어디서 살고 싶은가? |청약 경쟁률 예측하기

어디서 살고 싶은가?

지금 어디에서 살고 싶은가?

- 분양을 받고자 할 때 가장 먼저 고려하는 요인이 '지역'이다. '그래서 어디를 살까요?'라는 물음을 떠올리지 않을 수가 없다. 보통은 내가 살던 익숙한 지역이나 직장을 중심으로 어느 정도 범위가 좁혀진다. 이렇게 관심 지역을 선정하고 나면, 그 지역에서 몇 세대의 당첨자를 뽑는지부터 파악해 보고, 청약자가 얼마나 몰릴지도 예상해봐야 한다. 

 

물론, 자신이 청약을 넣을만한 상황인지도 따져봐야 한다. 청약에는 해당지역 우선권, 즉 '당해'라는 기준이 있다. 일반적으로 해당지역 거주자에게 우선권이 있다는 뜻이다. 최소한 모집공고일 전날까지는 해당지역의 주소지로 전입이 이뤄져야 하는데, 투기과열지구 및 조정대상 지역의 경우는 1년 전부터 해당지역에 살고 있어야 한다. 

 

그래서 자신이 분양받고 싶은 단지를 찾았다면, 최소 1년 전부터 그 지역에 거주할 수 있는 준비와 환경을 갖춰두는 것도 중요한 전략이다. 물론 그 지역이 어디인가에 따라 당첨의 확률은 달라질 수 있다. 

 

그 지역 청약 가능한 인구의 규모 파악

 

- 과천 미분양을 예로 들 수 있다.  행정안전부 자료에 따르면 당시 과천 의 총 인구는 5만 7401명이었다. 세대수는 2만 860세대였다. 과천은 투기과열지구이기 때문에 세대주만 청약할 수 있고, 1순위도 해당지역이 우선적으로 공급됐다. 당시 1월 기준으로 과천의 1순위 청약통장은 1만 9161개였다.

 

이중 해당지역으로 분류되지 않는 1년 미만 거주자, 세대주가 아닌 세대원의 청약통장, 가점제 대상이 아닌 유주택자를 제외해 보자. 해당 단지는 전용면적 85㎡ 이상이 9억 원 이상이었으므로, 중도금 대출도 불가해 포기한 사람 역시 많았을 것이다.

 

이것저것 다 따져보면 결국 1순위 해당지역 대상자이면서 동시에 자금 여력까지 있는 사람이 실제로 많지 않았던 셈이다.

 

앞으로 어디에 살 것인가?

- 주거지를 어디로 정할지 아직 고민 중이라면, 지금의 생활권 못지않게 향후 분양예정물량이 많은 지역을 중심으로 살펴보자. 분양예정물량이 거의 없는 지역보다는 과천이나 성남, 광명, 수원, 하남처럼 입지가 좋으면서도 분양예정물량이 많을 곳으로 시야를 넓혀보는 것이다. 

경쟁률 미리 예측해 보는 방법

 

- 청약을 넣고 싶은 단지가 있다고 치자. 내가 정말 당첨권에 해당하긴 하는지, 또 어떤 평형과 타입에 청약을 넣어야 할지 여러모로 고민이 될 것이다. 어느 쪽으로 넣어야 당첨 확률을 더 높일 수 있는지, 예측해 보는 방법이 있다. 특별공급 경쟁률을 보면서 일반공급의 경쟁률을 미리 점쳐 볼 수 있다. 

 

특별공급의 청약 결과를 분석해보면 그 속에서 힌트를 발견할 수 있기 때문이다. 

 

특별공급 청약의 인기도는 일반공급과 비슷하게 흐른다

- 2017년 8월에 분양한 경기도 성남시 '산성역포레스티아'의 사례를 보자. 8월 29일은 특별공급 접수, 8월 30일은 특별공급 당첨자 발표, 8월 31일은 일반공급 1순위 해당지역 청약일이었다. 

 

당시 특별공급 접수는 모델하우스 현장에서 진행됐다. 새벽 6시부터 줄을 서기 시작했는데, 11시경에 도착한 사람들은 그날밤 10시가 되어서야 접수를 끝내고 집에 돌아갔다. '분당이 아닌데도 분양가가 비싸다'는 말이 나돌았지만, 특별공급 현장의 분위기를 보면서 나는 이 단지의 인기를 충분히 짐작할 수 있었다. 

 

당시에는 특별공급 소진율이 70% 이상 나오면 일반공급 1순위 청약 경쟁률이 높게 나오는 경우가 많았다. 각 타입별로 소진율 을 살펴보면  '84A > 74B > 59A > 84B > 74A >67A >98A' 순이었다. 일반공급의 청약 결과를 보면, 당첨 최저가점이 높은 순서로 보면 '84A >84B >74B =59A >67A > 74A'였다. 

 

특별공급 소진율 순서와 거의 비슷한 양상임을 확인할 수 있다. 

특별공급 결과는 인터넷으로 공개되기 때문에 보기 수월하다

 

- 이 결과를 보면서 단지의 경쟁률이 얼마나 될지를 사전에 짐작하고, 타입별 소진율에 따라 경쟁률과 당첨 최저가점이 낮을 단지에 청약을 넣는 최종 눈치작전을 펼칠수도 있다.  팁이 있다면, 다자녀가구 특별공급의 결과가 가장 정확하게 일치한다. 해당지역이라는 조건이 없고, 인근지역에도 50%의 공급비율이 정해져 있기 때문에 

 

인기 있는 단지일수록 대상 청약자들이 많이 몰린다. 따라서 다자녀 가구 특별공급 청약 접수 건수를 보면, 그 단지의 인기도가 정확히 보인다. 신혼부부 특별공급은 해당자들이 많아 초과 접수가 흔하지만, 다자녀 가구나 노부모부양 특별공급은 특별한 때가 아니면 미달이 많다는 점도 염두에 두면 좋다.

 

 

 

- 특별공급 결과에서 중요한 포인트는 해당지역이 아닌 곳에서 얼마나 많은 사람이 특별공급에 접수했느냐다. (다자녀가구만 기타 지역 50%의 비율이 정해져 있고, 신혼부부와 노부모부양은 해당지역에서 미달이 돼야 기타 지역으로 넘어간다) 그 지역의 집값 상승을 견인하려면, 수요층이 많아야 한다. 

 

이 때문에 기타지역에서도 얼마나 들어와 살고 싶은지를 가늠해 보면, 더욱 가치 있는 아파트를 선택할 수 있다.  인천 검단신도시를 예로 들면, 초반에는 인프라가 갖춰지지 않아서 기타 지역 수요가 적었다. 택지지구는 어느 정도 자리를 잡기까지 시간이 필요하다. 대개는 공사가 시작되고, 환경이 잡히고 나서야 택지지구로서의 가치를 드러낸다. 

청약할 단지를 정했다면 

- 내가 청약하고자 하는 단지를 정했다면 그 지역에서 분양된 다른 단지의 경쟁률과 가점을 미리 파악해야 한다. 일반분양으로 넣을 계획이라면 이후 해당 단지의 특별공급 청약 결과를 발 빠르게 체크해 특정 평형과 타입을 전략적으로 공략해야 한다. 그 지역의 집값 상승률을 예견해주는 특별공급의 기타 지역 접수 결과도 함께 파악해 두자. 

 

※ 지금 당장은 미달이어도 프리미엄이 붙는 단지들도 있다. 

 

 

 

 

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