프리미엄 붙는 아파트는 정해져 있다 |청약 공부

프리미엄 붙는 아파트는 정해져 있다

프리미엄이 붙는 아파트는 정해져 있다

- 많은 사람이 신축 아파트를 분양받기 위해 청약 경쟁에 뛰어드는 데에는 '분양가' 보다 '아파트 시세'가 더 오를 것이라는, 이른바 '프리미엄'에 대한 기대가 있기 때문이다. 그런데 모든 분양 아파트에 프리미엄이 붙는 것은 아니다. 왜 어떤 곳은 붙고, 어떤 곳은 붙지 않는 걸까?

 

신축 아파트의 분양가는 분양 시점 완판을 목적으로 정해진다. 따라서 분양 당시 '현재까지의 호재'만 반영된 값이라고 볼 수 있다. 그런데 분양받은 아파트에 입주하기까지는 공사기간을 포함해 최소 2~3년의 시간이 지나야 한다. 그 시간 동안 아파트의 가치는 변화하기 마련이다. 미래 가치를 품고 있는 곳이라면, 당연히 그만큼의 프리미엄이 붙게 되는 것이다. 

 

아파트가 고층까지 다 지으면 점등식을 하고, 입주 사전점검을 하면서 전망을 하는 순간이 온다. 이 절차를 밟다 보면, 어느새 프리미엄은 계단식으로 상승하고는 한다. 빈 땅을 보고도 상상할 수 있어야 한다. 택지지구나 뉴타운 개발은 거의 비슷한 패턴을 보인다. 

 

 

※ 상가, 학교, 주거 편의시설, 일자리, 공원 등이 이미 들어선 다른 택지지구를 시기별로 분석해 보는 것도 도움이 될 것이다. 

 

프리미엄 예측해보기 

1) 교통 호재가 확실한 곳
2) '신규 아파트'라는 희소성이 있는 곳 
3) 배후 수요지가 풍부한 곳
4) 향후 일자리가 유입될 곳 
5) 거주 프라이드 및 커뮤니티가 강한 곳 
6) 랜드마크 아파트가 될 곳
7) 주거지로서의 인프라가 획기적으로 좋아질 곳 
8) 영구 조망이 확실한 곳 
9) 강,산,하천, 호수 등 자연환경이 좋은 곳 

 

- 현시점의 입지적 가치와 향후 미래 가치, 신축 단지로서의 희소성과 장점이 중요한 포인트다. 입지 및 미래 가치를 제대로 파악하려면 해당 지역에 관한 분석을 철저히 해야 하고, 신축 단지로서의 장점을 따져보려면, 모델하우스 점검을 꼼꼼히 해야 한다. 

 

프리미엄 = 입지 가치 + 신축 가치 + 미래 가치 

 

지역 분석 순서 

1. 주변 아파트의 시세를 체크한다.

2. 분양단지 주변의 랜드마크 아파트나 가장 최근에 지어진 아파트를 선택해서 비교해 본다. 

3. 입지 가치, 신축 가치, 미래 가치를 비교하면서 따져본다. 

 

※ 같은 단지 안에서도 프리미엄이 달라지기도 한다. 어떤 평면인가, 전망이 어떤가, 역과 가까운 동인이, 초등학교가 가까운 동인가, 소음이 심한 동인가 아닌가에 따라 프리미엄 가격도 조금씩 차이가 날 수 있다. 

 

2~3년 후를 상상하라

 

- 반대로 '마이너스 프리미엄'이 생기는 경우도 있다. 분양가보다 낮은 가격으로 시세가 떨어지는 것을 말한다. 왜 이런 일이 발생할까? 주변 입주 물량이 너무 많거나 분양가 대비 입지가 좋지 않은 곳에서는 분양권 매도로 이익을 보고자 했던 투자자들이 '손절매'를 하면서 시세가 하락하는 상황이 벌어지는 것이다. 

 

집을 살 때는, 항상 '이 집을 사려는 수요가 얼마나 되는가'를 염두에 두어야 한다. 사실 실거주를 목적으로 오랫동안 보유할 계획이라면, 프리미엄 자체에 연연하기보다는 새 아파트라는 효용 가치를 누리는 것도 나쁘지 않다. 그래도 분양가 밑으로 가격이 떨어질까 봐 걱정이 된다면,

 

해당지역의 입지 가치와 신축 가치, 미래 가치를 심사숙고하는 과정이 절대적으로 필요하다. 마이너스 프리미엄이 붙는 단지들은, 애초부터 프리미엄이 붙는 단지와 반대의 길로 향하기 때문에, 잘 따져본다면 충분히 판단할 수 있다. 늘 2~3년 후 분양단지의 가치가 어떻게 달라질지 상상해 보는 습관을 가져야 한다. 

 

역세권 아파트는 언제나 프리미엄이 붙는다 

- 최근 트렌드인 역세권 아파트는 언제나 프리미엄이 붙는다는 것, 좀 더 빠르게 서울로 진입할 수 있게 해주는 고속열차가 다닌다면 더욱 좋다. 현재 주목할 만한 노선은 GTX A/.B/C 노선, 그리고 월곶~판교선과 신안산선이다. 이처럼 미래에 역세권이 될 곳을 미리 살펴보고 선점할 줄 알아야 한다. 

 

 

 

 

 

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