부동산 계약파기 손해배상/세금/위자료

부동산 계약파기 시

부동산 계약해지 하려면

- 부동산 계약이 체결될 때 일반적으로 목적물의 시세 10%를 계약금으로 입금하게 되는데, 매도인이 계약을 일방적으로 파기하게 되면 계약금의 2배를 배상해야 해지가 가능하다. 

1) 가계약금 파기

- 가계약금이란, 계약금을 입금하기 전에 예약금 같은 의미로 입금하는 금액이다. 이때 가계약금은 계약금의 10% 정도가 일반적이다. 만약 내가 매입하려는 부동산이 5억이라고 했을 때 계약금은 5천만원이 된다. 이때 가계약금 500만 원을 입금한 후 계약서를 쓰지 않은 상태에서 매도자가 일방적으로 계약을 파기하는 경우, 배상액은 5백이 아닌 5천만 원이 된다.

계약서를 쓰기 전인데도 배상해야 하나?

-  일부 계약금이 지급된 상황도 계약 성립이 된 것으로 볼 수 있다면, 부동산 계약 파기를 위해서는 실제로 매수인이 지급한 금액이 아닌, 약정된 계약금을 기준으로 잡게 된다. 이때 가계약금을 보낸 뒤 매도인과 협의하에 계약일과 계약금, 중도금 그리고 잔금 등이 통보되어야 한다. 

 

즉, 가계약금을 입금한 상태에서 계약일과 계약금, 중도금과 잔금 일정 등을 문자로 넣게 되면 그 내용을 인정받을 수 있고, 문자는 증거로 사용할 수 있다. (2015년 대법원 판례)

2) 계약금까지 입금 후 파기 

 

- 계약금을 입금했다는 것은, 계약서를 작성했다는 것이다. 가계약금 파기와 마찬가지로 2배를 배상해야 한다. 계약금 5천만 원을 매도인에게 입금했다면, 매도인은 계약 파기의 대가로 매수인에게 1억을 돌려줘야 한다. 매도자가 인정하고 순순히 배상을 해주면 다행이지만, 매도자가 인정을 하지 않을 경우에는 소송까지 가야 하는 상황이 발생할 수 있다.

3) 중도금 입금 후 파기 

- 중도금을 입금했는데도 매도인이 계약을 파기하려고 하는 경우가 있는데 이는 불가능하다. 중도금을 입금했다는 건 매수인이 계약 이행에 착수한 것으로 판단하고, 이 때는 소송을 통한 해결을 해야 한다.  

매수자를 위한 팁

- 기존 협의한 중도금 일정 보다 먼저 중도금을 입금하고 통보하면 된다. 입금 후 부동산과 매도자에게 통보하면 되고, 이런 경우 대법원도 계약 이행 착수가 된 것으로 본다. 

계약해지로 받은 위약금 세금 

 

- 소득세법은 개인의 발생 소득을 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 구분하고 열거된 소득에 대해서만 과세하고 있다. 종합소득은 이자/배당/사업/근로/연금/기타 소득으로 나눠서 6대 소득을 모두 합산해서 누진세율로 부과한다.

 

만약 부동산 계약으로 계약금을 수령하고, 계약이 해제됐을 때 그 사유가 매도자에게 있으면 계약금의 2배를 매수자에게 돌려주고, 매수자에게 있다면 이미 지급한 계약금을 포기하게 된다. 소득세법은 계약의 위약 또는 해약으로 받는 위약금이나 배상금을 기타소득으로 본다. 

매도인이 해지할 때 

- 만약 계약금이 5천만 원이면, 매도인은 매수인에게 1억을 상환할 의무가 생긴다. 매도인이 계약금 외에 추가로 지급하는 5천만 원에 대해서는 매수인의 기타 소득이 된다. 이때 매도인은 5천만 원의 22%인 1100만 원을 원천징수해서 다음 달 10일까지 세무서와 구청에 납부하고, 매수인에게 8900만 원을 지급하면 된다. 

 

단, 매수인이 법인인 경우에는 원천징수하지 않는다. 

매수인이 해지할 때 

- 매수인이 잔금을 지급하기 전에 계약을 포기할 경우, 지급했던 계약금을 포기하고 위약금으로 대체한다. 이때 위약금을 새로 지급하는 것이 아니기 때문에 매수인에게 원천징수 의무는 없다. 매도자는 이미 받은 계약금이 기타 소득으로 확정된다. 

종합소득세 신고

- 부동산 매매 계약 해지로 인해 위약금을 받은 사람은, 다음 연도 5월에 받은 위약금을 다른 종합소득과 합산해서 신고해야 한다. 단, 원천징수한 기타 소득금액이 300만 원 이하라면 분리과세를 선택할 수 있다. 

 

 

 

 

 

 

 

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