. (다른 주택이 있으면 중과된다)

청약 / 대출

1. 청약 자격 및 추첨방식 

1)  청약가점제 투과 & 수도권 공공 

- 85㎡ 이하: 100% 가점제, 85㎡ 초과: 50% 가점 + 50% 추첨, 비규제 지역은 85㎡ 이하: 40% 가점 + 60% 추첨, 85㎡ 초과: 100% 추첨 

 

2) 추첨

- 투과/수도권/광역시는 75%는 무주택자, 25%는 무주택 + 1 주택 처분서 약자 

 

3) 청약점수 (84점 만점) = 부양가족 35점 + 무주택기간 32점 + 저축기간 17점 

 

4) 국민주택 자격

- 통장 가입 2년 & 24회 무연체 납입, 신청지역 1년(투과:2년) 이상 거주, 5년 내 무주택 & 당첨 이력 없는 세대주

 

5) 민영주택 자격 

- 통장 가입 1년(투과:2년) & 기준금액 이상 납입, 5년 내 당첨 이력이 없는  세대주 

 

6) 신혼 특공 소득기준 완화(생애 최초)

- 분양가 6억 이상은 월평균 소득 130% (맞 140%)

 

7) 생애최초 특별공급 확대 

- 국민주택은 25%, 민영주택은 공공 15%/민간 7%

 

8) 소득기준 완화

- 민영주택은월평균 소득 130% 이하 (국민주택은 100% 유지)

2. 분양권 

1) 분양가 상한제 거주의무 완화

 

- 최초 즉시 입주가 아닌, 양도/상속/증여 이전까지 실거주 기간 준수. 공공택지는 5년(~80%)/3년(~100%), 민영택지는 3년(~80%)/2년(~100%) , 규제지역 분양권은 소유권 등기 시까지 전매금지다. (20년 8월 1일부터는 수도권과 지방광역시도 분양권 등기시까지 전매금지)

 

- 분양가 상한제 주택 분양권 전매제한(당첨일 기준)은 5년(시세 100%) / 8년(시세 80~100%) / 10년(80% 미만

 

2) 분양권 주택수 포함

- 청약은 18년 12월 11일 이후, 취득세는 20년 8월 12일 이후, 양도세는 21년 1월 1일 이후 (미분양분 분양권은 청약은 미포함, 취득/양도는 포함이다, 미계약분은 모두 포함)

3. 무주택 간주 주택 (청약/대출 시 주택수 판정)

1) 오피스텔 / 아파텔 

2) 상속주택 공유지분 (부적격 통보받은 날부터 3개월 이내 지분을 처분하는 경우)

3) 수도권 제외한 지방 면 단위 행정구역 단독주택에 거주 후 이주한 경우 (20년 된 단독주택, 85㎡이하 단독주택, 직계존속/배우자로부터 상속받은 단독주택)

4) 개인주택사업자의 분양목적 건설주택 (부적격 통보일부터 3개월 내에 처분하는 경우)

5) 세무서 신고 개인사업자의 근로자 숙소용 건설 주택 

6) 20㎡ 이하의 초소형주택 또는 분양권 1호 소유 세대 (국민주택 청약 시에는 주택 인정)

7) 60세 이상의 직계존속 (배우자 직계 포함)의 주택 또는 분양권 

8) 낡은 폐가 또는 멸실 주택(부적격 통보 3개월 이내 공부 정리한 경우), 무허가 건물

9) 도시 외 지역 무허가 건물 (2층 이하 & 200㎡미만, 건축 당시 적법 건축물) 

10) 민영주택 청약 시에 무주택 요건 = 소형, 저가주택 1호 소유 세대 60㎡이하 + 8천만 원 이하 (수도권 1.3억)

11) 미분양 주택을 선착순 등으로 공급받은 분양권 (이 분양권 매수자는 제외하며, 자격 박탈로 인해 재공급받은 미계약분은 주택수 포함됨)

4. 주택담보대출 

1) 생애 최초 구입 LTV 완화 

- 지역/가격/소득 상관없이 80% 및 한도는 6억으로 확대된다.

 

※ 무주택, 실수요자는 최대 4억 한도 우대된다. 대상은 투과 9억 / 조정 8억 이하 주택, LTV는 최대 70% (DSR 40%), 소득기준 완화(부부합산 연소득 9천만 원)

 

2) LTV 대폭 완화 

- 지역무관 70% 통일, 다주택자 30~40%로 완화(기존 0%), DSR 40%는 유지하지만, 배제 한도 확대 및 장래 소득 반영 (신용대출 연소득 범위 내 제한은 폐지)

 

3) 규제지역 신규주택 담보대출 처분, 전입 의무 완화는 기존 6개월에서 2년으로, 신규주택 전입 기한은 폐지

 

4)  투과 지역 시가 15억 초과(KB or 감정원) 아파트 주담대 금지 (12/17일 시행, 재개발/재건축 1 주택 세대 조합원이 실거주하고, 불가피성 인정될 경우 예외 허용)

 

5) 주택임대 / 매매사업자의 모든 지역 신규 주담대 금지 (18년 9월 13일 이전 취득 임대주택은 대출 심사 때 주택수에 포함되지 않지만, 이후 취득 임대주택은 포함된다) 

 

- 보금자리론 구입 후 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무 (위반 시 대출금 회수), 생활안정자금 목적 주담대 한도 완화로 기존 1억에서 2억으로 상향 (추가 완화 검토)

5. 청약 중도금 / 잔금 대출 

1) 잔금 대출 

- 주택수에 따라 차등 적용하며, 규제지역 지정 및 변경 전 잔금대출 규제 적용 (지정전 LTV, DTI 유지)

 

2) 중도금 대출 

- 9억 이상 고가주택의 대출금지, 규제지역 세대당 1건, 비규제 지역 세대당 2건 중도금 대출 가능. 규제지역 1건 먼저 받고, 비규제지역 1건 추가는 가능하다. 

6. 전세자금 대출 

- 무주택자는 소득조건 없이 가능하다. 1 주택자는 고가주택(시가9억) 보유자는 불가능. 2주택 이상자도 불가능하다. 전세자금 대출 후 시세상승으로 인해서 고가주택이 되더라도, 보증연장은 허용된다. 1주택자는 부부합산 소득 1억 미만 세대에 대출 가능 (기본 7천만 / 맞벌이 8,500만 / 1자녀 8천만 / 2자녀 9천만 / 3자녀 1억)

 

- 1 주택자의 HUG 보증한도 2억으로 인하, 전세 대출 후2 주택자가 되거나 투과 지역 내 시가 3억 초과 주택 매입 시에 전세대출 회수 및 대출 연장 제한된다. (분양권은 주담대 대출 시 주택수에 포함되지만, 전세자금 대출은 예외다)

 

- 계약갱신 만료 임차인의 버팀목 전세대출 확대로, 수도권은 보증금 4.5억, 한도 1.8억 (지방 보증금 2.5억 / 한도 1.2억)

7. 임차보증금 반환 대출 

- 1 주택자는투과 지구 40% / 조정지역 60% (9억 초과 규제지역 주택은 본인 입주조건으로 임차보증금 이내), 19년 12월 18일 이후 취득 15억 초과 주택은 전면 불가다.  2 주택자는 규제지역 대출 불가 (단, 기존주택 처분 매매계약서 + 계약 영수증 제출 시 1세대와 동일)

 

 

 

 

 

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