전/월세 부동산 등기부등본 보는 방법

부동산 등기부등본 보는 방법

등기부등본이란?

- 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재된 공적 장부다. 쉽게 말해, 해당 부동산의 과거부터 현재까지의 변동사항을 알 수  있는 장부다. 등기부등본은 크게는 토지/건물 등기부가 있고,  표제부/갑구/을구로 나눠진다. 

등기부등본 열람 방법

- 직접 방문을 원하면  세무서, 구청, 행복복지센터 등에서도 가능하고, 무인발급기가 설치된 곳에서 발급받을 수 있다. 인터넷 열람 방법은 아래 순서로 하면 된다. 

 

1) '대법원 인터넷등기소' 사이트 방문
2) 열람하기 또는 발급하기 클릭 (열람 수수료 - 700원 / 발급 수수료 - 1000원)
3) 부동산 구분 (아파트, 오피스텔 등은 집합건물 선택) -> 시/도:해당 부동산이 있는 지역 선택 -> 주소 입력(호수까지)
4)  수수료 결제 후 열람하기 또는 발급하기 

'표제부' 보는 법

 

등기부등본 표제부

- '표제부'에는 건물 및 토지에 관한 내용이 담겨 있다. 등기한 순서, 접수 날짜, 건물의 위치, 명칭, 번호 등이 표시된다. 그리고 건물 구조, 층수, 용도, 면적 또한 포함하고 있다. 

계약 시 봐야 꼼꼼히 봐야 할 것

- '근린생활시설' 이라는 말이 있다면, 조심해야 한다. 실제로 주거용으로 사용되지만 건물 용도는 근린생활시설인 곳이 종종 있다. 근린생활시설은, 주거용이 아니다. 그렇기 때문에 전세보증보험 가입 불가 및 전세자금에 대한 안정성 확보가 어렵다. 

'갑구' 보는 법

등기부등본 갑구

- '갑구'에는 소유권 관련 내용이 나와 있다. 순위의 번호, 등기 목적, 접수일, 등기원인, 권리자, 법적 다툼 유무 (가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매 등)를 꼭 확인해야 한다. 단, 빨간색으로 줄긋고 삭제되어 있다면, 현재는 해결이 된 것이므로 크게 신경 쓰지 않아도 된다. 

계약 시 조심할 단어

1) '가등기'는 곧 집주인이 바뀔 수 있다는 의미다. 집의 소유권자가 누구인지 정확한 확인이 필요하다. 

 

2) '신탁'에 소유권을 넘기고, 돈을 많이 빌릴 경우 표시가 된다. 전월세 계약시에 신탁 동의는 '필수'다. 만약 신탁 동의 없이 집주인이랑 계약한다면, 세입자가 아닌 그냥 불법점유자가 되는 것이다. (부동산 신탁 사기는 흔한 전세사기 유형)

 

3) 압류/가압류는 집주인이 경제적으로 어렵다는 의미다. 집주인이 빚을 갚지 않아서 채권자가 빌려준 돈을 되돌려받기 위해 집을 법원에 신청한 상태다. (절대 계약하면 안 됨)

 

4) '경매개시 결정'은 집주인이 빚을 갚지 못해서, 경매에 넘어간 상황이다. 

 

5) '임차권등기명령'은 집주인이 기존 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 않았다는 의미다. 상습적으로 반복되고 있다면, 집주인이 내 보증금도 제때 안 돌려줄 확률이 높다. (이런 집은 피해야 함)

'을구' 보는 법

등기부등본 을구

- '을구'는 소유권 이외의 권리사항에 대해 나와 있다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시된다. 

 

1) 근저당권 설정 
- 집주인이 금융기관에서 주택담보로 돈을 빌린 것이다. (권리자 및 기타 사항란에 채권최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기재된다)

2) 채권 최고액
- 보통 빌린 금액의 110~130% 정도로 설정되어 있다. (실제 채권액이 1억이라면, 1억 2천으로 설정)

 

전월세 계약할 때  '을구'를 정확히 봐야 한다

- 예를 들어, 은행(1순위)이 제일 먼저 집주인한테 2억을 대출해줬고, 이후 세입자(2순위) 전세금이 2억 인 상황일 때, 집주인이 대출금을 갚지 못하고 아파트가 경매로 넘어간다면? 시중 거래가 4억 5천만 원인 아파트가 3억 6천에 낙찰됐다. 이때 세입자의 전세금 2억은?

 

답: 2억을 전부 돌려받지는 못한다. 이유는 낙찰된 금액이 3억 5천이므로 일단 1순위 은행 2억이 변제된 후 나머지 1억 6천에서 2순위인 세입자가 돌려받을 수 있기 때문이다. 즉, 4천만 원 손해를 볼 수밖에 없다. 그래서 계약 전에 등기부등본 확인이 중요한 이유다. 

 

특히 전세계약은 큰돈이 오가는 거래이기 때문에 계약 전, 중도 금전, 잔금 전에 틈틈이 당일 발급된 등기부등본을 확인해야 한다. 그 사이에도 언제든지 근저당, 가압류 등이 설정될 수 있기 때문이다. 

임차권 등기명령

- 집주인이 기존 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 않았다는 의미다. 상습적이라면 내 보증금도 안 돌려줄 확률이 높으니 피하는 게 좋다. 

 

 

 

 

 

 

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