부동산을 사지 않고 투자하는 방법 |리츠 장단점

리츠 투자 란

리츠란 무엇일까?

- 리츠는 쉽게 이야기해서 수익형 부동산이나 부동산 관련 대출 등에 투자해서 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사다. 리츠에 투자한다는 것은, 이 회사의 주식에 투자하는 것과 같다. 뮤추얼펀드에 투자를 한다는 것이 뮤추얼펀드의 주식을 갖는 것과 같은 것처럼 말이다. 

 

보통 회사들의 주식 투자와 리츠투자에는 큰 차이점이 하나 있다. 리츠는 부동산과 관련된 사업에서 나온 수익의 대부분을 리츠 투자자에게 배당금 형식으로 배분해야 한다. 따라서 실제 부동산에 투자를 하지 않고도, 부동산에서 나오는 수익의 혜택을 얻을 수 있는 것이다. 

 

 

- 리츠는 주식시장에서 주식처럼 거래된다. 하지만 증권거래소에서 거래가 되지 않는 리츠도 있다. 이를 프라이빗 리츠(private REITs)라고 한다. 어떤 방법으로 수익을 창출하느냐에 따라 지분형 리츠(equity REITs)와 모기지형 리츠(mortgage REITs, 부채형 리츠)로 나뉜다.

 

지분형은, 건물을 장기간 소유하면서 임대 수익을 얻거나 건물을 사고판 시세차익을 통해 수익을 낸다. 모기지형은 부동산 대출, 모기지 또는 모기지와 관련된 증권에 투자해서 거기서 나오는 이자 수익과 시세 차익을 통해 수익을 낸다. 최근에는 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 병원, 호텔, 인프라, 심지어 요양원도 소유하고 있다. 

 

한국 시장이 아직 수익이 미미하다면 글로벌 리츠 투자도 가능하다. 주요 자산운용사들은 이미 글로벌 리츠 상품을 가지고 있다. 

리츠 성과와 장점

 

- 미국의 리츠는 장기 투자의 관점에서 봤을 때, 배당을 통해 비교적 안정적인 수익률을 제공했고, 부동산의 시세차익으로도 투자자들에게 수익을 가져다주었다. 리츠 하면 가장 먼저 떠오르는 것은 배당이다. 수익의 대부분을 투자자들에게 배당하도록 법으로 규정되어 있다. 

 

부동산에 투자해 월세 수익을 얻고 싶은 투자자에게 리츠 투자를 권하는 것도 이런 이유에서다. 월세 수익 역시 투자자에게 배분해야 하기 때문이다. 배당금이 있다는 사실만으로도 리츠는 다른 자산들에 비해 수익률의 변동성이 적다고 여겨진다. 부동산은 대체 자산 중 하나다.

 

대체 자산이란, 전통적인 주식이나 채권과는 다른 수익률 성격을 가지고 있어서 포트폴리오를 다양화시키는 데 도움을 주는 자산들이다. 좋은 대체 자산이 포트폴리오의 전체 수익률이 낮아지는 것을 막아 준다. 이런 이유로, 국민연금을 비롯한 많은 연기금들이 부동산에 투자한다. 

 

 

- 인플레이션이 있으면 당연히 부동산의 가격과 임대료도 올라간다. 리츠 배당금 역시 그만큼 올라간다. 자연적으로 인플레이션을 따라잡는 투자도 된다. 이밖에도 리츠는 주식처럼 거래가 되기 때문에 빠른 매매가 가능하다. 유동성은 리츠 투자의 아주 큰 장점이다. 

 

마지막으로 리츠회사들은 대체로 투명하게 운용된다. 재무정보를 공개해야 하고, 더욱이 주식시장에서 거래가 되는 리츠라면, 주식시장에 주식을 상장하는 것과 비슷한 조건을 충족시켜야 한다. 특히 상장된 지분형 리츠는 운영수입(Funds from Operations, FFO) 역시 공개해야 하는데, 이 정보로 투자자들은 해당 리츠가 얼마나 많은 배당금을 줄 수 있는가를 판단할 수 있다. 

리츠의 단점

 

- 주식시장에 상장되지 않은 프라이빗 리츠는 많은 단점을 가지고 있다. 가장 큰 단점은 팔고 싶을 때 바로 팔리지 않을 가능성이 높다는 것이다. 또 주식시장에 상장된 리츠와는 다르게 프라이빗 리츠는 그때그때 시장 가격을 확인할 수 없다. 미국의 대다수 프라이빗 리츠의 경우, 판매가 끝난 이후 18개월까지 해당 리츠의 가치가 얼마나 되는지 발표하지 않는다. 

 

프라이빗 리츠의 단점 때문에 대체로 주식시장에 상장된 리츠보다 더 높은 배당금과 수익률을 제공한다. 그런데 때로는 이 높은 배당금도 마냥 좋기만 한 것은 아니다. 더 많은 투자자들을 끌어들이기 위해 높은 배당금을 약속했지만, 실제로 부동산 운영 등에서 나온 돈보다 지급해야 할 배당금이 더 많은 경우가 발생하기도 한다. 

 

없는 돈을 더 주려면 어디선가 나와야 하고 이는 당연히 나중에 자산 가격에 반영되게 마련이다. 상장된 리츠는 이런 일이 거의 없다고 봐야 한다. 

 

 

- 마지막으로 수수료다. 특히 프라이빗 리츠는 파는 회사와 운용하는 회사가 다를 수 있는데 이럴 경우, 파는 회사가 운용하는 회상에 많은 수수료를 지불하기도 한다. 이 수수료는 어떻게든 투자자들에게 전가될 것이다. 

어디서 리츠를 사고팔까?

- 증권거래소에 등록된 리츠라면, 주식처럼 증권회사 계좌를 열고 사면된다. 등록이 안 된 프라이빗 리츠는 증권회사 프라이빗뱅커 등을 통해 살 수 있다. 리츠 뮤추얼펀드나 리츠 ETF 같은 간접 투자를 통하면 리츠를 훨씬 수월하게 사고팔 수 있다. 프라이빗 리츠의 경우, 사기를 당하지 않도록 항상 조심해야 한다. 

 

금융 당국에 등록되어 있는 브로커하고만 거래하고, 투자하기 전에 반드시 꼼꼼하게 조사를 해야 한다. 

 

 

 

 

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