전세계약할 때 | 필수 특약과 집주인 확인

전세계약할 때 알아야 할 것들

1. 임대차 계약 당사자 확인 

1) 소유자 

- 주택 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인한다. 

2) 공동소유자

- 주택의 공동소유자 중 일부와 임대차 계약을 하는 경우에는, 공유자 일부의 지분이 과반수 이상인지를 등기부등본 '갑구'에서 확인해야 한다. 갑구에 나와있는 공유자들의 소유권 지분을 확인한다. 공유 주택의 임대행위는, 공유물의 관리행위에 해당되며, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있다. (즉,과반수 이상자와 계약해야 한다)

3) 명의수탁자

- 주택의 명의수탁자와 임대차계약을 체결하는 경우, 수탁자가 등기부등본상의 소유자와 동일한지를 확인해야 한다. 수탁자는 명의신탁의 법리에 따라 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 신탁 목적물에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문이다. 

 

그리고 명의신탁자가 명의신탁 해지를 원인으로 소유권 이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구해도, 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없다. 명의신탁자는 명의수탁자의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에, 임차인은 임차권을 주장할 수 있다. 

명의 신탁이란?

- 소유 관계를 공시하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자 명의를 실소유자가 아닌 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말한다. 명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제삼자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전 귀속된다. 

4) 대리인

 

 

- 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우, 대리인의 신분증, 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서를 확인해야 한다. 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름/주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되어야 한다. 또 연월일이 기재된 후 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 한다. 

 

인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인(소유자)의 날인 및 임대차계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 분쟁의 소지를 예방할 수 있다. 주택 소유자의 배우자와 임대차 계약을 체결한 경우에는, 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않는다. 

 

부부에게 일상가사대리권이 있다고 하더라도, 주택을 임대하는 것은 일상가사에 포함된다고 보지 않기 때문이다. 

5) 전대인 (임차인)

- 주택의 소유자나 소유자의 대리인이 아닌 전대인(임차인)과 전대차 계약을 체결하려고 하는 경우에는, 임대인의 동의 여부를 확인해야 한다. 임대인의 동의없이 전대차 계약을 했을 때는, 그 계약은 성립하지만 전차인은 임차권을 주장할 수 없기 때문에 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아두는 것이 안전하다. 

 

따라서 임대인이 주택의 반환을 요구하면, 전차인은 주택을 반환해야 하고, 임대인에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 없다. 단, 전차인은 전대차계약을 체결한 전대인(임차인)에게 전대차 보증금의 반환을 청구할 수 있다. (즉 세입자와 계약할 시 임대차 보호를 받을 수 없고, 기존 세입자에게 청구는 할 수 있다)

 

2. 반려동물 분쟁

- 아파트/다세대/연립(공동주택) 및 원룸 건물(단독주택)에서 강아지/고양이 등 반려동물을 키우는 것은 법적으로 정해진 것은 없기 때문에 일반적인 경우에는 해지 사유에 해당되지 않는다. 왜냐하면 '임대차 보호법' 상에도 반려동물 관련 계약해지에 대해 명시된 것이 없기 때문이다. 

집주인에게 고지해야 할까?

- 집주인에게 고지해야 할 의무는 없다. 물론 이 경우는 임대차 계약서상에 반려동물에 대한 기재내용이 없을 경우이며, 반려동물을 키우지 않는 것이 조건이라면, 고지의무가 있을 순 있겠지만, 사회 통념상 공동주택이라도 반려동물을 기르는 것이 문제가 되지는 않는다. 

 

대법원 판례에서도 임대차 계약 시 세입자는 반려동물 키우는 것을 고지할 필요는 없고, 추후에 집주인이 반려동물 키우는 것을 발견했다 하더라도 이를 근거로 임대차 계약을 해지할 수는 없다. 

그렇다면 고지 없이 키워도 될까?

- 그렇지는 않다. 만약 세입자가 거주하는 곳이 다가구/다세대 등의 건물일 경우, 같은 집주인의 다른 세입자들도 함께 살고 있는 경우도 있다. 그런데 이때 반려동물의 소음 및 냄새 등 때문에 다른 세입자들이 집주인에게 항의를 할 수 있다. 반려동물을 키우는 세입자 때문에 계약기간을 못 채우고 나가겠다고 주장을 할 수 있다. 

 

이런 경우, 집주인 입장에서 반려동물이 있는 세입자에게 손해배상을 청구할 수도 있다. 또 임대차3법에 의해 세입자는 계약갱신청구권을 갖게 되는데, 갱신 시에 불리하게 작용할 수 있다. 임대인에게도 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 예외 규정을 두고 있다. 여러 가지 예외 규정 중 몇 가지는 세입자에게 불리하게 적용될 수 있다. 

 

- 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

 

따라서, 집주인 입장에서는 위에 2가지를 근거로 해서 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있으므로, 불리하게 작용할 수 있다. 그러므로 애초에 들어갈 때 얘기를 하고, 계약서상에 남겨 놓는 것이 유리하다. 

 

3. 계약서 쓸 때 필수 특약 

1) 청소비 관련 

 계약 만료 후 임차인은 입주시와 동일한 상태로 퇴실하며, 청소비는 별도로 지급하지 않는다. 

 

- 계약 만료 날 보증금에서 청소비 명목으로 차감하는 일이 아직 많이 있다. 청소비는 새로운 세입자가 알아서 부담하는 것이다. 

- 주시와 동일한 상태 = 내가 고장 낸 거 아니면 안 고쳐도 된다. 형광등이 깨졌거나, 문틀 깨짐 등의 문제는 세입자가 고쳐야 한다. 

- 입주 전, 비어있는 상태에서 사진을 꼼꼼하게 찍어놓고, 퇴실 전에는 미리 확인해서 문제 있는 부분은 직접 수리해놓는 것이 좋다. 

2) 국세/지방세 완납 증명서 요구

- 임대인에게 국세, 지방세 완납증명서를 요구해서 체납한 사항이 없는지 확인한다. 임대인이 등기부등본에 근저당권이나 압류가 없더라도, 세금 체납으로 집이 경매나 공매에 넘어갈 수 있다. 이 때 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 꼭 확인해야 한다. (우선 순위: 세무서 -> 관할 시 -> 세입자)

3) 전세 대출 불가 시 계약금 반환 

전세대출 심사 과정에서 대출 불가 판정이 나면 해당 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다. 

 

- 어떤 문제가 있는 집이라면 대출 심사 과정에서 불가 판정이 날 수 있다. 이런 집은 묻지도 따지지도 말고 들어가면 안 된다. 또 이 특약은 신용등급, 재직기간 등 세입자의 문제로 인해 대출이 불가능할 때도 계약금이라도 지킬 수 있는 방법이 된다.

 

이 특약 요청 시 '임대인 측의 귀책사유로 인해' 라는 조항을 추가하기도 한다. (심사 중 세입자의 문제로는 계약금 반환 불가)

4) 보증금 반환 조항

임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환해야 한다. 

- 계약이 끝나면 보증금을 돌려줘야 하는 것은 당연하지만, 다음 세입자를 구해야 돌려줄 수 있다고 하는 집주인도 많다. 계약 만료일이 다가올 때, 내가 직접 부동산에 매물을 올려서 다음 세입자를 구하지 않으려면 이런 특약은 미리 넣는 게 좋다. 단, 세입자의 사정으로 중간에 나가야 할 때 드는 복비 등의 비용은 세입자가 부담해야 한다. 

5) 타공 시 임대인 동의

벽걸이 TV, 에어컨 설치 등에 필요한 콘크리트 타공 시 임대인의 동의를 얻는다. 

- 벽을 뚫는 공사를 할 때는 임대인의 동의가 필요한 것이 기본이다. 반드시 사전에 물어보고 진행해야 한다. 그러나 임대인이 당시에는 분명히 동의해놓고, 나중에 이런저런 핑계로 배상을 요구하는 경우도 종종 있다. 임대인의 동의를 얻는다 = 세입자의 책임이 없다 이므로, 이런 특약을 계약할 때 설정해놔야 나중에 분쟁이 발생하지 않는다. 

6) 입주 전 수리할 것이 있을 때 

임대인은 잔금 지급일전까지 OO, OO 등의 하자를 보수해 주기로 한다. 

- 세면대 파손, 잠금장치 고장(도어록 포함), 문고리 고장 등 입주 전 집을 보러 갔을 때 문제 있는 부분은 미리 체크해서 특약으로 작성하는 게 좋다. 특히 도어록과 가스레인지 후드는 일단 입주하고 나면 집주인이 알아서 고쳐 쓰라고 돌변하는 일이 매우 많으니 미리 확인해야 한다. 

 

도배, 장판은 월세계약 시 임대인 부담, 전세계약 시에는 세입자 부담이 암묵적인 룰이다. (심한 곰팡이가 있다면 입주 전에 특약으로 작성 가능하다)

7) 권리관계에 대한 특약

계약 당시의 권리 관계를 잔금일 익일까지 유지, 위반 시 계약 무효 및 계약금의 2배를 배상한다. 

- 근저당 등이 설정되어 있지 않은 등기부등본상 깨끗한 집에 전입신고, 확정일자를 받게 되면 세입자의 보증금이 가장 우선순위가 된다. 그러나 전입신고/확정일자는 '신청 후 다음날 0시부터 효력이 발생' 한다. 따라서 '잔금일'이 아닌 '잔금일 익일'까지로 특약을 설정해야 한다. 

 

만약 담보대출이 있는 주택에 전세계약을 한다면, 위의 특약 대신에 '잔금 납부 시 해당 부동산 담보대출 전체를 상환한다'로 변경하는게 좋다. 

8) 계약기간 동안 물권 설정

임대인은 계약 시점으로부터 계약 만료 시까지 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 못한다. 

- 7번은 계약 전까지 집을 담보로 대출을 받지 못하게 하는 것이고, 이 내용은 내가 사는 동안에 집 담보로 대출받지 못하게 막는 것이다. 이 2가지를 모두 막아놔야 내 보증금으로 다른 짓을 못하게 확실하게 막을 수 있다. 담보대출이 있다면, 상환 조건까지 다는 게 좋다. 

 

부동산에서 이 내용이 현재 등기부등본에 있는 융자 말소 조건과 같은 뜻이라고 한다면, 그 부동산에서 계약하지 않는 것을 추천한다. 

9) 보증금 보호를 위한 임대인의 적극 협조

전세권 설정, 보증보험가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조한다. 

- 특히 요즘은 전세 사기가 하도 많아서 보증보험 가입은 필수다. (전세권 설정은 양쪽 다 번거롭기도 하고, 보증보험 보다 비용이 비싸다) 전세보증보험에 가입하려면, 임대인의 동의가 필수로 필요하고, 특약 없이 계약 후 보증보험 가입을 요청했다가 거절당하더라도 할 말이 없다. 

 

단, 전세보증보험에 가입할 때는 임대인이 전부 부담하는 것이 아니라 세입자가 내야 하는 비용도 있다. 

 

 

 

 

 

 

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