부동산 규제 지역 해제 효과 (23.1월 버젼)

규제지역 해제 효과

1. 취득세 변경

- 규제지역의 1 주택 취득세는 1.1% / 2 주택은 8.8% / 3 주택 이상은 12.4%로 집은 1채만 사라는 의미였다. 그런데 비규제 지역은 1주택,2주택 취득세는 1.1% / 3 주택 이상 취득세는 8.8%로 규제가 완화되면서 집은 2채까지라는 의미가 됐다. 

2. 장기보유특별공제

- 장기보유특별공제란, 3년 이상 보유한 토지 또는 건물을 양도하려고 할 때, 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도다. 규제지역에서는 3 주택 이상 다주택자는 장특공 배제 대상이었다. 

양도세 = (양도차익 - 장특공) X 기본세율 

비규제지역은, 다주택자도 6~30% 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 

3. 주택담보대출 처분 조건

- 규제지역일 때는 1주택자가 다른 주택으로 갈아타기 위해 주담대를 받을 때, 기존 주택을 2년 안에 처분해야 하는 조건이었다. 그러나 비규제지역이 되면 기존 주택을 처분해야 하는 조건이 아예 없다. 

4. 일시적 2주택 양도세 비과세 

 

- 규제지역에서 1주택자가 다른 주택으로 갈아타기 위해서 2번째 주택을 구입했을 때 기존 주택의 양도세 비과세를 받으려면 규제지역의 기존주택을 2년 안에 처분하고, 새 주택으로 전입까지 해야 한다.  그러나 비규제지역은 기존 주택을 3년 안에만 처분하면 되고, 전입 의무가 없다. 

5. 청약 1순위 자격

- 규제지역에서는 청약 1순위 자격은 청약통장 가입 후 24개월이 지나야 가능하고, 다주택자는 불가능했다. 비규제는 가입 후 수도권은 12개월, 지방은 6개월로 축소되고, 다주택자도 청약이 가능하다. 

6. 주택담보대출 한도

- 주택담보대출 LTV는 무주택자, 1 주택자만 40% 또는 50%, 2 주택자 이상은 0%였다.  (DSR은 아직 개정되지 않아 총대출액이 2억 이상일 때, 40% 적용)

DSR = [(신규주택자금대출 원리금 + 기존 대출원리금)] X 100 ÷ 연소득

그러나 해제가 되면 무주택자는 70%, 1주택자 이상은 60%이다. 

7. 중도금 대출

 

- 중도금 대출은 40% 또는 50%이다. 중도금 60% 중 10%나 20%는 자납(본인돈)해야 한다. 또, 중도금 대출이 세대당 1건만 가능하다. 해제 이후에는 60% 모두 가능하며, 자납하지 않아도 된다. 또 세대당 2건으로 분양권도 추가 매수가 가능하다. 

8. 양도세 비과세 

- 규제지역의 1주택 양도세 비과세 요건은 2년 거주, 2년 보유다. 즉, 직접 실거주한 집만 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. (단, 규제 -> 비규제지역이 된 곳의 양도세는 다를 수 있다.) 하지만 비규제 지역은 2년 보유만 하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 중요한 건 매수 시점을 기준으로 비규제지역이어야 한다는 것이다.  

9. 청약 

- 규제 지역의 청약 1순위 조건은 "세대주"다. 비규제는 "세대원"도 청약 1순위 조건이 가능하다. 또 당첨되더라도 언제든지 청약에 다시 도전이 가능하다. (재개발,재건축에서 관리처분인가도 같음)

 

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부동산 주요 규제완화 적용 시점 

1) 민간택지 분상제 지역 해제

- 입주자 모집 승인 신청건부터 적용된다. (기존 입주자 모집 공고가 된 사업장은 본래 공고받은 대로 적용)

2) 전매제한 완화

- 소급적용 (시행령 개정 이전에 분양받았더라도 개정 이후 전매제한이 남아있는 경우 개정내용을 소급적용) 예를 들어, 시행령 개정 전 5년 전매제한 받은 자가 개정 시점에 당첨된 지 3년이 지났다면 즉시 전매가 가능하다. 

3) 실거주 의무 폐지 

- 소급적용 (법 개정 이전 실거주의무가 부과됐었더라도 실거주 의무기간이 남아있는 경우 개정내용 소급적용)

4) 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지

- HUG 내규 개정 후 실행하는 중도금 대출부터 적용 (이미 중도금 대출이 실행된 경우에는 시행사-금융기관 협약 변경을 통해 가능)

5) 특별공급 분양가 기준 폐지 

 

- 주택공급규칙 개정 후 입주자 모집 승인 신청건부터 적용 (기 입주자 모집 공고가 된 사업장은 당초 공고받은 대로 적용)

6) 1주택 청약당첨자 기존주택 처분의무 폐지 

- 소급적용 (규칙 개정 이전 부과된 기존주택 처분의무도 소급해서 폐지)

7) 무순위 청약 자격요건 완화

- 주택공급규칙 개정 후 무순위 청약 공고분부터 적용한다. 예를 들어, 규칙 개정 전 본청약을 실시한 경우에도, 개정 이후 무순위 청약 실시한 경우에 적용한다. 

 

 

 

 

 

 

 

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