재건축 제대로 투자 방법 (주의사항과 꼭 알아야 되는 개념)

재건축 투자 방법과 주의사항

재건축 투자란? 

- 재건축 투자는 낡은 아파트를 허물고, 새로 짓는 것을 말하는데 사업의 추진 방법이나 진행 단계 등에서 재개발 투자와 매우 유사하다. 차이가 있다면 재개발은 낡은 주택들을 아파트로 신축하는 것인 반면, 재건축은 아파트만을 대상으로 허물고 다시 짓는 것을 말한다. 

 

- 재건축 아파트는 상당히 유망한 투자처이기 때문에 투자의 위험성은 크다고 하기 어렵지만, 각종 규제가 직접 영향을 주고, 최근 규제가 강화되는 추세여서 시장이 아닌 정부의 움직임을 예의 주시해야 할 필요가 있다. 

 

투자 방법

- 잠실 주공아파트, 대치동 은마아파트 등으로 인해 재건축에 대해 온 국민이 이미 익숙해져 있다. 그런데 이들 아파트를 보면 일반인이 보기에는 도저히 이해가 안 될 정도로 가격이 형성돼 있다. 이유는, 재건축 아파트는 투자의 불확실성을 회피하고자 하는 투자자들에게 상당히 매력 있는 투자고, 잘만하면 상당한 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 

 

재건축 투자 시 꼭 알고 있어야 할 용어 

1. 용적률 

- 건물을 지을 때 수익성에 가장 큰 영향을 미치는 것은 어느 정도로 많이 지을 수 있는가다. 재건축에서도 마찬가지인데, 다시 말해 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 것이 바로 건폐율과 용적률이다. 건폐율이란, 대지 면적에서 건축물의 바닥면적이 차지하는 비율을 말하고, 용적률이란 대지 면적에서 그 건물 바닥 면적 전체의 합계(연면적)가 차지하는 비율.

 

- 실무적으로 건폐율은 재건축 사업에서 큰 영향을 미치지 않는다. 아파트를 재건축할 때는 바닥을 얼마나 차지하는가 보다, 얼마나 높이, 많이 지어서 수익을 남기느냐 하는 것이 중요하기 때문이다. 재건축의 사업성은 기존 아파트가 저층일수록, 용적률이 클수록 좋다. 사업성이 좋다는 건, 이익을 많이 남길 수 있다는 의미다. 

 

2. 무상 지분율

- 원래 있던 아파트를 새 아파트로 재건축해서 분양받을 때 기존 아파트 소유주가 무상으로 받을 수 있는 아파트의 평형을 말한다. 수익성과 직결되는 항목이기 때문에 무상지분율은 재건축 투자의 수익률 분석에 가장 핵심적인 사항이다.

 

재건축 진행 절차 

1. 도시 및 주거환경정비 기본계획 수립 (시장 허가)

- 주택 재건축사업을 진행하기 위한 첫 단계는 준공연도 이후 몇 년이 지났는가를 따지는 것이다. 즉 '재건축 연한'이 핵심인데, 2020년 현재 아파트 준공 후 30년이 지나면 재건축을 추진할 수 있는 기본 조건을 만족한다고 본다. (재건축 연한은 정부의 부동산 규제 강화 또는 완화 의지에 따라 유동적일 수 있다)

 

2. 주택재건축 정비구역 지정

- 주택재건축 대상은 대지면적 10,000제곱미터 이상, 기존 건축물 200세대 이상, 건립 예정 세대수 300세대 이상이며, 이 기준에 미치지 못할 경우 주택재건축 정비구역 대상이 아닌, 일반 재건축으로 추진할 수 있다. 입안은 구청장 이하며, 지정은 시장이 한다. 

 

3. 조합설립 추진위원회 승인

- 조합을 설립하기 위한 위원회, 즉 조합설립위원회도 시장 · 군수의 인가를 받아야 한다. 물론 재건축추진위원회가 설립된다는 것은 안전진단을 받아 재건축을 진행하기 위한 성격을 가지고 있으므로, 특별히 조합에 문제가 없다면 조합설립추진위원회 승인까지는 쉽게 진행된다. 

 

4. 공동주택의 안전진단 여부 결정 

- 재건축에 필요한 안전진단을 하는 단계다. 재건축 대상 아파트가 재건축을 해야 하는가를 결정하는 가장 중요한 단계이기도 하고, 진단검사를 통해 등급이 A, B, C등급이면 재건축이 불가하다.  이 3가지 등급은 건물이 아직 튼튼하니, 재건축을 굳이 할 필요가 없다는 뜻이다. 

 

- 만약 D등급을 받으면 조건부 재건축, E등급을 받으면 재건축 진행이 가능하다. 현실적으로 아파트가 내일이라도 당장 무너질 것 같지 않으면, 안전진단에서 D등급을 받을 확률이 높다. 

 

5. 조합설립 인가 신청 

- 주민 동의 4/5 이상이 필요하며, 조합의 정관 및 조합원의 적합 여부를 검토한 후 구청장은 조합설립을 인가한다. 

 

6. 주택 재건축 사업시행인가 

-- 주민 동의를 거쳐 조합 정관 규정이 제출되어야 하며, 관련 부서 협의 후 30일간 주민공람을 하고 주택 재건축 사업시행 인가를 처리하여 고시한다. 

 

7. 주택재건축 사업시행 시공자 선정 

- 주택재건축 사업시행 인가 후 조합에서 시공자를 선정하여 공개경쟁입찰을 해야 하고, 시공자는 시공 보증서를 제출해야 한다. 이 과정에서 일부 조합장들이 저지르는 비리와 횡령으로 인해 주민 분쟁이 심화되고, 사업 추진에 걸림돌이 되는 사례가 있다. 

 

8. 관리처분계획 인가

- 조합은 관리처분계획 수립 및 조합원 총회를 거쳐 결의해서, 관리처분에 대한 주민공람을 30일간 조합이 하는데, 구청장은 관리처분계획의 적법성을 검토한 후 관리처분계획 인가 및 고시를 한다. 

 

9. 기존 건축물 및 지정물 철거 

- 조합에서는 구청의 관리처분 인가를 득한 후 조합원 이주 및 지장물을 철거한다. 

 

10. 주택 재건축 착공 및 일반 분양 

- 착공 신고 후 조합원 분양분을 제외하고 관리처분 계획에 따라 조합원 배정 물량 이외의 물량은 일반 분양을 한다. 

 

11. 주택재건축 사업시행 준공 인가 및 공사 완료 공고 

- 구청에서는 조합의 주택 재건축 완료의 사업시행 준공 인가가 접수되면, 사업시행 인가 조건사항 이행 여부를 정밀 검토하고, 검토가 완료되면 사업시행 준공 인가가 처리돼 공사 완료 사항을 공고하게 된다. 

 

12. 소유권 이전 및 등기 

- 주택재건축 사업시행 준공 인가 후 확정 측량을 실시해서 조합원에게 대지 지분을 분배하며, 대지 및 건축물의 소유권 보존등기를 하게 된다. 

 

13. 조합 해산 및 청산 

- 소유권 이전 고시 후 청산금의 징수 또는 교부를 함으로써 최종적인 마무리 절차를 실시한다. 

 

재건축 투자 시 주의 사항

 

- 재건축 아파트 투자는, 부동산 시장의 흐름에 따라 수익성이 결정된다. 주변 아파트 시세가 상승해야 재건축 아파트 투자도 수익을 얻을 수 있는데, 여기에 더해 종합부동산세, 재건축 초과이익환수제 등의 각종 부동산 규제도 주의해야 한다.

부동산 규제 유의 사항 

1. 주변 아파트 시세 

○ 기존의 아파트를  재건축하게 되면 시세가 어떻게 형성될까?

 

- 주변 아파트의 시세를 통해 예상해 볼 수 있다.예를 들어, 지금 A라는 재건축 대상 아파트의 13평형 매물이 있는데, 무상지분율로 계산해보면 재건축 후 32평형을 추가분담금 없이 받을 수 있다면, 주변 32평형 아파트의 시세가 10억 원이라면 해당 재건축 대상 아파트의 가치는 10억 원이라고 볼 수 있다. 

 

- 만약 A의 현재 시세가 5억~7억 사이라면, 3억 원의 시세차익을 기대할 수 있으니, 매수를 해야 하고, 8억~9억 원이라면 1억~2억 원 정도의 수익이 가능하다.

 

 

※ 재개발 아파트의 경우 일반분양 가격은 인근의 가장 시세가 높은 단지의 로열층을 기준으로 정해진다.  반면, 재건축은 일반분양분이 많지 않기 때문에 일반분양을 통해 사업성을 높이기는 어렵고, 인근 아파트 시세에 따라 수익이 작아지거나 커지는 구조라 할 수 있다. 

 

2. 재건축 초과 이익 환수제 

- 재건축 아파트 투자에 있어 직접적인 영향을 주는 정부의 세금정책이다. 재초 제라 고도 불리는 재건축 초과이익환수제란, 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 집값 상승분 등을 제외하고, 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우, 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 환수하는 제도다. 

 

3. 분양가 상한제 

- 재건축 아파트 투자의 위험 요인으로 인식되고 있다. 분양가 상한제란, 아파트 가격의 안정화를 위해 택지비(토지비)와 건축비를 합산해서 계산 후 지자체 분양가 심사위원회의 승인을 받아 재건축 아파트의 가격을 정하는 것을 말한다. 이를 통해 아파트를 원가 수준으로 분양하도록 하는 제도다. 

 

- 재건축은 분양 가격이 높아 조합원들의 이익이 많아지는 사업구조기 때문에 원가에 가까운 금액만 받고, 일반분양을 하는 것은 재건축 아파트 투자에 있어 수익성을 악화시키는 요인이다. 

 

4. 실거주 요건 

- 투기과열지구의 재건축 아파트 소유자들은 분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우에만 조합원 분양을 신청할 수 있다. 반드시 연속해 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주 기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청할 수 있다. 

 

- 특히 주의할 것은, 재건축 아파트를 거래할 때 다주택자에게 아파트를 사면, 입주권을 받을 수 없다는 것이다. 이 사항은 2017년 6.19 부동산 대책으로서, 재건축 추진 단지에서 1 주택자의 집을 사면 새 아파트의 입주권을 받을 수 있지만, 다주택자의 집을 사면 조합원 입주권이 나오지 않게 된다는 내용이다. 

 

투자 추천

- 투자 적정 금액: 2억 원 이내 (서울 강남은 10억~20억 원 필요)

- 투자 난이도: 중 (비용은 많이 들지만, 비교적 안전한 투자)

- 적합한 성향: 보수적 투자 성향 (가격 방어가 잘되는 투자 방법이며, 환금성도 좋아 안전한 투자를 원하면 접근해 볼 가치가 있다)

 

 

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