지분형/모기지형 리츠 투자 타이밍

리츠 투자 타이밍

지분형/모기지형 리츠 투자 타이밍

- 지분형 리츠는 상업용 건물을 사서 임대를 준 후, 모든 경비를 제하고 남은 수익을 투자자들에게 배당한다. 이 배당금에는 때로 부동산을 사고파는 과정에서 생긴 수익도 포함된다. 전 세계 리츠의 90% 정도를 차지한다. 부동산과 관련된 거의 모든 것과 상관이 있다고 보면 된다. 

 

배당금도 많은 편이라 보통 주식보다는 변동성이 적다고 생각할 수 있지만, 꼭 그렇지만은 않다. 부동산은 경기를 타기 때문에 지분형 리츠도 경기 사이클에 똑같이 영향을 받는다. 

 

- 좋은 예가 2008년 이후다. 2008년 금융위기 이후, 미국의 주식시장은 2009년부터 2013년까지 S&P500 기준으로 연수익률 20% 이상을 기록했다. 같은 시기 미국의 지분형 리츠 역시 연수익률이 거의 28%를 기록하면서 급속하게 회복되었다. 미국 부동산 시장의 회복과도 비슷한 사이클이다. 

 

보통 주식과 리츠 성과의 상관관계는 이보다 훨씬 적다. 2007~2017년까지 미국의 중/소형주를 포함하는 지수인 러셀 3000 지수와 상장된 모든 지분형 리츠를 포함하고 있는 리츠지수인 FTSE NAREIT All Equity REITs를 보면, 약 70% 정도의 상관관계가 있다. 그런데 이 수치를 1년 단위로 보면 어떤 해는 상당히 높지만, 어떤 해는 상관관계가 10%대까지 떨어지는 것을 알 수 있다. 

 

이런 이유로, 이미 주식을 가지고 있는 포트폴리오라면, 리츠가 도움이 될 수 있는 것이다. 

모기지형 리츠

 

- 모기지형 리츠는 mREITs라고도 부른다. 주로 상업용 또는 주거용 부동산의 모기지나 모기지 채권에 투자한다. 리츠회사는 이 투자금을 모으기 위해 주식이나 채권을 발행한다. 이때 모기지 투자에서 발생하는 이자와 투자자들에게 지급해야 하는 이자의 차이가 바로 모기지형 리츠의 수익이 된다. 

 

지분형 리츠처럼 매년 투자자들에게 수익의 대부분을 배당해야 하는 의무가 있다. 뮤추얼펀드나 ETF를 통해서도 투자할 수 있다. 사실 모기지형 리츠에 투자하는 것은 금융회사에 투자하는 것과 비슷하다. 그렇다 보니, 금융회사에 투자할 때 고려해야 할 위험을 모두 지니고 있다. 

 

 

- 예를 들면 이자율 변동에 따른 위험이다. 단기이자율, 장기이자율이 변화하면 모기지형 리츠의 수익이 되는 이자율 역시 변할 수밖에 없다. 동시에 이자율 변동은, 모기지형 리츠가 가지고 있는 자산인 모기지와 모기지 채권의 자산 가격 자체를 변화시켜 모기지형 리츠 자체의 가치를 변화시킬 수도 있다. 

 

이런 이자율 변동의 위험을 낮추기 위해 여러 가지 헤징 기법을 쓴다. 또 다른 위험 요소는 신용이다. 주거용 부동산과 상업용 부동산을 놓고 비교하면 상업용 부동산에 투자하는 모기지형 리츠가 신용 위험이 더 높다. 상업용 부동산의 경우, 모기지형 리츠가 직접 만든 상업용 모기지에 투자를 하는 경우가 많기 때문이다. 

 

얼마나 많은 신용 위험이 있는지는, 어떤 상업용 부동산을 바탕으로 한 어떤 모기지에 투자를 했느냐에 따라 엄청나게 달라진다. 여기에 더해 모기지형 리츠는, 리츠의 자산인 모기지 그리고 모기지 채권이 직면할 수 있는 모든 위험요소를 가지고 있다. 

 

한 가지 예를 들자면, 조기상환 위험이다. 집을 사기 위해 모기지론을 한 사람이 돈을 너무 빨리 갚아서 오는 위험이다. 돈을 다 갚고 나면 이자를 내지 않는다. 그러니 모기지를 만든 회사나 여기 투자한 사람들은 이후 이자를 받지 못할 것이다. 물론 이 돈을 다른 곳에 투자해 이자 수익을 내면 되지만, 일단 처음 예상한 것과는 다른 결과니 이 역시 위험요소가 된다. 

 

이자율이 올라갈 때 리츠 투자는?

 

- 2008년 금융위기 이후, 전 세계는 이전에 경험하지 못한 낮은 이자율 속에서 여러 해를 보내야만 했다. 낮은 이자율 탓에 채권에 투자해 채권이 자를 받거나 양도성예금증서 등에 투자해 이자를 받던 투자자들은 이자를 거의 받을 수가 없었기 때문에 이를 대체할 수 있는 자산을 찾아야 했다. 

 

그래서 많은 투자자들이 2008년 이후 리츠로 몰렸고, 이는 당연히 리츠의 가치를 높여 놓았다. 기본적으로 리츠는 투자자들에게 주식이나 채권의 형태로 투자를 받아, 부동산 등에 투자를 한다. 따라서 이자율이 높아지면, 빌려서 투자한 돈에 더 많은 이자를 지불해야 한다. 

 

는 리츠의 수익을 낮출것이고, 이 수익으로 배당을 받던 투자자들의 배당금은 적어질 것이다. 다른 한편으로는, 이제까지 이자가 너무 낮아 선호가 떨어졌던 자산들로 투자자들이 옮겨가면서 리츠 수요가 줄어들면, 가격 역시 떨어질 것이다. 이 상태가 계속된다면 장기간에 걸친 리츠의 성장은 상당한 타격을 받게 된다. 

 

 

- 리츠 중에는 이자율 변동과 상관없이 지속적으로 좋은 배당을 하는 것들이 있다. 바로 블루칩 리츠다. 오랜 기간 동안 꾸준히 성장해 온 리츠들이 보통 블루칩 리츠로 여겨진다. 다른 리츠들이 이자율이 계속 올라가는 상황에서 고전할 때 블루칩 리츠는 상대적으로 괜찮은 수익을 내왔다. 

 

투자자들이 리츠에 투자하는 이유는, 포트폴리오의 다양화나 배당금 수익 등 여러 이유가 있다. 그렇기 때문에 이자율 변화에 따른 수익률 변동으로만 투자가치를 따지지 말고, 여러 가지 차원을 고려해 리츠 투자를 결정해야 한다. 

 

 

- 당연히 모기지형 리츠는 이자율 변동에 더 민감하다. '이자율이 올라가는 상황에서는 절대로 모기지형 리츠에 투자하지 말라'고 조언하는 투자 전문가들도 쉽게 볼 수 있다. 하지만 모기지형 중에는 빌릴 떄는 고정이자율로 빌리고, 소유하고 있는 모기지 이자는 변동 이자율을 가지고 있는 리츠도 있다. 

 

이런 경우 빌린 돈에 대한 이자율은 동일하고 빌려준 돈에 대한 이자율은 올라, 수익을 내기도 한다. 이렇듯 모기지형 리츠라고 해서 이자율이 올라가는 상황에 절대 수익을 낼 수 없는 것은 아니다. 

 

리츠에 투자하는 것과 부동산을 사는 것은 정말 같을까?

 

- 개인투자자가 상업용 부동산에 투자를 한다고 가정해 보자. 직접 건물을 사서, 세입자를 구하고 월세를 받는 방법과 리츠에 투자하는 방법이 있다. 이 두 방법은 단기간을 놓고 볼 때 몇 가지 차이가 있다. 차이점을 잘 파악해서 자신에게 맞는 방법을 선택해야 한다. 

1) 개인투자자가 살 수 있는 수익형 부동산은 한정되어 있다

- 개인이 살 수 있는 수익형부동산은 대체로 오피스 빌딩이나 다세대 주택 혹은 아파트 정도에 한정되지만, 리츠에 투자할 경우 취득할 수 있는 부동산의 종류가 훨씬 다양하다. 

2) 부동산은 가격을 감정해 봐야 알 수 있다

- 그렇지만 리츠는 상장되어 있는 경우 매 순간 가격을 확인할 수 있다. 

3) 사고파는 시간 소요

- 부동산은 한번 사면 다시 팔기까지 많은 비용과 시간이 소요되는 반면에, 리츠는 유동성이 훨씬 좋다. 거래소에서 거래되는 리츠는 언제든지 사고파는 것이 가능하다. 

 

 

- 특히 세 번째 요소인 유동성 문제는 투자에서 매우 중요하다. 부동산 시장은 경기 사이클을 따르고, 이 사이클은 거시 경제뿐만 아니라 부동산의 수요 공급 요소에도 영향을 받는다. 수요 공급 요소는 상업용 부동산 공실률이나 건축 허가 등이 될 수 있다. 

 

리츠를 사든, 실제 부동산을 사든 둘 다 부동산을 소유하는 것이기 때문에 이런 요소에 영향을 받는다. 하지만 리츠는 바로 사고팔 수 있기 때문에 이런 정보가 들어올 떄마다 가격에 영향을 미치고, 이런 현상들이 가격의 변동성으로 연결된다. 반면 실제 부동산의 경우 그렇지 않다. 

 

다시 감정을 받을 떄까지 이런 사항들이 반영되지 않기 때문이다. 이런 이유로 리츠와 실제 부동산을 소유하는 것은 단기적으로 놓고 보면 차이가 있다. 하지만 장기적으로 봤을 때, 부동산이라는 자산에 투자한다는 점에서는 같으니, 차이가 좁혀질 수밖에 없을 것이다. 

 

 

 

 

 

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