수익형 부동산 종류

수익형 부동산 이란

수익형 부동산 - 입지 선정이 돈을 부른다 

- 오피스텔과 상가는 임대수익을 기대하는 수익형 부동산의 대표적인 상품이다. 매입하는 것은 복잡한 지식이나 어려운 절차를 거쳐야 하는 게 아니지만, 좋은 매물을 매입하고자 한다면, 공부가 필요하다. 특히 상가는 업종의 향후 전망에 따라 공실의 위험 유무가 달라진다는 것도 미리 알아둬야 한다. 

 

- 오피스텔의 핵심은 임대수익이고, 상가 투자의 핵심은 세입자의 업종이다. 위험성 높은 분양형 호텔이나, 신도시 상가는 피하는 것이 좋다. 아직 다른 곳에 좋은 오피스텔이나 상가가 많기 때문이다. 

수익형 부동산 투자 방법

 

 

- 수익형 부동산이란, 임대수익을 얻기 위한 부동산을 말한다. 대표적으로, 상가와 오피스텔이 있는데, 일정 금액의 보증금과 월세를 받음으로써 임대수익을 얻을 수 있다. 개념상 수익형 부동산의 맞은편에는 차익형 부동산이 있다. 차익형 부동산이란, 시세차익을 얻고자 하는 부동산인데, 아파트를 비롯한 주택이 대부분 차익형 부동산이다. 

 

- 전세를 안고 매입하는 갭투자, 재건축이나 재개발 예정 빌라에 투자하는 것들은 월세 수익보다는 향후 시세가 오르기를 기다려, 시세차익을 노리는 투자 방법이다. 정리하면, 수익형 부동산은 임대수익을, 차익형 부동산은 시세차익을 기대하는 투자방식이다. 

 

-예를들어, 아파트에 월세를 놓으면 수익형 부동산이 되는 것이고, 전세를 안고 매입하면 차익형이 되는 것이다. 특히 공유 경제가 활성화된 요즘에는 에어비앤비 등으로 수익을 얻기 위해 아파트를 임대 목적으로 매입하는 경우도 있다. 

1) 수익형  종류

- 월세 수익을 기대해서 투자하는 것이기 때문에, 매매 가격의 상승에 대해서는 크게 신경 쓰지 않아야 한다. 특히 오피스텔은 특별한 경우가 아니면 매매 가격이 잘 오르지 않는다. 일정 기간이 지나면 건물이 낡게 되고, 주변에 더 깨끗한 오피스텔이 공급되기 때문에, 가격 상승은 기대하기 힘들다. 

 

- 가격 상승은 기대하기 어렵지만, 오피스텔은 매년 5% 정도의 임대수익을 얻을 수 있으니, 그만큼 가격이 상승한 것으로 생각하면 된다. 

2) 차익형  종류 

- 주로 재건축 예정 아파트, 주변에 개발 호재가 있어 시세차익을 기대할 수 있는 신축이나 일반 아파트, 재개발 예정 지역의 낡은 빌라 등이 차익형 부동산으로 분류된다. 

1. 오피스텔 투자 

- 접근이 가장 쉬운 수익형 부동산이다. 보증금과 월세가 일정하게 형성되어 있고, 주택으로 사용하는 오피스텔의 경우 부가가치세를 계산하고, 납부해야 하는 번거로움이 덜하다는 장점도 있다. 공실의 염려도 크지 않은 편이다. 

 

- 대출을 활용하면 수익률이 올라가게 되는데, 임대수익률이 은행의 대출이자율보다 높기 때문에 가능하다. 쉽게 말해, 더 낮은 이율로 자금을 조달해서 더 비싼 이율로 임대수익을 얻게 된다. 물론, 반대의 경우도 있는데, 이자율이 3%인데, 임대수익률이 2.5%에 불과하다면 대출이 독이 된다. 

 

- 오피스텔은 임대수익만을 기대하는 상품이다. 이 점을 잊은 투자자들은 가격이 오를 만한 오피스텔을 찾는 경우가 많다. 홍보물에 보면 주변에 무슨 개발 호재가 있다고 광고하는 경우가 있는데, 냉정하게 얘기하면 오피스텔은 분양받아 등기하는 순간부터 가격이 떨어지는 상품이라고 보면 된다. 

 

 

- 오피스텔은 대체재가 많다. 즉, 오늘은 내가 가진 오피스텔이 인근에서 가장 새 상품이라 해도, 2~3년 지나면 근처에 더 예쁘고 더 새롭게 잘 지은 오피스텔이 공급된다. 오로지 임대수익을 안정적으로 얻을 목적의 부동산이다. 지역과 관계없이 수익률 좋은 오피스텔을 찾아 투자하는 것이 가장 좋다. 

 

투자수익률 좋은 오피스텔 고르는 법 (오직 수익률)

- 교통망이 앞으로 좋아진다든가, 배후수요가 든든하다는 식의 '가격 상승' 요인은 모두 잊어버리는 것이 좋다. 내가 사는 곳과 지역적으로 너무 멀리 떨어져 있다면, 임대계약을 위해 불필요하게 시간과 비용을 들여야 하는 일이 생길 수 있으니 그 점도 감안해서 지역을 선택해야 한다. 

 

- 입지가 어떠하고, 교통이 어떠하고 하는 것들은 결국 임대료에 반영이 된다. 만약 수원이나 분당에 위치한 오피스텔이 서울 핵심지역의 오피스텔보다 임대료를 더 받는다면, 그것은 그 지역의 오피스텔이 더 나은 거주환경을 제공한다는 뜻이다. 매매 가격은 거짓말할 수 있지만, 임대 가격은 거짓말하지 않는다. 

 

- 수요와 공급의 원칙이 가장 실시간으로 나오는 시장이 오피스텔 임대기 때문이다. 오피스텔 거주자는 같은 값에 더 나은 곳이 있으면 미련 없이 이동한다. 따라서 투자에 있어 집중해야 하는 것은 미래의 가격이 어떻게 될 것인가가 아니다. 지금 임대료가 얼마냐 하는, 현재가치가 중요할 뿐이다. 

 

※ 미래가치는 아파트를 매입할 때 생각하는 개념이고, 오피스텔은 현재의 임대료만 봐야 한다. 

2. 상가 투자 

- 상가는 오피스텔과 비슷하다. 상가는 사업을 목적으로 하는 자영업자들에게 임대수익을 얻는다. 임대수익을 주목적으로 하는데, 웬만한 상가는 이제 임대수익 자체를 얻을 수 없는 상황이 되어가고 있다. 

 

- '배달의 민족'이라는 앱은 식당이 굳이 1층에 있지 않고, 지하에 있거나 공유 주방에 있어도 괜찮도록 변화를 일으켰다. 은행도 과거에는 지점 수가 영업력이었고 자존심이었다면, 이제는 인터넷으로 들어가 버렸다. 이런 이유로, 상가에 투자할 때는 세입자가 어떤 업종을 영위하고 있는지 꼼꼼하게 살펴야 한다. 

 

- 인터넷 쇼핑으로 대체될 수 있는 업종은 가급적 피하는 것이 좋다. 수요가 계속 줄어들 것이기 때문이다. 오피스 건물도 공실이 늘어나고 있다. 공유경제의 영향으로 패스트 파이브, 위워크 같은 업체들이 오피스를 비교적 저렴하게 공급하고 있다. 상가의 매력이 앞으로 계속 떨어질 수밖에 없는 이유다. 

 

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수익 좋은 상가 고르는 법 

- 임대수익을 바라보고 매입하는 것이 기본이지만, 건물 자체의 가치 상승도 기대해 봐야 한다. 이것이 오피스텔과의 차이점이다. 상가는 공급이 항상 제한되어 있다. 비록 수요가 줄어드는 상황이라서 1층도 안심할 수 없지만, 입지가 좋은 곳은 지하 1층도 임대료를 높게 받을 수 있다. 

 

- 상가는 세입자의 역량이 중요하게 작용하기 때문에, 좋은 상가를 고르는 것은, 좋은 세입자를 만나는 것과도 연결된다. 좋은 세입자란, 임대료를 밀리지 않고, 계약 기간이 끝날 때쯤이면 임대료를 올려줄 수 있을 정도로 영업을 잘하는 세입자다. 

 

 피해야 할 업종 

- 여행업, 프랜차이즈가 아닌 소규모 헬스장이나 피트니스 센터, 입시학원이 아닌 초등생을 대상으로 하는 취미 학원들도 향후 업체 전망이 어둡다. 

 

 수익이 꾸준할 것으로 예상되는 업종 

- 대표적으로 편의점, 미용실과 세탁소는 안정적인 업종으로 볼 수 있다. 인터넷으로 대체하기 어려운 업종은 앞으로도 계속해서 임대수익 창출에 도움이 될 것이다. 

수익형 부동산 투자 시 주의사항 

 

 

- 오피스텔, 상가 등과 같은 수익형 부동산은 눈에 보이는 상품을 거래하는 것이기 때문에 거주자 또는 세입자를 잘 만나는 것이 중요하다. 그러나 누가 들어오고 나가는지 알 수 없는 수익형 부동산도 있다. 예를 들어, 분양받아 투자자는 수익만 누리면 된다고 광고하는 분양형 호텔이나, 신도시에 새로 조성되는 상가는 활성화 시기를 가늠하기 어렵다. 

1. 분양형 호텔

- 호텔의 객실 한 개를 분양받아, 전문업체가 운영하면서 이익을 발생시킨 후 그 이익을 투자자에게 돌려주는 방식의 수익형 부동산이다. 계획대로만 잘 된다면 높은 수익도 얻고, 소유주 자격으로 무료로 숙박도 할 수 있다. 하지만 아직 그렇게 잘 운영되는 호텔은 드물다. 

 

- 호텔 전문 업체가 운영하는 게 아니라,  지어놓고 어설프게 모집한 직원들로 운영하는 경우가 많다. 이런 경우 운영이 잘 안 되니 투자자에게 돌려줄 수익은 당연히 줄어들거나, 심한 경우 오히려 관리에 필요한 비용을 투자자에게 내라고 하는 경우도 있다. 

 

- 분양형 호텔은 나중에 투자금을 회수하려고 해도, 호텔 관리업체의 허가를 받아야 하는 경우가 있을 수 있어, 유동성과 환급성 면에서도 상당히 불편하다. 법적 분쟁이 많은 것은 다 이유가 있다. 

2. 신도시 상가 

- 새로 조성되는 신도시 상가는, 활성화되기까지의 기간을 가늠하기 어렵다. 일반적으로 아파트 입주로부터 2년의 기간을 상가 활성화 기간으로 산정하는 경우가 많은데, 지역마다 특성이 달라, 모두 그렇다고는 할 수 없다.

 

- 예를 들어, 서울 강서구의 마곡지구를 보면, 외양을 보면 각종 대기업의 R&D박사급 고급 인력이 모이고, 기업의 본사가 들어서서 유동인구가 많아, 금세 활성화될 것처럼 보였다. 그러나, 2018년 다 들어서고도 3년이 지나도 아직 공실이 많다. 매매 가격도 향후 상가의 활성화를 전제로 책정되었기 때문에 불필요하게 높다. 

 

- 신도시 상가 투자는 가급적 피하는 것이 좋다. 그 상가들이 나빠서가 아니라, 활성화 여부가 불확실하기 때문이다. 상가는 전국에 얼마든지 있으니, 다른 곳을 찾는 게 낫다. 

투자 지표

- 투자 적정 금액: 5,000만 원 이내 (수익률 상승을 위한 대출 활용도 바람직)

- 투자 난이도: 상 (세입자의 업종과 향후 업종 전망을 파악해야 함)

- 적합한 성향: 보수적 투자 성향 또는 공격적 투자 성향 (오피스텔은 보수적 투자 성향에게 적합하고, 상가는 공실의 위험까지 감수할 수 있는 공격적 투자 성향에게 적합)

 

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