'주택 연금'에 관한 모든 것 (세금/가입조건/장단점/사망시)

주택 연금 모든 것

내 집을 담보로 받는 '주택연금'

- 주택 연금이란, 집을 소유한 사람이 집을 담보로 맡기고, 그 집에 살면서 평생 혹은 일정 기간 연금을 받는 제도다. 주택금융공사가 운영하고 국가가 연금 지급을 보장한다. 

가입 조건 

부부 중 한 명이 만 55세 이상 

- 공시 가격 9억 이하 1 주택 소유자(부부 기준)
- 집값을 다 합쳐도 공시 가격이 9억 이하인 다주택자 
- 공시가격 9억 초과 2주택 보유자로 3년 이내 1 주택 처분하기로 한 사람 

주택의 조건 

- 주택법상 주택, 노인복지 주택, 주거 목적 오피스텔
- 주민등록 전입한 실제 거주 주택
- 경매, 압류, 가압류, 가등기, 전세권 등이 없는 주택
- 주거 목적 오피스텔은 주거 시설 설치 여부 등 추가 확인 

주택연금 최적의 가입 시점

 

- 주택연금의 월 수령액은 집값, 연령(가입자 및 평균), 금리 등의 변수가 결정한다. 집값이 낮아지거나, 한국인의 평균 수명이 길어지거나, 금리가 높아지면 수령액이 내려간다. 만약 집값이 현재 정점이고 앞으로 내려갈 가능성이 크다면 '지금' 가입해야 수령액이 비교적 많기는 하다. 

 

평균 수명이 길어지고, 금리가 올라갈 조짐이라는 것도 연금에는 다소 불리한 요소다. 그렇다고 해서 집값이 최대한 비싼 때에 가입하는 것이 최선이라고 단언하기는 어렵다. 주택연금은 가입자가 세상을 뜬 후에 주택금융공사가 집을 처분해서 그 돈으로 그동안 지급한 연금을 보전하는데, 집값이 가입 시점보다 오히려 오르는 경우도 있기 때문이다. 

 

만약 올라서 그동안 지급한 금액보다 많을 경우, 차액을 자녀 등의 상속인에게 돌려준다. 만약 집값 중에 어느 정도는 자녀에게 물려주고 싶은 마음이 있다면, 미래에 더 오르더라도 나쁘지는 않다는 의미다. 그런데 집값이 내려가 그동안 준 연금만큼을 회수할 수 없더라도, 유가족 등에게 돈을 청구하지는 않는다. 

공시가 9억이 넘거나 다주택자는 가입이 안되나?

- 집이 몇 채건 공시가를 전부 합산해서(부부기준) 9억이 넘으면 가입이 불가능하다. 다주택자의 경우에는 모든 집의 공시가를 합쳐서 9억 이하이면 가입이 가능하다. 9억이 넘는 다주택자 중 2주택자에 한해서는 3년 이내에 집 한 채를 판다는 조건(남기는 주택 공시가 9억 이하)으로 가입할 수 있다. 

연금 수령액 산정 시 공시가 기준인가?

- 아니다. 시가를 기준으로 한다. 공시가격이 9억 이라면 시가가 10억~12억 정도 되는데, 그 가격을 근거로 수령액이 결정된다. 단 시가를 무한정 높게 쳐주지는 않는다. 집값이 얼마나 비싸든 상관없이 시가를 '12억'까지만 인정해 준다. 

물가가 오르는데 수령액은 그대로?

- 그래서 3년 마다 월 수령액이 4.5%씩 늘어나는 '정기 증가형' 상품도 있다. 반대로 처음에 돈을 많이 받고, 이후에 수령액이 줄어드는 '초기 증액형' 상품도 있다. 직장 퇴직 직후인 가입 초기에는 사회 활동이나 자녀 결혼비 등을 위해서 목돈이 필요한 사람 등을 위한 것이다. 본인 여건에 맞게 선택하면 된다. 

주택 소유주가 먼저 사망 시에 배우자는?

- 신탁방식의 경우에는 주택 소유자가 먼저 사망하더라도 자녀 동의와 무관하게 배우자가 계속 주택연금을 수령할 수 있다. 국민연금과 동일하게 압류방지 통장으로 받으면 최대 월 185만 원까지 압류 걱정 없이 연금을 받을 수 있다. 

대출 낀 집도 가능한가?

- 안 된다. 대출을 다 갚아야 가입이 가능하다. 대출 상환 자금이 부족하다면, 주택연금으로 받을 돈의 90%까지 한꺼번에 미리 받는 '일시 인출' 제도를 이용할 수 있다. 앞으로 받을 돈을 당겨 받아서 주택담보대출을 갚은 다음, 남은 돈을 연금 형태로 나눠 수령하는 방식이다. 이 경우, 월 수령액이 줄어들 수밖에 없다.

주택연금 가입 시 세금이나 건강보험료 영향

 

- 주택연금에 가입하면 주택의 5억 이하분에 대해서는 재산세가 25% 감면된다. 5억 초과분에 대해서는 원래대로 내야 한다. 매우 드물긴 하지만 만약 집값이 많이 올라서 가입한 주택이 종합부동산세 부과 대상이 된다면, 주택연금에 가입했더라도 세금이 줄지는 않는다. 

 

주택연금으로 받는 돈은 건강보험료의 '소득'으로 들어가는 '공적 연금'이 아니기 때문에 주택연금 때문에 보험료가 오를 걱정은 없다. 

중간에 연금을 해지하려면 어떻게 해야 하나?

- 보험을 해약하듯이 주택연금도 해지할 수 있다. 대신 받은 연금과 가입 기간 동안 발생한 이자는 반납해야 한다. 여기서 말하는 '이자'가 발생하는 이유는, 주택연금은 집을 담보로 주택담보대출을 받아서 이것을 연금처럼 매월 나눠 받을 수 있게 해주는 주택금융공사가 보증하는 정책상품이기 때문이다. 

 

대출에는 이자가 발생한다. 이 이자는 연금 지급 기간에는 내지 않고 대출금으로 관리되다가  가입자 사후에 (집을 팔아) 정산한다. 그러나 중도에 주택연금을 해지한다면, 이 이자를 해지 시점에 상환해야 한다. 또 연금 가입 때 가입자가 내는 보증료(지값의 1.5%)도 돌려받지 못한다. 재가입 시에는 보증료가 증액된다. 

주택연금 지급 방식 종류

1) 종신 방식: 연금을 종신형으로 지급받는 방식
2) 우대 방식: 기초수급자가 일부 기준 충족 시 20% 우대 
3) 확정 기간 방식: 가입자가 선택한 기간 동안 지급받는 방식
4) 대출 상환 방식: 주담대로 일부는 일시 지급, 일부는 종신형으로 지급받는 방식 

 

- 지급 방식이나 주택 유형에 따라서 받게 되는 수령액이 달라진다. 내 집으로 얼마나 받을 수 있을지 궁금한 경우, '한국주택금융공사 홈페이지'에서 예상수령액 조회를 통해서 미리 계산해 볼 수 있다. 

신청 방법

한국 주택 금융공사를 통해서 가입 신청할 수 있다. -> 가입자 주택 보증 심사 -> 금융기관에 보증서 발급 진행 -> 계약 체결 후 연금 지급의 순서로 진행된다. 가입을 원할 경우, 한국주택금융공사로 전화문의 하면 서류부터 절차, 방문해야 할 주소까지 안내 받을 수 있다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

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