갭투자 하는법 (전셋 값 상승 시장 주목)

갭 투자 하는 방법

갭 투자 란?

- 갭 투자는 주로 아파트 매입에 활용되는 방법으로, 매매 가격과 전셋값의 차이('갭 gap')만을 부담해서, 비교적 소액으로 부동산에 투자하는 방법이다. 매입 후 전셋값 상승과 부동산 가격 상승의 2가지 조건이 다 충족되면, 괜찮은 수익을 올릴 수 있지만, 반대로 전셋값과 매입 가격이 동시에 하락하면 이중고를 겪을 수도 있다. 

 

- 정부의 부동산 투기수요 억제 정책에 따라 다주택자에 대한 세금 부담도 많아지고, 특히 양도소득세가 강화되고 있는 정책 방향을 고려할 때, 지금 당장 갭이 작다고 접근할 것이 아니라, 향후 세금 부담까지 감당할 수 있을지를 생각하고 투자해야 한다. 특히 정부 정책을 통한 부동산 규제가 다주택자들을 타깃으로 하기 때문에 유의해야 한다. 

갭투자 하는 방법

- 매매가와 전세가의 차이, 즉 갭을 이용한 투자 방법이다. 예를 들어, 매매 가격 5억 원인 아파트의 전세가가 4억 원이라면, 투자자는 1억 원의 갭(매매 가격 5억/전세 가격 4억)만 부담해서 5억짜리 주택을 매입할 수 있다.

 

- 만일 갭 투자를 통해 아파트를 매입한 후 아파트 가격이 5억에서 5억 5,000만 원으로 상승한다면 투자자는 1억으로 5,000만 원의 시세차익을 얻게 되니, 수익률을 따져보면 50%를 얻는 셈이다. 매입한 아파트의 가격만 오른다면 엄청난 투자 수익을 올릴 수 있는 셈이다. 

갭 투자 장점

- 갭 투자는 전세보증금을 활용해서 아파트에 투자하는 형태라 할 수 있다. 이런 관점에서 보면 실거주를 하지 않는 아파트 매수는 모두 갭 투자가 될 수 있다. 대체로 '소액 갭 투자'를 의미한다. 소액이란, 서울의 경우 2억 원 미만, 지방의 경우 1억 원 미만을 가리키는 것이 대부분이다. 

 

- 갭 투자에서 강조되는 것이 있는데 바로 '레버리지'다. 지렛대라는 뜻을 가지고 있는 레버리지는 적은 돈으로 큰 효과를 얻는 투자방식을 말한다. 부동산 투자에서 레버리지는 대출금이나 타인의 자금을 활용해서 하는 방법인데, 갭 투자야 말로 레버리지 투자의 전형적인 예다. 

 

- 다른 사람(세입자)의 자금을 활용하면서, 별도의 이자를 내지 않아도 되니 추가적인 자금 부담이 없다는 장점이 있다. 만약 은행에서 4억을 빌리고자 하면, 이자율을 연 3%만 적용된다고 해도 1년에 1,200만 원의 이자를 부담해야 한다. 하지만, 전세보증금을 활용하면 이런 이자 부담이 사라지는 것이다. 

갭투자  기본 조건

부동산 가격 상승 

- 전세를 안고 매입한 아파트의 가격이 상승하면 레버리지 효과까지 얻을 수 있어, 높은 수익률을 얻을 수 있다. 2016년 강북구 길음동 모 아파트는 매매 가격 3억 5,000만 원인데, 전셋값이 3억 4,500만 원이었다. 500만 원만 있으면 전세금 3억 4,500만 원을 레버리지로 활용해서 시세가 조금만 올라도 높은 수익을 얻을 수 있었다. 

 

- 항상 이런 식으로 높은 수익을 얻게 해주지는 않는다. 부동산 시장이 조금만 하락 국면으로 전환되면, 갭 투자를 해놓은 소유주들이 버티지 못하는 경우도 많다. 2018년 3월 경제 뉴스 중에는 경기도 화성 동탄신도시 아파트 48채가 한꺼번에 경매로 나왔다는 뉴스가 있었다. 

 

- 어떤 투자자가 한 채당 1,000만 원~ 2,000만 원 정도를 갭 투자해서, 해당 지역의 아파트들을 대규모로 매입했는데, 인근 동탄 2 신도시에 아파트가 대규모로 공급되면서 전셋값이 낮아져 이를 버티지 못하고 경매로 나온 것이다. 

갭 투자 성공 요건

1. 전세가 상승 

- 특히, 전셋값은 아파트의 가치를 가장 잘 보여주는 척도라는 점에 주목해야 한다. 투자 수요가 아닌, 실제 거주 수요에 의해 전세가가 정해지기 때문이다. 

 

2. 매매가 상승 

- 전셋값이 매매 가격의 70~80%에 형성되어 있는 아파트들이 기본 조건으로 만족한다고 할 수 있다. 재건축 투자용 아파트는 현재 전셋값은 낮고, 매매 가격만 올라있는 상황이라, 갭 투자용으로는 적절하지 않다. 

 

'앞으로 부동산 시장은 값이 오르지 않을 것이다'라는 인식이 오히려 갭 투자 타이밍?

- 아파트를 매매하기 보다는 하락에 대비해 안전하게 전세로 거주하겠다는 수요가 증가할 때, 즉 전세에 대한 공급은 그대로인데 수요가 늘어나면 당연히 수요-공급의 원칙에 따라 전셋값도 오른다. 

 

- 전셋값의 상승은, 매매가격의 상승을 촉발하는 요인이 된다. 요약하면, '부동산 시장이 오를 것 같지 않다'는 전망은 전세 수요를 증가하게 하고, 전세 수요의 증가는 다시 전셋값 상승과 매매 가격 상승을 불러온다. 결국 부동산 전체 가격 상승으로 이어지는 것이다. 이런 이유로, 하락 전망이 많아질수록 갭 투자에 좋은 타이밍이 된다. 

갭 투자 시  반드시 알아야 할 3가지

1. 묵시적 갱신 

- 주택임대차보호법에 따르면 "임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"라고 되어 있다. 

 

- 쉽게 풀어보면 계약기간 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 임차인과 임대인이 전세가를 조정하거나, 종료시키겠다는 의사를 전달하지 않으면 자동으로 계약이 연장된다는 의미다. 즉, 전셋값을 올리고자 하면, 반드시 6개월에서 2개월 전에는 통지해야 한다는 것이다. 

 

묵시적 갱신은, 임차인(세입자)을 보호하기 위한 장치다.

- 집주인이 이 조항을 잘 숙지하지 않고 '아직 보름 정도 계약 기간이 남았으니 이제 이야기해도 되겠지'라고 생각한다면 위법한 행위를 하는 셈이 된다. 묵시적 갱신(자동연장) 후 세입자가 나가겠다는 의사 표현을 한 경우엔, 3개월 후 나갈 수 있다. 

 

- 전셋값을 올려받고자 할 경우, 반드시 계약 만료 전 6개월~2개월 전에 임차인에게 문자나 문서로 통보해야 한다는 사실을 잊어서는 안 된다. 혹시 모르니 무조건 만기 3개월 전에는 통보해야 한다고 기억하면 좋다. 

 

2. 임대인의 의무 

- 갭 투자를 해서 세입자를 받고, 그 세입자가 집을 있는 그대로 잘 쓴다면 문제 될 것이 없다. 하지만, 사람이 살다 보면 전등이 망가질 수도 있고, 욕조의 물이 샐 수도 있으며, 수도꼭지가 고장 날 수도 있다. 

 

집주인의 집수리 범위는 어디까지?

- 민법에 보면, "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"라고 규정하며, 임대인에게 수선의무를 지우고 있다. 

 

- 임대인의 의무와 동시에 임차인(세입자)의 의무도 있는데, 임차인에게는 "임차물의 수리를 필요로 하거나, 임차물에 대해 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러지 아니하다"라고 규정해서, 통지의무를 부여하고 있다. 

 

- 형광등, 수도꼭지, 문고리 등과 같이 작은 문제들은 세입자가 해결하는 것이 맞고, 벽 균열, 누수, 보일러 고장 등과 같은 큰 문제들은 집주인이 해결해 주는 것이 맞다고 보면 된다. 

 

 

- 세입자가 집주인에게 미리 수리비 견적을 보여주고, 집주인이 그대로 진행하라고 하면 문제 될 것이 없다. 하지만, 세입자가 집주인에게 얘기도 안 하고, 알아서 수리한 다음 비용 청구를 하게 되면 분쟁이 발생한다. 그 때문에 집주인은 집수리 문제가 발생할 경우 세입자에게 반드시 알려달라고 숙지시켜 둘 필요가 있다.  

 

3. 전세 관련 세금 

- 월세가 아니더라도, 전세를 많이 임대하고 있으면 그 규모에 따라 '간주임대료'라는 세금이 붙게 된다. 간주임대료는 갭 투자에 필요한 비용으로 생각하면 되는데, 그 금액이 크지는 않지만, 과세 대상이 되기 때문에 반드시 알아야 한다. 

 

- 예를들어, 주택 전세 계약의 경우 3 주택 이상 보유하는 동시에 전세보증금 합계가 3억 원을 넘는 경우가 여기 해당 한다. 고가주택일지라도, 보유 주택 수가 한 채뿐이라면 비과세 대상이 된다.

※ 간주 임대료 
= (전세 금액 총계 - 3억 원) X 60% X 2.1%(국세청에서 발표하는 정기예금 이자율)

- 예를들어, 전세보증금으로 받은 금액이 총 10억 원이라고 했을 때, 간주임대료를 계산해 보면 '(10억 원 -3억) X 60% X 2.1%=882만 원'이 된다. 여기서882만 원은 세금이 아니라, 과세 대상이 되는 금액이다. 

 

갭 투자시 주의 사항

- 갭 투자를 하는 방법 자체는 어렵지 않다. 단, '세금' 영역에 접근하면 갭 투자는 상당히 복잡한 계산과 의사결정이 필요하다. 세금에 대한 생각 없이 덤벼들었다가는 오히려 세금 때문에 큰 손실을 볼 수도 있다. 

 

내야하는 세금 종류 

1. 부동산 매입에 따른 취득세 

- 비조정대상지역 2 주택자까지는 기존과 같이 1~3%가 적용되지만, 조정대상지역 2 주택~4 주택자까지 8~12%로 대폭 상향 조정되었다. 법인도 무조건 12%로 변경되었다. 따라서 현재 무주택이거나, 1 주택자인 경우(비조정대상지역 2 주택자 포함)에는 영향이 없지만, 2채 이상 가진 다주택자라면 갭 투자할 때 늘어난 취득세 부담도 꼭 고려해야 한다. 

 

2. 보유세 

- 2주택자 이상에 대한 재산세와 종합부동산세 부담을 대폭 강화했다. 보유세에 가장 큰 영향을 미치는 부동산 공시가액을 2030년까지 90%까지 현실화하다든지, 2 주택 이상에 대한 종합부동산세를 지속적으로 올린다든지 하는 것이 대표적이다. 

 

3. 양도소득세 

- 2주택자의 경우 추가 20% p, 3 주택자 이상은 양도소득세율에 추가 30% p로 10% p씩 인상된다. 집값이 안정되지 않을 경우 다주택자에 대한 양도소득세는 계속 올라갈 수 있다. 세금에 대해서는 정권이 바뀌어도 완화되는 일은 기대하기 어렵다. 세금은 한 번 정해지면 더 강화되는 것은 가능해도 완화되는 일은 별로 없기 때문이다. 

 

- 매매가와 전세가의 차이가 별로 없을 경우, 갭 투자를 통해 대부분 수익을 보던 시절은 이제 지났다. 갭 금액이 많나 적으나 보다는 매입한 집의 가격이 오를 수 있느냐, 그에 따른 세금을 감당할 수 있느냐를 먼저 살펴야 한다. 

투자 지표 

- 투자 적정금액: 서울 2억 이내, 수도권/지방 1억 원 이내

- 투자 난이도: 상 (매입 방법은 쉽지만 투자 대상 선정이 어려움)

- 적합한 성향: 보수적 투자 성향 (급격한 등락 없이 매입 후 보유하는 것으로 충분)

 

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임대차 3 법 

1. 전월세 신고제 [2021년 6월부터]

- 임대차 계약 당사자(임대인/임차인)는 보증금 또는 임대료 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지의 시. 군. 구청에 신고해야 하는 의무 발생 

 

2. 전월세 상한제 [2020년 7월 31일부터 시행 중]

1) 임대차 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 기존 임대료의 5% 이내로 제한 

 

2) 임대차계약 또는 최종의 임대료 등을 증액한 후, 1년 이내에 증액 청구 불가 

 

3) 법에서 정한 5% 범위 내에서 시·도지사가 조례를 통해 별도 상한 설정 가능 

 

4) 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내 적용  

 

3. 계약갱신 청구권 [2020년 7월 31일부터 시행 중]

- 세입자가 원할 경우 기존 2년 계약이 끝나면 한 차례 연장해 최대 4년(2년+2년) 보장(계약 만료 1~6개월 전에 계약 연장에 대한 의사 통보 필요)

 

- 법 시행 이전 임대차 계약도 계약갱신청구권 1회(+2년) 인정

 

- 집주인 또는 직계 존 비속이 2년간 실거주하는 경우 거부 가능 (세입자는 집주인에게 실거주 사유 증명 요구 가능)

 

 

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