재건축과는 다른 '재개발' 사업 절차 (간단 정리)

재건축과는 다르게, 재개발은 낙후된 주거환경까지 모두 정비하기 때문에 공공사업의 성격이 있다. 

 

재개발 사업 과정

1. 정비계획의 수립 및 정비구역 지정

1) 정비구역 지정 고시가 있는 날 = 권리산정일의 기준 

2) 권리산정 기준일 = 지분 쪼개기 금지일 

 

- 권리 산정일 이후 공유지분으로 토지매입 시, 공유자 전체에게 1개 분양권이 나온다. 

2. 조합설립 추진 위원회 

- 추진위원회는, 해당 지역의 부동산 소유자들을 대표하는 단체로, 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻은 다음, 위원장을 포함한 5명 이상의 위원으로 구성해서 조합설립을 위한 동의서 등을 받는 역할을 한다.

3. 조합설립인가

- 조합설립은, 재개발 사업 구역의 토지 등의 소유자 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받은 후 시장에게 인가를 받아서 설립된다. (조합 설립 단계에 있는 지역을 눈여겨봐야 한다)

4. 시공사 선정

 

 

- 시공사로 부터 입찰을 받아, 조합원의 투표로 선정한다. 일반 경쟁 입찰, 지명 경쟁 입찰, 제한 경쟁 입찰 방법이 있다. 조합원들의 지지를 받아 선정되기 때문에, 1군 브랜드들이 힘을 쓰기도 하고, 입주민을 위한 시설을 업그레이드하기도 한다. 

5. 사업 시행 계획인가

- 사업시행인가가 되면, 정비구역의 건축을 허가하는 것이기 때문에 투자자들이 적극적으로 투자에 임하게 되는 시점이다. 건축 면적, 건축물 배치, 세대수, 평형구조 등 구체적인 내용을 볼 수 있다. 

6. 조합원에 대한 분양공고 및 분양신청

- 조합원에 대한 평형 신청을 의미하며, 동/호수 추첨은 관리처분계획인가 이후부터 일반분양 이전까지 진행된다. 경매로 재개발구역 부동산 입찰시, 분양신청기간에 신청했는지의 여부를 확인해야 한다. 그렇지 않으면 현금청산의 대상이 된다. 

7. 관리처분계획인가

- 정비사업시행자가, 분양신청기간이 종료된 이후에 조합원이 보유하고 있는 기존권리를, 새롭게 조성하는 권리로 배분하는 계획을 수립해서 관공서에서 인가를 받아야 한다. 관리처분계획인가 후에는 주택임대차보호법, 상가건물 임대차 보호법 등이 적용되지 않기 때문에, 임차인 등은 2년의 임대차 기간을 보장받지 못한다. 

8. 이주 및 철거

- 이주 후 철거한 뒤 멸실등기한다. 기존에 건설사가 조합원에게 지급하던 이주비는, 이제 법적으로 금지되었다. 분양신청을 하지 않은 사람들은, 현금청산 및 손실보험처리가 진행된다. 이때 관리처분인가일의 익일부터 90일 이내 협의가 이뤄져야 한다. 

9. 조합원 동/호수 추첨

- 조합원을 대상으로 하는  동호수 추첨은 일반적으로 7층 이상 로열층을 대상으로 진행된다. 이때 미참석 시 현금청산자가 되므로, 동호수 추첨일에 참석하지 못할 경우에는, 대리인을 선임하거나 조합에 위임하는 게 좋다. 

10. 일반분양

 

 

- 일반분양가는 조합과 주택도시 보증 공사에서 결정한다. 일반분양을 마치고, 아파트가 완성되면 준공인가를 받고 입주가 시작된다. 소유권 이전 등기를 마친 후 조합은 청산하고, 청산금을 받는지 아니면 추가 부담금을 내야 하는지가 결정된다. 

 

○ 재개발 사업 전체 진행 과정

정비계획의 수립 및 정비구역 지정 -> 조합 설립 추진위원회 -> 조합설립인가 -> 시공사 선정 -> 사업 시행계획 인가 -> 조합원에 대한 분양공고 및 분양신청 -> 관리처분계획인가 -> 이주 및 철거 -> 조합원 동/호수 추첨 -> 일반분양 

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