2022년 6월 21일 '부동산 대책' (총 정리)

22년 6/21일에 발표된 '부동산 대책' 발표 꼼꼼히 살펴보고 유리하게 활용하세요.

 

6월 21일 부동산 대책 발표

1. 임차인 부담 경감

1) 상생 임대인 지원, 상생 임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편

- 상생임대주택 요건 완화와 혜택 확대 및 적용기한 연장으로, 임대차 가격 인상 자제 유도와 양도세 실거주 의무 충족을 위한 자가 이주 과정에서의 연쇄적 임차인 퇴거를 방지할 목적. 

 

A. 상생임대인 개념?

- 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약을 체결한 임대인 

 

B. 상생 임대주택 인정 요건?

임대 개시 시점 1세대 1 주택자 + 9억(기준시가) 이하 주택 => 임대개시 시점에는 다주택자이지만, 향후 1 주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택 적용 

 

C. 비과세 혜택 

- 조정대상지역 1세대 1주택 양도세, 비과세 2년 거주 요건 중 1년 인정 -> 조정대상지역 1세대 1 주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 

 

D. 장특 공제 

- 1세대 1 주택 장기보유 특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제 

 

E. 적용 기한 

- 22.12.31일 -> 24.12.31 (2년 연장)

2) 갱신만료 서민 임차인 대상 전세대출 지원 강화 (갱신 만료 임차인 지원)

 

- 앞으로 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출한도 확대 

○ 수도권 
보증금 (3.0) / 대출한도 (1.2)  -> 보증금 (4.5) / 대출한도 (1.8)
○ 지방
보증금 (2.0) / 대출한도 (0.8) -> 보증금 (2.5) / 대출한도 (1.2)

3) 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대 (일반 임차인 지원)

- 세액공제율 10/12% -> 12/15%로 상향
- 공제한도를 연 300만원 -> 400만원으로 확대 

2. 임대주택 공급 확대

1) 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 강화 (임대주택 건설 지원)

A. 민간 건설임대 (법인): 법인세 추가 과세 배제 요건 완화

- 주택가액 요건을 6억 -> 9억 이하로 완화 

 

B. 민간 건설임대 (개인): 양도세 장기보유 특별공제 특례 연장 

-10년 이상 임대한 건설임대주택을 22.12.31일까지 등록 시, 양도세 장기보유 특별공제 특례 연장 24.12.31일까지 2년 연장

 

C. 민간 건설임대(법인, 개인): 종부세 합산배제 혜택 확대 

- 21.2.17일 이전에 임대 등록한 민간건설임대 주택에 대해서도 완화된 요건 적용 

2) 건설 후 미분양 주택 세부담 경감 및 매입약정 등 활성화 (단기 주택공급 촉진)

A. 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화

- 건축허가 대상에 대해서도, 사업계획 승인 대상 미분양 주택과 동일하게 거주 여부 상관없이 세제 혜택 부여.

 

B. 공공분야 신축 매입약정 활성화 

- 신축 매입약정 활성화를 위해 공공기관이 매입 약정한, 신축 주택에 대해서는 현행 용적률의 1.2배 추가 허용.

3) 규제지역 주담대 처분/전입 의무 완화 

- 기존 주택 처분기한 6개월 -> 2년으로 완화하고, 신규주택 전입 기한을 폐지한다. 

4) 분양가 상한제 거주 의무 완화

- 최초 입주가능일 즉시가 아닌, 해당 주택의 양도 / 상속 / 증여 이전까지 실거주 기간을 준수하도록 개선한다. 

5) 청년/신혼부부 매입임대주택 전세형 공급

- 입주자가 원하는 경우 임대료의 최대 80%를 보증금으로 납부해서, 월 임대료를 최소화할 수 있도록 '전세형'으로 공급한다. 

6) 최초 전세대출 기준 비고가 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

- 기존 주택 처분기한 6개월 -> 2년으로 완화하고, 신규주택 전입 기한을 폐지한다. 

7) 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

- 생활안정자금 목적 주담대 한도를 단계적으로 완화한다. (22년 중에는 우선 2억으로 완화)

3. 세제 정상화 

1) 22년 종부세 부담 완화 방안 구체화 및 근본적 개편안 마련

- 공정 시장가액 비율 인하(100 -> 60%), 22년 한시 1세대 1 주택자 특별공제(3억) 도입, 고령/장기보유자 종부세 납부유예. 

 

A. 일시적 2주택

- 이사 등으로 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택을 양도하는 경우 

 

B. 상속주택 

(저가주택/소액지분) 기간 제한 없이 주택 수 제외 
- 가액 요건: 공시 가격 수도권 6억, 비수도권은 3억 이하 
- 지분요건: 40% 이하 
(기타) 5년간 주택 수 제외 

C. 지방 저가주택 대상 1세대 1 주택자 판정 시 주택 수 제외 요건 구체화 

- 1세대 2 주택자 + 공시 가격 3억 이하 + 소재지 요건,  수도권 특별시(읍/면지역 제외), 광역시(군지역 제외) 외의 지역

2) 생애최초 주택구입자 대상 - 취득세 감면 확대 

- 생애 최초 주택 구입 시 연소득/주택 가격 제한 없이, 누구나 200만 원 한도 내에서 취득세 면제, 수혜대상 대폭 확대.

3) 현실화 계획 적정화, 탄력적 조정 근거 마련

- 목표 현실화율, 목표 달성 기간의 적절성을 재검토하고 경제위기, 부동산 가격 급등 시 탄력적 조정장치 신설 검토 

4. 금융 정상화 

1) 청년 등 주거사다리 지원 - 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화

- 청년/신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입해서, 소득이 적은 대출 초기 상환부담 완화.

구분	원리금 균등 상환(A)	체증식 상환(B)	차이 (B-A)
최초 10년 상환 부담	1억 6,416만원	1억 4,888만원	1,528만원
최대 대출한도	2억 9,000만원	3억 1,900만원	2,900만원

2) 주택연금 활성화 - 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고

- 우대형 주택연금 주택가액 요건을 1.5 -> 2억으로 완화 및 초기 보증료 환급 절차 합리화를 통해 주택연금 활성화

5. 공급 확대 및 규제 완화

1) 주택공급 로드맵 - 연도별/지역별 250만 호 이상 공급 로드맵 마련

- 입지 / 유형 / 시기별 공급 계획과 구체적 실행계획을 정부 출범 100일 내 마련 -> 공급 신뢰 및 시장 안정 기반 확보 

2) 청년 주거지원 - 생애주기별 맞춤형 주거지원 패키지 마련

- 청년들의 자산형성과 중산층 성장 지원을 위한 생애주기 맞춤형 청년 주거지원 패키지 마련

준비기 (청년 공공임대 등) -> 도약기 (청년 원가 주택 등) -> 완성기 (분양주택 청약 기회 확대 등)

3) 분양가 상한제 합리화 - 주택공급 촉진 위한 경직적 운영 합리화 

- 분양가의 인위적 상승은 지양하되, 현장에 맞지 않는 제도를 합리적으로 바꿔서 공급 여건을 개선하고, 주거 안정에 기여한다. 

4) HUG 고분양가 관리제도 개선 - 심사기준 및 절차 등을 합리화 / 투명화

- 심사기준 합리화 및 심사방식의 투명성 제고 

- 급격한 물가 상승 시, 고분양가 심사 사격에 물가상승분을 일부 가산한다. 

- 인근 시세 산정을 위한 사업장 선정 시, 준공 기준 10년 이내로 변경

- 비교 사업장 선정 시, 세부 평가기준 및 배점을 모두 공개 

- 심사결과에 이의가 있는 경우, 이의 신청할 수 있도록 절차 신설 

5) 규제지역 재검토 - 현 규제지역 일부에 대한 조정 방안 6월 말까지 확정

- 주택시장 상황과 시장 전반에 미치는 영향 등을 고려해서 '주거정책 심의 위원회'를 거쳐서 일부 지역 해제 여부 검토. 

 

○ 투기과열 지구 

1) 필수 - 최근 3개월간 주택 가격 상승률 (물가상승률이 현저하게 높은 곳)

2) 선택 (1개 이상 충족 필요)

- 2개월간 청약경쟁률 5:1 초과 
- 분양 전월대비 30% 이상 감소 
- 인허가 전년대비 50% 이상 감소 
- 주택보급률 / 자가보유율 전국 평균 이하 등 

3) 지역 주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택 투기가 성행 또는 우려되는 지역 

 

○ 조정대상지역 

1) 필수 - 최근 3개월간 주택가 격상 승률 (물가상승률 1.3배)

2) 선택 (1개 이상 충족 필요)

- 2개월간 청약경쟁률 5:1 초과 
- 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가 
- 주택보급률 / 자가보유율이 전국 평균 이하 등 

3) 주택 가격, 청약경쟁률 등을 고려해서, 주택분양 등 과열 또는 우려되는 지역 

 

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2022년 소득령(양도소득세, 중과 배제, 비과세요건완화) 개정 

1. 양도세 중과배제

- 중과 배제란, 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 '22.05.10 ~ 23. 05. 09까지' 양도 시 기본세율 및 장 특공제 적용된다. 최대 세율(지방세 포함)은 82.5% -> 49.5%, 기본세율은 6~45%

2. 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건 완화

1) 종전주택 양도 기한

- 적용 종전/신규 주택 모두 조정대상지역인 경우에, 종전주택 양도기한을 1->2년으로 완화

 

2) 세대원 전원 전입 요건

- 세대원 전원 신규주택 전입 요건 삭제 (기타의 경우 양도기한 3년 유지)

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