부동산 기초 용어 간단 정리 (세금 관련)

부동산 세금 관련 기초 용어 

부동산 세금 관련 기초 용어 간단 정리 

1. 상속세 

- 사망으로 그 재산이 가족이나 친족 등에게 무상으로 이전되는 경우에 상속 재산에 대해 부과하는 세금 

1) 피상속인 - 사망한 사람 또는 실종선고를 받은 당사자 
2) 상속인 - 재산을 상속받는 사람 
3) 상속 개시일 - 사망일 또는 선고일 

1) 상속세 신고와 납부 방법 

- 상속 개시일이 속한 달의 말일로 부터 6개월 이내에 납부해야 한다. (단, 피상속인 또는 상속인 모두 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월) 납부 방법은, 사망자의 주소지 관할 세무서에서 상속세 신고하고 자진 납부하면 된다.

 

- 기간 내에 신고하면 5% 공제 받을 수 있다. 기한을 넘기게 되면, 무신고/신고불성실 가산세 10~40%와 함께 납부불성실가산세(1일당 0.03%) 추가 부담해야 한다. 

2) 상속 순위 

- 유언으로 상속인을 지정한 경우는 유언상속을 우선한다. 유언이 없는 경우에는 민법에서 정한 순위대로 재산을 상속 받는다. 

우선 순위	피상속인과의 관계	상속인 해당 여부
1순위	아들, 딸, 남편 또는 아내	모든 경우
2순위	아버지, 어머니, 남편 또는 아내	아들, 딸이 없는 경우
3순위	형제자매	1,2 순위가 없는 경우
4순위	4촌 이내 친척	1,2,3 순위가 없는 경우

※ 법정 상속인의 경우, 같은 순위의 상속인이 여러 명일 때는 촌수가 가장 가까운 상속인이 우선순위가 된다. 촌수가 가장 가까운 상속인이 여러 명일 때는 공동상속인이 된다. 

3) 상속 지분 

- 유언으로 상속 지분을 지정할 수는 있지만, 그렇지 않은 경우 민법에 규정된 법정 상속분에 따라 재산이 상속된다.

1)  자녀 및 배우자가 있는 경우 
- 배우자(1.5), 장남(1), 장녀(1), 차남(1), 차녀(1)

2) 자녀는 없고 아버지, 어머니만 있는 경우 
- 배우자(1.5), 부(1), 모(1)

상속 포기 or 한정 승인 (상속 재산보다 빚이 많을 때)

1) 상속 포기 

- 상속재산을 모두 받지 않겠다는 뜻으로, 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 이내에 가정법원에 상속 포기 신고를 하면 된다. 

2) 한정 승인

- 상속받을 재산 한도 내에서 피상속인의 빚을 갚는다는 뜻으로, 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 이내에 상속재산의 목록을 첨부해서, 가정법원에 신고하면 된다. 

 

※ 피상속인의 재산을 정확히 파악할 수 없을 때는 정부 24 www.gov.kr에서 '안심 상속 원스톱 서비스'를 이용해서 확인할 수 있다. 

2. 증여세 

- 누군가에게 무상으로 재산을 받거나 권리를 받는 경우, 받는 사람에게 부과되는 세금이다. 

 

○ 증여 재산의 범위 (수증자에게 귀속되는 재산) 

1) 금전으로 바꿀 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건 
2) 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리 
3) 금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익을 포함한다. 

1) 증여 관련 용어 

- 증여자: 재산을 무상으로 준 사람 
- 수증자: 재산을 무상으로 받은 사람 
- 증여 개시일: 실제로 재산을 주고받은 날 

2) 증여세 신고 및 납부 방법

- 증여 개시일이 속한 달의 말일로부터 3개월 이내에 납부하면 된다. 수증자(받는 사람) 관할 세무서에 신고 후 납부해도 되고, 홈텍스를 통해서 증여세 전자신고 후 납부해도 된다. 

 

- 기간 내 신고 및 완전 납부하지 않은 경우, 무신고/과소신고 가산세 부과(사유에 따라 최대 40%까지 추가 부담)

ex) 2021년 6월 10일이 증여일이라면, 6월 30일부터 3개월 이내인 2021년 9월 30일까지 납부해야 한다. (만약 9월 30일이 공휴일/주말에 해당하면, 그다음 날까지 신고/납부하면 된다.)

3) 과세 대상 · 증여세율 

- 과세표준은 과세의 기준이 되는 것=증여재산을 말한다. 법령에 따라 과세표준 50만 원 미만일 때 증여세를 부과하지 않는다. 

 

○ 증여세율 / 누진공제액 

과세 표준	세율	누진공제
1억 이하	10%	-
1억 초과~5억 이하	20%	1천만 원
5억 초과~ 10억 이하	30%	6천만 원
10억 초과~30억 이하	40%	1억 6천만 원
30억 초과	50%	4억 6천만 원

4) 관계별 증여세 공제 한도 

1) 배우자 - 6억 한도 / 법률혼 해당
2) 직계비속 - 5천만 원 (미성년자는 2천) / 자녀 · 양가 손주 포함 
3) 직계친족 - 5천만 원 / 양가 모두 포함
4) 기타 친족 - 1천만 원 / 며느리 · 사위 해당
5) 그 외의 자 - 0원  

※ 비속: 자기의 '자손' 및 그들과 같은 세대에 있는 혈족 / 존속: 자기의 '선조' 및 그들과 같은 세대에 있는 혈족 

상속과 증여의 차이 

구분	증여세	상속세
의미	살아생전 재산을 무상 이전	사망으로 재산 무상 이전
주는 사람	증여자	피상속인
받는 사람	수증자	상속인
납세자	수증자의 주소지	피상속인의 주소지
신고납부 기한	증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내	상속개시일이 속한 달의 말일부터  6개월 이내

※ 공통점은 다른 사람으로부터 '무상으로 재산을 받는다'는 것. 차이점은 증여는 '살아있는 사람', 상속은 '사망한 사람'에게 받는다는 것. 

3. 재산세 

- 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 등을 소유하고 있는 사람에게 매년 부과되는 세금이다. 내 명의의 집이 있다면 매년 재산세를 납부해야 한다. 매년 6월 1일을 기준으로, 등기사항 증명서(구 등기부등본) 상의 소유자에게 연 2회에 나눠서 부과된다. (7,9월에 각 50%씩)

 

○ 만약 계약을 5월에 했는데, 6월 1일 이후 잔금을 치르기로 했다면? 

- 6월 1일을 기준으로 해당 물건의 주인이 내야 한다. 잔금을 아직 치르지 않은 상황이라면, 재산세는 당시 집주인인 집을 파는 사람이 내야 한다. 

 

※ 매년 6월 1일을 기준으로 등기사항증명서(구 등기부등본)상 소유자, 해당 물건의 주인이 재산세를 지급해야 한다. 

1) 재산세 계산하는 방법 

[과세표준(시가표준액 X 공정시장가액비율) X 세율 - 누진공제]

※ 시간 표준액이란, 지방세를 부과할 때 적용하는 가격. 공정시장가액비율이란, 세금을 부과하는 기준인 과세표준을 정하기 위해 사용하는 공시 가격의 비율 ('주택' 60%, '토지 및 건축물' 70%)

과세대상	과세표준	세율	누진   공제
주택	6,000만 원 이하	0.1%	X
	6,000만 초과~ 1억 5,000만 이하	0.15%	3만 원
	1억 5,000만 초과~ 3억 원 이하	0.25%	18만 원
	3억 원 초과	0.4%	63만 원
	별장	4%	X

 2) 재산세에 추가로 부과되는 세금들 

1) 도시지역분: 도시계획에 필요한 비용을 충당하기 위해 부과하는 세금으로, 과세표준에 0.14% 단일 세율로 부과.
2) 지역자원시설세: 지역의 안전관리 사업이나 환경보호 사업을 명목으로 걷는 세금 
3) 지방교육세: 지역 교육 재정에 투입하기 위해 걷는 세금으로, 재산 세액의 20% 부과 

대출 관련 용어 

1. DSR (Debt Service Ratio)

-'총부채 원리 상환비율'로, 총부채를 고려했을 때 얼마까지 대출할 수 있는가를 말한다. 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 전체 대출에 대해 원리금 상환액이 차지하는 비율.

 

- 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금, 전세보증금 담보대출, 예/적금 담보 대출, 유가증권 담보대출의 원리금 등 주택담보대출 외 원리금까지 모두 반영하기 때문에 대출이 까다롭다. 

 은행별 위험대출 관리 

1) 시중은행: 15% 초과 - 위험대출 / 10% 초과 - 고위험 대출 
2) 지방은행: 30% 초과 - 위험대출 / 25% 초과 - 고위험 대출 
3) 특수은행: 25% 초과 - 위험대출 / 20% 초과 - 고위험 대출 

2. DTI (Debt To Income)

- '총부채상환비율'로, 소득 수준을 고려했을 때 얼마까지 대출이 가능한가를 말한다. 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말한다. 대출자의 채무 상환 능력을 평가하는 제도. 

 

ex)  연소득이 5,000만 원이고, DTI가 60%라면, 원리금이 연 3,000만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한한다. (DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 줄어든다.) 

3. LTV (Loan To Value ratio)

- '주택담보인정비율'로, 집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는가를 말한다. 

 

ex1) 시가 3억 원인 주택 (서울지역), LTV 70% 적용, 방 3개인 경우. {(3억 X 70%) - (3,700만원 X 3)} = 9,900만원까지만 대출 가능. (대출받고자 하는 주택에 방이 있다면, 은행에서는 방개수에 해당하는 최우선변제금액을 제하고 대출 가능)

 

ex2) 시가 3억원인 주택, LTV 70% 적용, 전세 1억 5,000만 원인 경우. {(3억 원 X 70%) - 1억 5,000만 원} = 6,000만 원까지만 대출 가능 (대출받고자 하는 주택에 세입자가 있다면 해당 주택의 LTV에서 세입자의 보증금을 뺀 6,000만원까지 만 대출 가능) 

 

 

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