1기 신도시 분당/일산/중동/평촌/산본 재개발 전망은?

요즘 핫한 1기 신도시 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 중 어디가 최고의 투자처가 될까? 전망과 문제점, 각 지역 별 총 정리해봤습니다. 

 

 

1기 신도시 어디

1기 신도시 분당/일산/평촌/산본/ 중동 전망은?

- 1기 신도시는 거주하는 인원만 30만 가 구기 때문에 부동산 시장에 미치는 영향이 크다. 하지만 여러 규제 완화 방안이 정리되지 않은 채 쏟아지고 있어서, 시장에 잘못된 신호를 보내는 게 아니냐는 우려도 많다. 

1. 10년 뒤에는 73%가 재건축 대상

- 1기 신도시는 작년 9월 분당 시범단지를 시작으로, 차례대로 재건축 연한(30년)에 도달하고 있다. 10년 후에는 1기 신도시 아파트 단지 중 70% 이상이 재건축이 필요할 것으로 보인다. 1기 신도시 전체 305개 단지 중 58개 단지가 2021~2025년에 재건축 판정을 받을 것으로 예상된다. 

 

- 2026~2030년에는 223개, 2030년 이후에는 24개 단지가 해당될 것으로 보이기 때문에, 사실상 1기 신도시 모든 아파트가 2030년 이후에는 재건축 대상이 된다. 준공 15년 후부터 조합 설립이 가능한 리모델링은, 이미 전체 주택의 97.7%인 298개 단지가 가능 연한에 도달한 것으로 보인다. 

 

- 1기 신도시의 근본적인 문제는, 아파트 뿐만 아니라, 도시 전체적으로 시대에 뒤처진 것이다. 실제로, 1990년대 중산층을 타깃으로 조성돼서, 지금 시대 중산층이 요구하는 도시 수준과는 큰 차이가 있다. 예를 들어, 주차장 기준은 '가구당 0.6대'에 불과하다. 냉장고도 당시 유행하던 '150 ℓ'에 맞게 설계되어 있어, 요즘 냉장고 표준과 격차가 크다. 

2. 용적률 확대 / 안전진단 완화  기대

 

- 현행 규정상 1기 신도시 재건축은 불가능하다. 재건축은 기존보다 늘어난 주택을, 일반 수요자에게 분양해 얻은 수익으로 사업비를 충당해야 하는데, 1기 신도시는 주택 수를 늘릴만한 추가 용적률이 없기 때문이다. 현재 평균 용적률은 169~226%다. 주거 지역 법정 상한선 (300%) 보다 낮지만, 각 지방자치 단체가 도시 과밀을 막기 위해 만든 '지구단위 계획' 제한은 200% 안팎이다. 

 

- 가구수를 늘리는 것이 불가능하다는 뜻이다. 최근 성남시가 조사한 분당 공동주택 125개 단지의 용적률 현황에 따르면, 여분의 용적률을 활용해서 재건축할 수 있는 단지는 없었다. 1기 신도시 특별법은, 이런 문제의식에서 발의됐다. 재건축 사업성을 높이기 위해 주거지역 용적률을 최대 500%까지 보장하는 내용이 핵심이다. 

 

- 이밖에도, 원활한 재건축 진행을 위한 안전진단 기준 완화, 예비타당성 조사 면제 등 과역 교통대책 인센티브, 조세/감면 금 부담 혜택 등의 내용이 포함되어 있다. 이런 움직임 덕분에 재건축 속도를 내는 단지도 많이 늘었다.  군포시 산본동 한라주공 4단지 1차 재건축 추진준비위원회는, 최근 예비안전진단을 통과했다. 분당신도시 서현동 시범한양, 우성, 삼성한신, 현대 등 4개 단지도 지난해 재건축 추진준비위원회를 구성했다. 

3. 형평성 논란

- 특히 분당, 일산은 재건축 사업 첫 단계인 도시주거환경정비 기본 계획 조차 만들어지지 않은 상태다. 특히 1기 신도시 특별법에 포함된 '용적률 최대 500% 까지 상향'은 현실적으로 불가능하다는 비판이 많다. 아파트가 모여 있는 신도시에서, 주거지를 고밀도로 개발하면 '닭장 아파트'가 쏟아지기 때문이다. 

 

- 도시 인프라스트럭처도 늘어난 인구를 수용할 수 없어서 교통난, 일조권 침해 등 각종 문제가 생길 우려가 높다. 역세권 중 일부 지역을 500%까지 늘려주는 방안도 검토 중이지만 500가구 안팎 소규모 단지가 대상일 것으로 보인다. 2000가구 이상 대형 단지는, 최대 용적률을 500%까지 늘려주면, 근처 인프라 수요를 감당할 수 없다는 얘기가 많다. 

 

- 그나마 투기 수요를 의식해서 늘어난 가구 수의 일정 비율을 기부채납 받는 조건이 붙을 가능성이 높다. 특정 지역을 위한 특별법을 두고, 형평성 논란도 있을 수 있다. 1기 신도시 외에도 정비사업이 시급한 수도권 단지가 많은데, 1기 신도시에만 특혜를 주는 것은, 다른 지역주민 반발을 불러올 수 있다는 것이다. 

 

- 당장 서울만 해도 목동/상계동 등이 비슷한 상환인 데다, 고양/용인 등 1기 신도시에 포함되지 않았지만 비슷한 시기에 건설된 다른 단지 주민들에게서 불만이 터져 나오고 있다. 규제 완화 방안이 나오자마자 1기 신도시 집값이 불안해진 만큼, 새 정부가 속도 조절에 나설 가능성도 높다. 

4. 재건축? 리모델링? 

 

- 1기 신도시는 재건축보다 리모델링이 현실적인 대안이라는 분석도 있다. 아파트를 허물고 새로 짓는 재건축과는 다르게, 리모델링은 아파트 구조를 유지하면서 주거 면적을 키우거나 층수를 올려 주택 수를 늘리는 방식이다. 지하 주차장을 새로 만들거나 넓힐 수도 있다. 

 

- 준공 30년 연한을 넘어야 추진 가능한 재건축과는 다르게, 리모델링은 준공 15년에 B등급 이상이면 수직증축, C등급 이상이면 수평증축이 가능하다. 평균 용적률이 200%를 넘으면, 재건축보다는 리모델링이 유리하다는 것이 부동산 업계의 대체적인 분석이다. 실제로 특별법 얘기가 나오기 전까지는 리모델링 추진 단지가 대다수였다. 

 

- 리모델링을 활성화하려고 해도, 넘어야 할 장애물이 많다. 리모델링 사업성을 높이는 수직증축은 정부가 2014년 주택법을 개정하면서 허용했지만, 현재까지 통과한 곳은 송파구 성지 아파트 1곳 뿐이다. 지반 등 구조안전성을 살피는 2차 안정성 검토가 까다로워서다. 또 내력벽 철거 허용 여부는 아직 결론을 내지 못하고 있다. 

 

1기 신도시 5곳

1기 신도시 분당 / 일산 재건축 투자 1순위는?

- 1기 신도시 사이에도 투자 우선순위는 극명하게 갈린다. 재건축 사업성을 논할 때 가장 많이 쓰이는 용적률(대지 안에 있는 건축물의 바닥 면적을 모두 합친 면적)을 볼 때 일산 169%, 분당 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 순으로 유리한 상황이다. 용적률이 300%까지 올라간다면, 일산이 지금 층수보다 훨씬 많은 층수를  올려, 사업성을 높일 수 있다. 

 

- 이것도 평균적인 이야기일 뿐, 단지마다 역세권, 생활편의 시설, 중대형 평형 위주의 대단지 유무 등을 꼼꼼히 따져가면서 1기 신도시 내 '알짜 아파트'를 골라 투자해야 한다. 주거 시설에 둘러싸인 아파트의 경우, 고밀도 개발 시에 주거 쾌적성 악화 등으로, 용적률 상향에 어려움이 있을 수 있는 만큼, 공원과 상업용지 등에 인접하고 있는 위치가 재건축에 유리하다.

1. 분당 신도시 

- 상대적으로 용적률이 낮고, 준강남권 지역으로 미래 가치 상승 여력이 높은 동시에, 신분당선 연장 등 서울권으로 진입이 수월해지는 등 장점이 많다. 일자리가 많은 판교와도 가깝고, 교통조건 등을 감안하면, 부당이 가장 투자가치가 높아 보인다. 반면에 일산은 신도시 중 가장 용적률이 낮아 사업성이 뛰어나고 교육/공원/교통 등 3박자를 모두 갖췄다고 할 수 있다. 

 

- 수인 분당선 서현역 인근 시범단지는 분당에서 가장 큰 4개 단지가 통합 재건축을 추진 중인 지역으로, 계획대로 진행될 경우 1만 가구 이상의 초대형 단지가 될 것으로 보이며, 강남/판교에 대한 접근성도 장점이다. 통합 재건축을 추진하는 것은 파급력은 있지만, 이해관계가 복잡해, 잘못하면 진행이 많이 늦어질 수 있는 점은 감안해야 한다. 

2. 일산 신도시

- 일산의 가장 큰 매력은 1기 신도시 중 가장 용적률이 낮아 사업성이 높다는 것이다. 평균 169%의 용적률과 3호선 주엽역 인근에는 용적률 150% 이하 아파트들도 있다. 또 인근에 호수공원 등 쾌적한 생활시설과 상업시설, 학원 등이 밀집해 있는 것이 실수요자들에게 큰 매력으로 다가온다. 또 분당, 평촌 등과 비교했을 때 아직 저렴한 가격도 장점이다. 

 

- 주엽역이나 대화역 인근에는 3~4억이면 투자할 수 있는 아파트가 상당히 많다는 게 전문가들 조언이다. 문제는 서울 시내와의 거리감과 지축, 삼송 등 일산보다 서울과 더 가까운 곳에 신도시들이 조성되고 있다는 점이다. 이런 문제는 GTX-A 노선이 2024년쯤 개통된 이후에 어느 정도 해결될 수 있을 것이라고 기대된다. 

 

- 강촌마을 5단지 라이프 등 3~4개 단지를 제외하고는, 입주한 지 25년이 넘은 1000가구 이상 단지가 별로 없다는 점도 사업성 면에서는 단점으로 분석된다. 

평촌 / 중동 / 산본 중 어디? 

1. 평촌 신도시 

- 평촌 신도시의 강점 중 하나는 탄탄한 상권이다. 2012년 롯데백화점 평촌점이 입점하면서, 이 일대는 단숨에 경기 남부 최대 규모 상권 가운데 하나로 자리 잡았다. 하루 유동인구가 20만 명에 육박하는 범계역 로데오거리의 평당 월 임대료(2018년)는 서울 강남대로, 신촌에 버금가는 수준이었다. 

 

- 상권이 탄탄하다는 것은, 그만큼 관련 인프라스트럭처가 확보됐다는 것으로, 주거 환경 역시 우수하다는 평가다. '목련마을 선경 1단지'는 1992년에 준공되었고 480가구 규모다. 용적률도 186%여서, 재건축 사업성을 확보하는 데도 용이하다. 지하철 4호선 범계역과 가깝고, 경수대로와도 가까워서 교통 편의성도 좋다. 

 

- 모든 가구가 전용면적 85㎥를 초과하는 중대형 평형 위주로 구성되어 있어 주거 편의성도 높다. 북측으로 상업지역과 인접해 있고, 남서 측으로 경수대로와 가까워서 고밀 개발에 따른 부작용을 최소화할 수 있다. 단, 단지 규모가 크지 않다는 것이 변수다. 남쪽에 위치한 목련마을 8,9 단지와 통합 재건축을 하면 대규모 개발도 가능하다. 

 

 

- 평촌은 지하철 4호선을 기준으로 평북, 평남으로 구분되는데, 평남은 대체로 대형 면적으로 구성된 단지가 많아서 재건축이 용이하다. 인근에 GTC-C 노선 인덕원역(예정), 인덕원~동탄 복선 전철 등 다양한 개발 사업도 추진되고 있다. 단, 평촌 일대 아파트 단지 대부분이 용적률이 높다는 것은 고려해 봐야 한다. 

 

- 평촌 신도시에 들어선 25년 이상 노후 아파트 6개 단지 가운데, 3개 단지가 용적률 200%를 초과하는 것으로 나타났다. 200%를 밑도는 단지는, 안양시 비산동에 위치한 샛별 마을 한양 6단지 (2511가구, 167%) 뿐이다. 

2. 중동 신도시 

-  중동 신도시 특징은, 규모에 비해 상업/업무지구 비중이 높다는 것이다. 부동산 업계에서는 인프라가 탄탄한 분당, 일산과 비슷한 규모로 보고 있다. 중동신도시가 들어선 이후 상가의 입주나 빌딩의 건축 등이 완료되지 않아 제 기능을 발휘하지 못하던 시절도 있었지만, 2000년대 중반 이후 이 지역 일대가 수도권 서부 최대 상권으로 부상했다. 

 

-'은하마을 대우 동부아파트'는 632가구 규모다. 93년에 입주가 이뤄졌는데, 7호선 부천시청역 역세권일 뿐만 아니라 백화점, 이마트, 관공서 등 생활 인프라가 완비되어 있다. 이 단지의 용적률은 222%다. 용적률은 높지만, 중대형 면적 위주로 구성되어 있어, 가구당 지분이 많아, 중동 일대 다른 단지보다 사업성이 괜찮다. 

 

- '미리내 마을 금호 한양 한신 아파트'는 94년 입주가 이뤄졌다. 1008가구로, 중동신도시 대규모 단지 가운데 하나다. 대단지일 뿐만 아니라, 신중동역 역세권이고, 향후 GTX가 개통되면 환승 후 갈아타기가 가능한 입지에 단지가 위치해 있다. 중동 역시 높은 용적률이 향후 정비사업 문턱을 높이는 요인이 될 전망이다. 평균 용적률이 5곳 가운데 가장 높다. 

3. 산본 신도시 

- 산본신도시에 위치한 '한라주공 4단지'는 최근에 재건축 추진을 위한 예비 안전진단을 통과했다. 1기 신도시에서 재건축 예비 안전진단을 통과한 것은, 한라주공 4단지가 처음이다. 산본신도시는 1기 신도시 가운데 리모델링이 가장 활성화된 지역이다. 여기에 재건축도 파란불이 켜지면서, 집값 상승에 영향을 끼칠 것으로 보인다. 

 

- 한라주공 4단지는 용적률이 115%에 가구당 평균 대지지분이 17.1평(약 56㎥) 정도라, 재건축 사업성이 우수한 편이다. 산본신도시 일대에는 중층 중소형 단지가 많고, 서울 주요 업무지구와 거리가 떨어져 있다는 것이 약점이다. 단, 주변에 산업단지들이 많이 모여 있어, 직주근접성이 뛰어나고 향후 GTX 금정역이 개통되면, 서울 이동 시간도 줄어들 전망이다.  

 

 

 

 

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