지역 첫 분양을 주목/가점 분석 전략 |청약 공부

지역 첫 분양 주목

첫 분양을 주목해야 하는 이유

- 지역에서 처음으로 분양하는 곳은 의외로 경쟁률이 낮게 나오거나 미분양이 생기는 경우가 종종 있다. 첫 분양에 대한 기대감도 큰 반면, '과연 저게 될까?'라는 의구심과 '좀 더 지켜보는 편이 좋지 않을까?'라는 관망 심리가 작용하기 때문이다. 먼저 나서서 개척하는 것보다는 뒤따라가는 게 더 안정적일 거라는 생각과 같은 이치다. 

 

분양시장에는 "장화 신고 들어가서 구두 신고 니온다"라는 말이 있다. 아무것도 없는 곳에서 처음 시작한 분양단지는 '험한 장화를 신고 들어가는 것'과 다름없지만, 결국에는 '빛나는 누구를 신고 나오는 것'처럼 좋은 결과를 얻을 수 있다는 이야기다. 

 

시범 택지지구 분양

 

- 시범 택지지구는 처음에는 그 가치가 잘 드러나지 않다가, 점점 시간이 지나고 입지 가치가 상승하면서 시세도 덩달아 오른다. 

 

입주 후에도 허허벌판이라,
아직도 공사는 진행 중. 아침에는 땅땅땅~ 공사판 소리에 눈을 뜬다. 
오늘도 돈이 붙는 소리 

이런 우스갯소리가 괜히 나오는 게 아니다. 택지지구도 그렇지만, 뉴타운 지역의 아파트도 비슷한 패턴을 보인다. 서울에서도 값이 오른 아파트를 보면 뉴타운 지역의 아파트가 꽤 많다. 역시 첫 분양 당시에는 외면을 받은 단지였다. 마포구 일대에서 '대장 아파트'라 불리는 아현 뉴타운의 '마포래미안푸르지오'도 당시에는 미분양단지였다는 사실을 알고 있는가?

 

이 단지 역시 시세가 분양가 대비 두 배 이상 올랐다. 어쨌거나 첫 분양이 결국 가장 저렴하다는 사실만 기억해둔다면, 분양 일정이 나왔을 때 망설이지 않고 도전할 수 있다. 수도권이지만 서울 출퇴근이 용이한 지역은 한꺼번에 재개발이 되면 주변이 획기적일 만큼 변화할 것이 분명하다. 

가점 분석으로 청약 접근 전략

 

너 자신을 알라

라는 말은 분양시장에서도 많이 통용된다. 하지만 맣은 사람이 자신의 가점을 들고 오리무중에 빠지고는 한다. 자신의 위치가 어느 정도인지를 제대로 파악하지 못해 결국에는 '하늘의 뜻', 즉 운에 맡겨버리고 마는 것이다. 

 

기존에 분양한 아파트 단지들의 최저가점 분석 

 

- 기존 분양한 아파트 단지들의 최저가점을 분석해보는 일은 매우 중요하다. 최저가점은 아파트의 당첨권이 어느 정도인지를 말해주는 유용한 지표다. 최저가점이 높은 순으로 보고, 평균적으로 가점은 시간이 지날수록 높아지는 경향을 보인다. 중간중간 0점의 가점을 보이는 곳은 미분양된 단지다. 

 

규제 발표가 영향을 미친 경우, 높은 분양가, 비선호지역 등의 이유로 미달이 나는 경우가 있지만, 이 단지들 역시 결국에는 서울의 새 아파트라는 가치 덕분에 억대의 프리미엄이 붙었다.  

 

11.3 대책 이후 강남3구 분양 예시 

- 강남 3구로 불리는 강남구, 서초구 송파구에서 분양한 단지가 있었다. 분양가가 9억 원 이상인 단지들이라서 중도금 대출이 불가능해, 최저가점이 내려가는 현상이 나타났다. 하지만 최저가점이 가장 높았던 신반포센트럴자이는 '로또 분양'이라는 타이틀에 걸맞게 높은 가점을 보였다. 

 

강남 3구의 최저가점 안정권은 40점대로 예상되지만, 좋은 입지와 예상보다 낮은 분양가라면 60점 대도 훌쩍 넘을 수 있을 것이다. 이때 어디에다 넣어도 당첨이 될 이른바 '무적 통장(만점)'이 나온 단지도 있었다. 노원구 상계역센트럴푸르지오, 서초구 래미안 리더스원, 인천광역시 루원시티SK리더스뷰는 84점 가점 통장이 들어온 단지다. 

 

이들 단지 역시 그만큼 가치가 분명하다는 뜻이니 주목해 볼 필요가 있다. 

 

 

 

 

 

 

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