무주택자 아파텔(주거용 오피스텔) 투자 장점

무주택자 아파텔 투자 장점 

무주택자 아파텔(주거용 오피스텔) 투자 장점 

1. 오피스텔 몇 채를 보유해도 아파트 청약 시, 무주택자 가점 그대로 유지

- 생애최초, 신혼 특별공급 가능하다. 일반 임대사업자, 주택임대사업자도 관계없이 아파트 청약 시 무주택이다. 아파트는 1채 매입과 동시에 청약 기회가 사실상 사라진다. (추첨 당첨 확률이 많이 낮아진다.) 3기 신도시를 노리는 가정이거나, 신혼부부에게 특히 유리하다. 

2. LTV(주택담보 대출비율) 70~80%까지 가능

- 아파트는 9억 이하 투과 지구 투과 지구 40%, 조정지역 50%이며, 9억 이상은 투과 지구(투기과열지구) 20%, 조정지역 30%만 대출이 가능하다. 15억 이상 아파트는 대출이 아예 불가하다. 그러나 아파텔은 대출 기준에 제한이 없다. 10억 오피스텔을 산다고 했을 때 7~8억 대출이 가능하다. 

3. 원금 상환 의무 없다. (매달 이자만 부담, 최대 30년까지)

- 아파트는 주택담보대출 상환시, 원금과 이자를 반드시 매달 갚아 나가야 한다. 그러나 오피스텔은 이자만 갚는 거치식 상환이 가능하고, 최대 30년까지 연장이 가능하다. 현금 가치가 떨어지고, 장기 저금리가 예상되는 최근에 적합한 투자 방식이다. 

4. 하락장 부담 감소 

- 원금과 이자를 함께 갚아야 하는 아파트는, 시세 하락에 대한 부담이 크다. 그러나 오피스텔은 하락장에서도 이자만 갚으면 되기 때문에 부담이 상대적으로 적다. 

5. 청약 당첨시, 실거주 의무가 없다.

- 2/19일부터 입주자 모집공고를 하는 수도권 대부분 아파트는 청약 당첨 시 실거주 의무(2~5년), 월세/전세 불가인 반면, 아파텔은 제한이 없고, 분양받고 바로 월세/전세를 놓을 수 있다. 

6. 오피스텔 매수 후 아파트를 구매해도 아파트 담보대출이 가능

- 오피스텔(아파텔)은 건축법, 아파트는 주택법을 따르기 대문에, 상호 제약이 없다. 

7. 청약시 중도금 50~60% 무이자 

- 분양가의 10~20%만 있으면 내 집 마련이 가능하다. 오피스텔(아파텔)의 70% LTV를 활용해서 소액으로도 매수 가능하다. 

8. 자금 조달 계획서 미제출

- 아파트/빌라는 자금 조달 계획서 제출이 필수다. 오피스텔은 투과 지역/조정지역에 관계없이 제출 의무가 없다. 

9. 일반/주택 임대사업자 가능 (세금 혜택/주택수 제외/ 장 특공 가능)

- 아파트/빌라는 신규 임대사업자는 안 된다. 오피스텔만 가능하다. 

- 일반 임대 사업자: 부가세 10% 환급, 주택수에서 제외되어 유리하다. 
- 주택 임대 사업자: 취득세 85~100% 면제 

10. 아파텔 재건축 요건 아파트와 동일하게 변경 (100 ->80%)

- 재건축 요건(허가 동의율)이 아파트와 동일한 80%로 변경되었다. (20년 10월부터) 2000년대 초반에 지어진 구축 오피스텔도 장기 투자가 가능해졌다. 

 

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