전세 자금 대출이란 | 기본 알아야 할 것

전세대출이란

전세자금대출 청년 기준

- 보통 신청일 기준으로 만 19세 이상에서 만 34세 이하가 청년으로 인정된다. 만약 병역의무를 이행한 경우에는 복무기간에 비례해서 자격기간을 연장할 수 있다. 특정 상품은 만 19세 이상 20대 초반 이하 거나 만 40세 이하까지도 인정해 주는 경우도 있다. 

대출 금리 산정 방식

- 대출 금리는 '기준금리 + 가산금리 - 우대금리'로 결정된다. 여기서 기준금리란, 은행에서 대출을 결정할 때 기준이 되는 금리다. 전세대출에서는 COFIX를 참고한다. COFIX는 8개 은행의 여러 수신상품에 대한 자금의 평균 비용을 산출해서 산정된다. 

 

 가산금리는 개인의 신용도 등에 따라 결정되는 금리이고, 우대금리는 거래실적이 좋은 고객에게 은행이 제공하는 혜택이다. 또 대출 금리는 고정, 변동, 혼합 금리인지에 따라서 적용 방식이 달라진다. 

전세 사기 유형

- 여러가지 사례들을 종합해 봤을 때, 사회초년생이나 사회적 배려 대상자(노인, 저소득층 등) 대상 사기, 한 매물에 대한 공인중개사의 독점 중개 사고, 대항력이 전입신고 익일 0시에 효력이 발생된다는 법적 허점을 이용한 수법, 선순위 전세보증금 확인이 어려운 점을 이용한 다가구주택 대상 수법, 이중계약, 임대인의 갭투기로 인한 계획적 사기 정도의 유형이 존재한다. 이런 사기를 예방하기 위해서는 임차인과 임대인 모두 가장 기본적인 것만 지키면 된다. 

예방법 

임대인과 임차인은 직접(최소한 영상통화/통화로 본인 확인및 기록) 만나서 계약하고, 등기부등본상의 권리관계를 계약 전에 확인한다. 계약 후에는 물론 잔금일에도 다시 확인하고, 혹시 모를 상황을 위해 임차인은 중도 전출을 절대 하면 안 된다. 또 애매한 경우에는 계약서에 특약사항으로 모두 표기하는 것이 좋다. 

 

가장 중요한 점은 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 계약을 하지 말고 다른 매물을 찾아보는 게 좋다.

전세대출과 공시가격

 

- 공동주택공시가격이란, 공동주택에 대해 매년 적정가격을 조사/산정해서 공시하는 가격을 말한다. 공동주택공시가격은 국토교통부장관이 매년 1월1일, 6월 1일에 공동주택에 대한 적정가격을 산정해서 주택 관련 세금의 부과기준으로 산정한다. 이 공시가격이 전세대출에서 중요한 이유는,공시가격에 따라 대출 가능여부가 달라지기 때문이다. 

 

주택가격 = 주택공시가격 X n%로 추정

선순위채권 + 현 임차인의 전세보증금 ≤ 주택공식가격 X n%

 

한국주택금융공사 100%, 주택도시보증공사 150%, 서울보증보험은 130%로 추정한다. 만약 전세보증금이 이 범위를 초과한다면, 전세대출이 불가능하기 때문에 중요하게 봐야 한다.  

LTV/DTI/DSR 의미

LTV (주택담보 대출 비율)

- LTV(Loan to Value Ratio)는 주택담보 대출 비율, 즉 집 값 대비 대출을 받을 수 있는 비율을 말한다. 예를 들어 LTV가 40%라고 가정하고, 집 시세가 8억이라면 3억 2천만 원까지 대출을 받을 수 있다. 

 

(주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차 보증금)  ÷ 담보가치 

DTI (총부채 상환비율)

- DTI(Debt to Income)은 총부채 상환 비율로, 자기 소득에서 매년 대출원리금을 갚는 비용의 상한선을 말한다. 즉, 소득(연봉)이 높을수록, 더 많은 대출금을 빌릴 수 있다는 의미가 된다. 

 

(해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액)  ÷ 연소득

DSR (총부채 원리금 상환비율)

- DSR(Debt Service Ratio)는 총부채 원리금 상환비율을 뜻하며, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채 비율을 기준으로 빌릴 수 있는 금액의 상한선을 정하는 것이다. LTV나 DTI에 비해서 조건이 더 까다롭다고 보면 된다. 이유는, 한 개인의 모든 대출 원리금을 합한 것을 기준으로 하기 때문에 연봉 대비 일정 비율까지만 대출을 받을 수 있기 때문이다.

 

 (모든 종류의 금융 대출에 대한 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득

전세대출 신청 시 서류 

 

- 주택관련 서류와 재직 및 소득을 증명하는 서류들이 필요하다. 상품마다 추가적인 서류가 필요할 수도 있지만, 대부분의 공통 서류는 같다. 주택 관련 서류인 확정일자부 임대차계약서, 건물 및 토지 등기부등본, 건축물대장, 계약금 5% 이상 지급 영수증과 본인 확인용 서류인 주민등록등본이 필요하다.  

 

기타소득자와 무소득자가 아니라면 재직 및 사업영위 확인이 필요하기 때문에 건강보험자격득실확인서, 재직증명서 또는 사업자등록증이 필요하다. 소득증명은 보통 소득금액증명원이나 원천징수영수증으로 하고, 무소득자는 신고사실없음 사실증명원이 필요하다. 

대환 대출

- 대환대출이란 보유 중인 대출을 더 좋은 조건을 갖고 있는 신규 대출로 전환하는 대출이다. 신용뿐만 아니라 전세자금도 기존 대출의 금리가 높은 경우에는 더 낮은 금리의 대출로 전환해서 총이자 즉, 총산 환금을 줄일 수 있다.

전세자금 대출로 이사 후 해야 할 것 

- 전입신고까지 완료 했다면, 은행에 전세 입주 증명을 해야 한다.  전입신고 처리가 끝나면 (전입신고 후 다음날부터) 주민등록 등본을 은행에 제출하면 모든 과정이 완료된다. 

 

 

 

 

 

 

 

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