부동산 계약 파기 시 손해배상/세금 계산법/위자료/가계약 부터 소송까지

 

부동산 계약파기

부동산 계약 파기 시 손해배상, 세금, 위자료 정리

2025년 부동산 계약 시장에서도, 계약 파기 시 발생하는 법적 책임과 세금 문제는 여전히 중요합니다.

이 글에서는 가계약금 단계부터 중도금 이후 상황까지 단계별로 정리하고, 계약 해지 시 발생하는 세금 및 위약금 처리 방식까지 현실적인 해설을 담았습니다.

핵심 요약: 매도인이 일방적으로 계약을 파기할 경우, 계약금의 2배를 배상해야 하며, 이때 매수인은 받은 위약금에 대해 기타소득세를 신고해야 합니다.

1. 가계약금만 지급했을 경우

• 가계약금은 일반적으로 전체 계약금의 10% 수준
• 계약서를 작성하지 않았더라도, 가계약금 송금 + 일정 협의 문자로 계약 성립으로 간주될 수 있음
• 2025년에도 대법원 판례(2015년 3월 26일 선고, 2013다74245) 기준 유효

주의: 계약서를 쓰지 않았더라도, 가계약금 + 일정 통보가 있다면, 계약금 기준(전체 10%)의 2배 배상 책임이 발생할 수 있습니다.

2. 계약금 입금 이후 파기

계약서를 작성하고 계약금을 송금한 후 파기하는 경우, 민법 제565조에 따라 계약 파기는 계약금 배액 상환을 원칙으로 합니다.

• 예: 계약금 5천만 원 → 매도인이 파기하면 1억 원 배상
• 매도인이 인정을 거부할 경우 소송 절차로 이행

 

3. 중도금 입금 이후 파기

• 중도금은 계약 이행 착수로 해석됨
• 매도인이 일방적 해지 불가 → 소송을 통한 강제 이행 또는 손해배상 청구
• 중도금 선입금 후 통보 전략: 계약 이행 의지 입증 가능

 

4. 계약 파기에 따른 세금 처리

매도인이 파기한 경우

• 계약금 2배 중 추가 1배 금액은 매수인의 기타소득으로 간주
• 매도인은 해당 금액의 22%를 원천징수 후, 나머지 지급
• 지급일 다음 달 10일까지 원천세 신고 납부 의무

예시: 계약금 5천만 원 → 배상액 1억 → 추가 5천만 원이 매수인의 기타소득 → 원천징수세액 1,100만 원 → 실지급액 8,900만 원

 

매수인이 파기한 경우

• 계약금 포기로 계약 해지 → 별도 세금 발생하지 않음
• 매도인은 받은 계약금을 기타소득으로 처리

종합소득세 신고 관련

• 위약금 수령자는 다음 해 5월 종합소득세 신고
• 원천징수액 300만 원 이하인 경우 분리과세 선택 가능

5. 위자료 청구는 가능한가?

• 일반적인 계약 해지로는 위자료 청구 불가
• 다만, 명백한 신의성실 의무 위반 또는 사기·기망행위가 인정되는 경우 위자료 인정 사례 있음
• 대부분은 계약금 배상으로 갈음되므로, 위자료는 극히 예외적인 경우

 

실전 팁 – 계약 성립 증거 남기는 법

• 가계약금 송금 시 통장 이체 내역 + 문자 대화 캡처
• 중도금 입금은 계약 이행 착수의 핵심 증거
• 모든 일정은 서면 또는 문자로 통보 → 분쟁 시 유리

현장에서 자주 놓치는 포인트:
계약서 작성 전이라도, 가계약금 송금과 문서 협의 내역은 꼭 확보하세요. 이 작은 준비 하나가 분쟁 시 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다. 

2025년 기준 실무 정리

• 가계약금도 계약 성립 판단 가능 → 2배 배상 발생
• 계약 파기로 받은 위약금은 세금 대상 (기타소득)
• 원천징수 및 종합소득세 신고는 필수
• 중도금 입금 시 계약 해지 불가 → 소송 가능성 대비

계약은 감정이 아닌, 기록으로 보호해야 합니다

부동산 계약에서 가장 중요한 건 "증거와 타이밍"입니다. 명확한 금액 입금과 일정 합의, 계약 이행에 대한 증거 확보는 추후 분쟁 시 결정적인 차이를 만듭니다.

 

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