알짜 '분양권' '입주권' 매입 전략 |청약 공부

알짜 '분양권' 매입 전략

갭투자보다 좋은 분양권

- 한동안 '갭투자(Gap+투자 합성어, 전세를 끼고 사는 투자 방법)'에 투자자들의 관심이 크게 쏠렸는데, 분양권을 사서 입주 후 전세를 놓으면 갭투자와 같은 원리로 투자를 할 수 있다. 꼭 A급만 알짜가 아니다. 투자 수익률이 좋은 B급 알짜 분양권을 잘 공략해 보자. 

 

모두가 인기 있는 청약지에만 관심을 둘 때, 시야를 넓혀서 남들은 잘 모르는 숨은 알짜를 찾아보자. 네이버 부동산 등 분양 정보를 얻을 수 있는 사이트에서 분양권 아파트를 찾아 살펴보면 된다. 입주 예정 아파트를 중심으로 직접 정리해 보면서, 어떤 아파트에 어떤 가치가 숨어 있는지 분석해 본다. 

 

미분양지역과 비선호 지역이 아니라면, 입주 후 새 아파트는 반드시 오른다. 

 

분양권 거래 시 알아야 할 것

- 분양권 거래는 일반 매매와 다르기 때문에 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있다. 그래도 부동산 중개소를 이용하면 다 알아서 처리해주기 때문에 거래 절차를 속속들이 이해할 필요는 없다. 단, 기본적으로 꼭 알고 있어야 하는 사항과 분양권 매수 시 어떤 항목의 자금을 얼마나 준비해야 하는지 정도는 알고 있어야 한다. 

 

일반 매매처럼 분양권 매매도 매도자와 매수자가 '분양권 매매 계약서'를 작성한다. 계약서 작성이 완료되면, 부동산에서 '실거래가(분양가, 발코니 확장비, 옵션비, 프리미엄을 모두 합한 금액) 신고'와 '은행 대출 승계 신고'를 진행한다. 은행 대출 승계는 분양권 매도자가 분양 시에 받은 은행 대출을 매수자가 그대로 승계받는 것을 의미하며,

 

만약 승계를 원하지 않는다면 대출을 상환할 수도 있다. 대출 승계 신고가 끝나면 분양 계약서의 권리의무도 승계받고, 명의가 변경된 아파트의 분양계약서도 받는다. 분양권 매매 거래 시에는 부동산을 통해 정한 계약금과 잔금을 준비해야 한다. 보통 계약서를 작성할 때 계약금을 지급하고, 계약일 이후 한 달 정도 후에 처리되는 명의 변경일에는 잔금을 지급한다. 

 

그럼 분양권 거래 시 계약금 부터 잔금까지, 매수자가 준비해야 하는 자금은?

분양권 매매 시 필요 금액 
= 분양계약금 + 프리미엄 금액 + 확장비/옵션비 계약금 또는 중도금 + 중개수수료

※ 분양가 중에서 중도금 대출을 미리 낸 경우라면 그 금액도 필요 

- 예를 들어, 계약금 10%, 중도금 60%(6회 차), 잔금 30%로 지급하는 분양가 3억의 아파트 분양권이라고 해보자. 확장비와 옵션비는 각각 1300만 원과 800만 원이고, 기납입한 금액이 이들 계약금의 10%인 130만 원과 80만 원이다. (확장비와 옵션비의 계약금은 아파트 단지에 따라 조금씩 다를 수 있다). 

 

 

이 분양권을 프리미엄 3000만원을 주고 거래하기로 했다면 얼마를 준비해야 할까? 

 

- 우선 중도금은 대출 승계를 받으면 준비할 필요가 없으므로, 계약금 10%에 해당하는 3000만 원과 확장비 및 옵션비 계약금 210만 원, 프리미엄 금액 3000만 원, 그리고 중개수수료(거래가액의 일정 퍼센트로 지정된 법정 수수료)를 더하면 된다. 즉, 총 6210만 원 + 중개수수료인 셈이다. 

 

'입주권'으로 새 집 마련

- 재건축/재개발 아파트 단지가 매우 많은데, 해당 단지의 입주권을 사면 누구나 서울의 새 아파트를 가질 수 있다. 물론, 입주권 투자는 절차가 복잡한 데다 초기 투자금이 분양권 매매보다 많이 들어갈 수 있으며, 시간이 더 오래 걸린다는 단점이 있다. 

 

하지만 꼭 사고 싶은 아파트가 있다면 그 아파트를 100% 당첨 확률로 살 수 있는 방법이 바로 입주권이다. 

재건축/재개발 사업, 무엇을 알아야 하나?

- 재건축/재개발 사업은 노후화된 주거환경(재개발) 및 주택(재건축)을 개선하기 위해 시행하는 사업으로, 기존 주택을 멸실하고 그 땅 위에 새롭게 주택을 짓는 것을 말한다. 일반분양 아파트는 땅 주인이 회사지만, 재건축/재개발 아파트는 여러 명의 땅 주인 혹은 건물 주인이 모여 법인인 조합을 만든다. 

 

아무래도 관여하는 이해관계자가 많기 때문에 사업이 진행되는 단계에서 예상치 못한 일들이 벌어지기도 한다. 그래서 아파트가 완공되고, 입주를 하기까지 시간이 오래 걸리기도 하고, 엎치락뒤치락하는 경우도 있다는 것을 명심해야 한다. 그러나 조합원이 되면, 분명하게 확보할 수 있는 장점도 있다. 

 

입지가 확정되어 있는 새 아파트를 주변 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 것이다. 또한 재건축/재개발 사업은 진행 단계에 따라 조합원이 얻는 수익이 달라진다. 사업 초기에 들어가면 수익은 커지지만, 아파트 준공까지 시간이 오래 걸리고, 늦게 들어갈수록 수익은 줄어들지만 새 아파트를 가질 수 있는 시기도 빨라진다. 그래서 입주권은 결국 시간 싸움이라고 한다. 

 

추진 위원회 

- 조합의 전 단계로, 조합원 요건이 충족되는 부동산을 보유한 예비조합원(토지 등 소유자)의 과반수 동의가 있어야만 승인이 가능하다. 

 

조합설립

- 재개발사업의 주체로 법인 성격을 지닌다. 토지 등 소유자 4분의 3이상, 토지 면적의 2분의 1 이상의 동의가 필요하다. 조합설립 후 추진 위원회는 해산한다. 

 

사업시행인가

- 조합이 추진하는 정비사업의 내용을 최종 확정하는 행정 절차로 총 대지면적, 용적률, 건폐율, 가구 수 등을 결정한다. 

 

관리처분인가

- 정비사업 시행자가 분양 신청 기간 종료 후 수립하는 계획이다. 분양에 따른 수익과 조합원별 권리가액, 분담금 등을 결정한다. 관리처분인가가 나오면 이주하고 착공 후 일반분양을 하게 된다. 

 

청약가점 '만점' 통장과 같은 입주권의 힘 

 

- 재건축/재개발 사업장이 관리처분인가를 받으면, 해당 사업장의 조합원들이 새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 갖게 된다. 이를 '입주권'이라고 한다. 청약 신청을 통해 당첨이 되어야 가질 수 있는 분양권과는 다르게 '100% 당첨이 확실한 권리'라는 의미에서 입주권은 '청약가점 84점의 무적 통장'을 갖는 것과 마찬가지라고 이야기한다. 

 

※ 조합원은 거의 '로열동', '로열층'에 우선적으로 배정해주는 경우가 많다. 

 

 

- 다첨되고 싶은 아파트에 청약을 넣었다가 떨어지면 그 상실감은 이루 말할 수 없이 크다. 그러므로 내가 꼭 사고 싶은 지역이 있다면, 해당 지역의 입주권 매물을 찾아보는 것도 좋은 방법이다. 거기다 최근 서울에서 분양하는 단지는 거의 대부분 재건축/재개발 대상 아파트라서, 조합원 물량을 빼고 나면 남는 일반분양 물량이 적다. 

 

실제로 서울 내 분양예정 물량 90% 이상이 재건축/재개발 단지에서 나온다. 거기에서 특별공급 물량까지 뺸다면, 재건축/재개발 아파트에서 일반 청약으로 당첨되기는 정말 '바늘귀에 낙타를 넣고, 하늘의 별을 따는 수준'이라고 해도 과언이 아니다. 

입주권 vs 분양권

- 조합원이 갖고 있는 입주권은 타인에게 승계(매도) 할 수 있다. 입주권 거래는 재건축/재개발 아파트가 있는 지역의 부동산을 찾아 문의를 하면, 거래 물건들에 대한 정보를 쉽게 얻을 수 있다. 입주권 매물이 있다면 동/호수를 발표했는지 여부(진행 단계 확인)와 동/호수에 따른 프리미엄 차이, 일반분양분의 분양 시기, 일반분양가 등을 물어보고 확인하는 것이 좋다

 

입주권을 물어보면서 일반분양분에 대해서도 같이 물어보면 좋다. 꼭 잡고 싶은 아파트라면, 이중으로 확인해보는 것이 좋기 때문이다. 

 

입주권을 매수하면

- 한 번에 들어가는 초기 투자금은 일반분양을 받는 것보다 많이 들게 된다. 하지만 조합원분양가가 일반분양가보다 저렴하기 때문에 결국 총 취득가액은 더 적게 들어가는 셈이다. 중요한 것은 일반분양은 당첨 확률이 낮으므로 꼭 사고 싶은 아파트라면 입주권을 매수하는 것이 더 확실한 길이라는 사실이다. 

 

거기다 재건축/재개발 사업의 '재당첨제한'에 대해 입주권 거래 시에도 특별히 유념해야 하는 부분이 있다. 재건축/재개발의 재당첨 제한 내용은 꼭 별도로 체크해 둬야 한다. 

 

재건축/재개발 입주권의 '재당첨 제한'

 

- 투기과열지구 내 재건축/재개발 아파트의 조합원분양분, 일반분양분의 분양 대상자는 선정일(조합원분양분의 대상자는 관리처분인가일, 일반분양분의 대상자는 당첨일)로 부터 5년 동안 투기과열지구 내 다른 재건축/재개발 아파트의 조합원 분양 및 일반분양 모두에 신청할 수 없다. 

 

분양 대상자를 판단하는 기준 역시 잘 이해해야 한다. 조합원 분양자는 '관리처분인가일 당시의 대상자'를 입주 당첨자로 간주한다. 만약 투기과열지구 내에서 관리처분인가 이전에 입주권을 매수했다면, 조합원분양의 당첨자이므로, 5년 이내에 투기과열지구에서는 재건축/재개발 아파트와 일반 청약 모두를 제한받는다. 

 

그런데 만약 관리처분인가 이후에 입주권을 매수했다면, 입주 당첨자로 간주되지 않으므로 일반 아파트 청약이 가능하다. 재건축/재개발 아파트의 일반분양권을 갖고 있는 경우도 마찬가지다. 당첨일 당시의 대상자가 입주 당첨자로 관리되므로, 일반분양분을 당첨받은 사람은 5년 이내에 투기과열지구에서 재건축/재개발 아파트와 일반 청약 모두를 지원할 수 없다. 

 

분양권을 매수한 사람은 해당되지 않는다.

 

조합원 분양자의 분양권 인정 

- 재당첨제한의 대상인 줄 모르고 재건축/재개발 아파트의 조합원분양 신청을 하거나, 일반분양을 받았다가 '부적격 처리'되는 사례가 많다. 조합원분양자의 경우, 분양권을 인정받지 못하면 현금 청산이 되어 감정평가액만 돌려받고, 나머지 돈은 보상받을 수 없기 때문에 금전적 손해가 발생할 수 있다. 

 

또한 일반 분양 시 재당첨 사실이 밝혀지면 당첨 취소는 물론이고, 해당 매물을 매수한 사람도 당첨이 취소될 수 있으므로 더욱 유의해야 한다. 혹시 이에 해당되는 경우 거나 헷갈리는 사항이 있다면 꼭 국토교통부에 문의해봐야 한다. 

 

 

 

 

 

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