재건축/재개발 |1+1입주권 /양도세/자산가치 평가 세금과 판례

재건축 절세 방법

재건축, 대체주택 양도세 절세 방법 

- 완공되는 재건축 주택 외에 재건축 기간 동안 임시 거처로 사용하기 위해 매입한 대체 주택을 보유하는 경우가 있다. 대체 주택은 말 그대로, 재건축이나 재개발 때문에 기존에 살던 집에서 불가피하게 나왔을 때 대신 거주하는 주택이다. 최근 재건축 사업이 속도를 내면서 대체주택에 대한 관심도 많아지고 있다. 

 

현행 소득세법에 따르면 1 가국 1 주택자가 재개발/재건축 사업으로 이사해야 할 때, 대체 주택을 취득한 뒤 거주하다가 재건축/재개발 사업 후 완공된 주택으로 이사하면서 대체 주택을 팔면, 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 양도세 면제 혜택을 받으려면 몇 가지 까다로운 조건을 맞춰야 한다. 

 

재건축/재개발 양도세 비과세 조건

 

1) 대체 주택을 제외하면 1가구 1 주택 
2) 기존 재건축/재개발 주택의 원조합원
3) 기존 주택 취득 시점이 재건축/재개발 사업의 관리처분계획인가 전
4) 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고, 해당 주택에서 1년 이상 거주 
5) 재건축 완공 후 3년 이내 대체주택 처분 
6) 재건축 완공 후 3년 이내 세대 전원 전입해 1년 이상 계속 거주 

※ 원조합원으로 부터 조합원 입주권을 매수한 승계조합원은 비과세 대상이 아니다. 단, 1년을 계속해서 거주해야 한다는 규정은 없다. 따라서 거주기간을 모두 합쳐 1년 이상이면 된다. 

 

 

- 재건축으로 새로 지어진 집이 완공된 후 3년 이내에 가구원 전원이 해당 주택으로 이사해 1년 이상 계속 거주해야 한다는 조건도 있다. 단, 취학과 근무상 형편, 질병 등으로 가구원 일부가 이사하지 않더라도 비과세는 적용된다. 대체주택 처분 시점은 신규 주택 완공일부터  3년 이내여야 한다. 

 

기존에는 2년 이내 처분 시 양도세가 비과세 됐었는데, 지난 1월 정부가 '부동산 세제 보안 대책'을 발표하면서 적용 기한이 확대됐다. 이런 비과세 특례는 재개발/재건축 주택이나 대체주택이 조정대상지역에 있는지 여부와는 관계가 없다.

대체 주택 취득 시 1주택이어야 한다

- 대체주택 양도세 비과세 요건과 관련해 쟁점은, 사업시행인가일 현재 재건축/재개발 대상 주택 1채만 소유하고 있어야 하는지 여부다. 기존 국세청은 사업시행인가 당시 재건축 대상 A주택과 다른 B주택을 팔고, 대체주택(C주택)을 구입한 경우, 대체주택에 대한 양도세 비과세 혜택이 적용되지 않는다고 판단했다. 

 

대체주택 구입 전 B주택을 팔아 1 가구 1 주택자가 됐더라도 사업시행인가 당시에는 1가구 2 주택자였다는 이유에서다. 하지만 소득세법에서는 대체주택을 사업시행인가일 이후 취득해야 한다고만 규정하고 있을 뿐이다. 사업시행인가일 현재 2주택자일 경우, 양도세 비과세 대상이 아니라는 문구는 없는 것이다. 

 

전문가들은 조세법률주의에 따라, 사업시행인가 당시 2주택자였더라도 1 주택을 처분한 뒤 대체주택을 매입했다면 비과세를 적용받을 수 있다고 설명한다. 작년(22년) 11월 조세심판원도 이 같은 해석을 내놨다. 대체주택을 취득할 때만 1주택자이면 되고, 사업시행인가 당시에는 2 주택자여도 된다는 것이다. 

 

 

이처럼 대체주택 양도 시 비과세 기준에 대한 해석이 까다롭고, 요건 자체도 모두 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 주의가 필요하다. 

 

---

재건축 사업 단지내 로열동/로열층 자산가치 평가 예시

 

-  A재건축 조합은 펜트하우스 2채를 조합원에게 분양할 계획이었다. 3명의 조합원이 펜트하우스 분양을 신청했다. 조합은 신청 조합원의 아파트 면적이 같기 때문에 종전자산평가금액이 동일하다는 논리를 앞세워 추첨으로 당첨자를 정했다. G 씨는 동일 면적이라도 동/호수가 다른 만큼 아파트 가치가 다르다며, 즉시 이의를 제기했지만, 

 

추첨 결과 로열층 아파트를 소유한 G씨는 떨어지고 말았다. 다시 한번 A 재건축 조합에 이의를 제기했다. 아파트 가치 산정 때 동의 위치와 층을 비롯한 다양한 요인이 반영돼야 하고, 실제 자신이 해당 재건축 단지의 아파트를 매수할 때도 다른 동/호수의 아파트보다 비쌌다고 강조했다. 

 

하지만 조합은 종전자산평가 결과가 모두 동일하다며 G씨의 이의를 묵살했다. 이 건과 비슷한 소송 사례가 있다. 재건축 조합은 조합원이 소유한 부동산에 대한 감정평가를 진행한다. 재건축 조합이 실시하는 감정평가는 정당하고, 공정하고, 투명하게 해야 한다는 대원칙은 보통 조합 정관에도 명시되어 있다. 

 

부동산의 입지 조건, 품등 비교, 개별 요인 비교, 가격 요인의 비교참작 등 많은 요인이 고려돼야 한다. 

판례 

- 서울 행정법원은 "위치별 지수를 낮게 적용한 것은 조합원 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하다"는 이유로, 종전 토지 및 건축물의 권리내역 및 권리가액에 대한 취소 판결을 선고한 적이 있다. 서울고등법원도 주 출입로에서 거리, 접근성, 차량 접근의 가부 등을 근거로 해 불합리한 종전감정평가를 취소하기도 했다. 

 

아파트 가치는 평형 이외에도 입구와의 인접성, 분리수거장과의 거리, 도로변 인접 여부, 동/서/납/북향의 여부, 층수 등 다양한 요인에 영향을 받는다고 보는 것이 지극히 당연하다. G씨의 아파트는 통상적으로 말하는 '로열동'에 '로열층'이었고, 대로변에서도 떨어진 단지 한가운데에 있어, 상대적으로 조용했다. 

 

단지 중앙에 있어, 동일 평수의 다른 가구에 비해 높은 시세가 형성 돼 있었다. G씨가 종전 부동산 가치를 제대로 인정받고, 펜트하우스를 분양받으려면 법원에 동/호수 추첨 무효확인 소송을 제기하는 방법이 있다. 대법원도 호수 추첨과 배정은 조합원 전원의 이해관계가 걸린 법률 행위이므로,

 

조합원은 조합을 상대로 호수 추첨에 대한 무효확인을 구하는 것이 분쟁 해결을 위한 유효하며, 적절한 수단이라고 판시했다. 

이의 제기 하지 않겠다는 각서의 효력

 

- 조합원 분양 시 경합이 벌어지면 추첨 결과에 대해 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 쓰는 경우도 있다. 이때도 법원은 조합원이 소송을 제기할 수 있다는 게 가능하다는 입장을 갖고 있다. 조합원 간 형평성을 유지하지 못하는 추첨이 발생했고, 추첨이 올바로 이뤄졌다면 현재와 다른 결과가 나올 가능성이 높다는 이유에서다. 

 

만약 G씨와 같이 일률적인 종전감정평가로 인해 분양 신청, 분담금, 청산금 등에 손해가 발생했다면 동/호수 추첨 무효확인 소송 혹은 관리처분계획취소 소송을 통해 권리를 구제받을 수 있다. 

---

1+1 입주권 완공 전에는 나눠 팔 수 없다

- 재개발/재건축 사업이 시행되면 조합원은 통상 세대당 1개의 조합원 입주권을 받게 된다. 단, 종전 부동산의 감정 가격이 조합원 분양가액보다 같거나 큰 경우 또는 종전 부동산의 전용면적이 분양주택의 전용면적보다 같거나 크면 2개(1+1)의 조합원 입주권을 받을 수 있다. 

 

1+1 입주권을 받는다면 공사 완료 후 준공 시 2개 아파트를 받게 되므로, 수익률 등에서 장점이 있다. 단, 공급받는 2개 주택 중 1개는 전용면적 60㎡ 이하의 주택으로 받게 된다. 해당 주택은 소유권 이전 고시일의 다음날부터 3년간 양도 또는 증여가 제한된다는 단점이 있다. 

 

원조합원이 관리처분계획 인가일까지 1 가구 1 주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주)을 충족한 상태에서 조합원 입주권을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 원조합원과 같이 사는 세대가 조합원 입주권을 양도할 당시 다른 주택이나 분양권을 보유하지 않은 상태여야 한다. 

완공 전 양도하려면 일괄 양도해야 한다

- 이때도 납세자가 선택하는 1개의 조합원 입주권에 대해서만 비과세를 적용받을 수 있다. 1세대가 종전 주택을 취득하고, 1년 이상 지난 뒤 조합원 입주권을 승계 취득하고, 3년 내 비과세 요건을 충족한 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다. 

 

단, 1+1 조합원 입주권을 승계 취득한 경우, 종전 주택을 양도하더라도 비과세를 받을 수 없다. 한편 원조합원으로부터 조합원 입주권을 매수한 승계 조합원이 입주권을 팔면, 비과세 적용을 받을 수 없다. 승계 조합원은 아파트가 완공되고 난 뒤 비과세 요건을 충족하고, 주택으로 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있다. 

 

 

 

 

---

관련 글: 알짜 '분양권' '입주권' 매입 전략 |청약 공부

관련 글: 재개발/ 재건축 단계 별 과정 (개념 정리)

관련 글: 공시 1억 이하 주택수 포함 (청약/세금낼 때) 총 정리