도시형 생활 주택과 주거 용 오피스텔 차이점 (+ 오피스 투자)

1~2인 가구의 증가와 6~7월 공급이 많아, 도시형 생활 주택/주거용 오피스텔의 투자 매력도가 올라가고 있다.  

소형 대체 주거상품

도시형 생활주택 투자

- 도시형 생활주택은, 전용면적 85㎡ 이하의 소형 위주로 구성된 300가구 미만의 공동주택이다. 주택법상 주택으로 분류는 되지만, 일반 주택보다 주차장/부대시설 등의 건축 기준이 덜 까다롭다. 도심 자투리 땅에 지어져서, 교통이 편리하고 생활 인프라도 잘 갖춰져 있다. 비도시 지역에는 지을 수 없도록 되어 있다. 

 

- 급증하는 1~2인 가구와 주거 문제를 해결하기 위해 2009년 도입된 도시형 생활주택은, 아파트에 비해 투자 진입 장벽이 낮다는 게 가장 큰 장점이다. 청약통장이 필요 없어서, 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능하다. 청약 가점이 아닌, 추첨제로 당첨자를 선정하기 때문에 가점이 낮은 젊은 층도 청약에 도전하기 수월하다. 

 

- 재당첨 금지 규제가 없고, 실거주 의무에서도 자유롭다. 전용률(분양 면적 대비 전용면적 비율)은 70~80%대로 35~50%인 주거용 오피스텔보다 높다. 

도시형 생활주택과 주거용 오피스텔의 차이점 

 

- 건축법을 적용받는 주거용 오피스텔은, 도시형 생활주택과 마찬가지로 주택수 산정에 포함된다. 단, 도시형 생활주택의 경우 공시 가격 1억 이하 또는 전용 20㎡ 이하면 무주택으로 간주된다. 취득세는 오피스텔이 4.6%를 납부하는데 비해서 도시형 생활주택의 경우 전용 85㎡ 이하 주택에 해당되면, 서울이 1.1% 정도에 불과하다. 

 

- 도시형 생활주택이나 주거용 오피스텔은, 도심 한복판에 짓다보니, 주차난과 일조권 침해 문제를 겪는 곳도 있다. 투자나 입주를 원할 때 입지와 분양가, 생활 여건을 꼼꼼히 따져본 뒤 매수 및 청약에 참여해야 유리하다. 

상가 보다는 오피스 투자가 유망

- 통계청이 발표한 4월 소비자물가지수가 작년 동월 대비 4.8% 올랐는데, 10년 6개월 만에 가장 높은 상승률이다. 인플레이션에 따른 중앙은행의 기준금리 인상이 수익형 부동산 시장을 좌우하면서, 투자자의 시장 대응이 중요하다. 신규 투자자의 경우, 부동산 매매 가격과 다르게 임차료가 최근 약보함에 머물렀다는 것을 유념해야 한다. 

 

- 갈수록 높아질 대출금리와 정체된 임차료 수준은, 신규 투자자의 시장 진입을 어렵게 할 것이다. 반면에, 인플레이션과 함께 상가와 오피스 임차료가 개선될 여지가 있다. 원자재 가격 상승이 임차인에게 전가되기 때문이다. 이런 시장 상황에서 임차료 개선은 2가지 흐름이 전망될 수 있다. 

임차료 개선 흐름 전망

1) 오피스가 상가보다 임차료 상승이 우선할 것.

- 올해는 임차 수요가 꾸준하고, 경기에 덜 민감한 오피스의 임차료가 상가보다 인상될 확률이 높다. 

 

2) 임차인의 매출액이 높은 지역 일수록, 임차료 인상이 쉽다. 

- 지역의 소비 수준과 유동인구당 지출 금액이 큰 지역일수록, 매출액이 높아서 임차료 인상에 유리하다. 

 

※ 올해 수익형 부동산은 대출 비용 증가로 인해 투자자의 매수가 쉽지 않다. 결국 수익형 부동산 매매시장은, 임차료 개선 여부가 우량 물건을 판가름하는 기준이 되면서 투자 물건 간 양극화가 심해질 수 있다.

 

 

 

 

---

관련 글: 부동산 투자 용어 (줄임말) 정리

관련 글: 공시 1억 이하 주택수 포함 (청약/세금낼 때) 총 정리

관련 글:  수익형 부동산 종류