계약 기간 중 집주인(임대인) 사망 시 보증금 받는 법

집주인 사망 시 보증금

계약 기간 중 집주인 사망 예시

 전세계약 2년 중 1년이 지난 시점에 집주인이 사망했다는 소식을 들었다. 거기에 부동산이 경매로 넘어가기까지 했다. 아직 계약 기간이 1년이 남은 시점에서 전세보증금은 어떻게 될까? 

판례 

- 주택임대차 보호법 제3조 1항에 따라 임차인이 주택을 인도받고 주민등록 혹은 전입신고를 마친 경우에는, 제3자에 대해 대항력을 취득한다고 규정하고 있다. 동일조항 제4항은 '임차주택의 양수인 그밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'라고 규정하고 있다. 

 

판례는 해당 규정의 임차주택의 양수인에는 상속, 경매 등에 의해 임차주택의 소유권을 취득한 자가 포함된다고 보고 있다. 위 법리에 비춰서 보면, 만약 세입자가 주민등록이나 전입신고를 완료해서 대항력을 갖춘 상태라면 소유주의 상속인이 임대인의 지위를 승계하게 되며, 이후 경매절차에서는 3가지로 나뉠 수 있다. 

경매 절차 시 보증금 반환

 

1) 세입자가 선순위 임차인 즉, 선순위저당권, 가입류 등이 없는 임차인이라면 임대차계약의 유지를 주장할 수도 있거나 배당요구를 할 수 있다. 만약 배당을 요구했다면, 낙찰대금에서 보증금을 충당할 수 있고, 모자라는 부분이 있다면 경락인(경매 낙찰자)을 대상으로 잔여보증금의 반환을 청구할 수 있다. 

 

2) 반대로 선순위임차인이 아니라면, 임대차계약의 유지를 주장할 수 없고, 경매절차에서 순위에 따라 배당을 받고 임차권이 소멸된다. 그리고 배당액이 보증금에 모자라는 경우에는 상속인에게 청구해야 한다.

 

3) 세입자가 전혀 대항력을 갖추지 않았다면, 경매가 진행되면서 배당을 받지 못할 수도 있다. 따라서 별도의 가압류신청을 해서 배당요구를 한 뒤 배당을 통해 보증금 반환을 요구해야 한다.  

보증 보험 가입했는데 임대인 사망 시 보증금 반환

- 보증 보험에 가입되어 있을 때는, 임대인이 보증금 반환 거부를 해야 계약해지 후  대위변제 요건이 된다. 그런데 사망한 경우에는 4촌 이내 친족 중 누군가 상속을 받아야 대위변제가 가능해진다.  즉, 상속이 완료되어야만 그 뒤 뭔가를 할 수 있는 것이다. 다행이도 상속이 완료될 때까지 계속 거주할 수 있다. 

 

그리고 상속이 진행되는 기간이 수개월 정도 걸린다. 이때 전세대출 보증이나 융자상환 부분도 유예될 수 있다. 

 

 

 

 

 

 

 

---

 

관련 글: 전/월세 부동산 등기부등본 보는 방법

관련 글: 전세보증금반환보증 보험 | 궁금증 싹다 정리

관련 글: 민간 임대 아파트란? (장점/단점/세금 간단 정리)