리츠(REITs) 투자 방법 | 부동산을 주식처럼 거래

리츠(REITs) 투자

리츠 (REITs) 란?

- 리츠란, 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산 투자회사법에 따라, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자해서 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자다. 리츠는 부동산펀드와 많은 부분이 비슷하다. 단, 부동산펀드의 경우 펀드의 형태로 하는 것이고, 리츠는 주식 투자 형태라는 것이 다르다. 

 

- 어떤 부동산에 투자하는지에 따라 수익과 성과가 연결된다는 점에서 크게 다르지 않다. 리츠는 크게 자기 관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산 투자회사 등 세 종류로 나뉘는데, 위탁관리 리츠 방식이 가장 시장에 많이 출시된 상태다. 리츠에 투자하려면, 일반적인 주식 투자 방법과 동일하게 접근하거나, 공모되는 리츠에 미리 선 투자하는 방법이 있다. 

리츠(REITs) 투자 종류 

 

- 부동산에 직접 투자하려면 최소 몇천만 원에서 10억 원이 넘게 필요한 경우도 있다. 하지만 리츠는 비교적 소액으로 부동산에 투자하는 간접투자 방식이다. 리츠의 개념을 짧게 요약하면, 부동산이라는 자산을 주식처럼 만들어 놓고, 그 주식을 매입하는 것이다. 즉, 삼성전자 전체를 살 수는 없지만, 주식을 일부 사서 삼성의 주주가 될 수 있는 것과 같다. 

 

- 사전적 의미를 보면, 다수의 투자자로 부터 자금을 모집해서 부동산에 투자, 운용하여 발생하는 수익 (임대수입, 매각차익, 개발수익)을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접투자 방식이며, 상법상 주식회사 형태로 설립된 명목회사라 한다. 즉 투자의 주체가 되는 회사를 만들어, 그 회사가 부동산을 매입하고, 투자자들은 주식 형태로 그 회사의 소유권을 갖는 것.

1. 기업 구조 조정 리츠

- 다수의 투자자로 부터 자금을 모집해서, 기업의 구조조정용 부동산에 투자하고, 그 수익을 투자자들에게 배당의 형태로 배분하는 회사형 부동산펀드를 의미한다. 외환위기 이후 부실기업의 구조조정 및 부동산 시장의 활성화 대책을 위해 2001년 4월 도입되었다. 

 

- 기업구조조정 리츠는, 회사 설립과 청산을 쉽게 하기 위해, 명목회사(paper company) 형태로 도입되었으며, 상근 임직원과 지점이 없고, 자산운용업무는 자산관리회사(AMC)에, 주식 판매업무는 판매 회사에, 일반적인 사무 업무는 사무수탁회사에, 자산의 보관업무는 자산보관 회사에 위탁하게 된다. 

기업구조조정 리츠란?
- 어떤 기업에서 구조조정과 현금 확보를 위해 매각하고자 하는 부동산에 투자하는 주식회사 

 

- 단지, 판매업무를 위해 설립된 명목회사이므로, 근무하는 임직원은 없고, 각 업무 분야를 사무수탁회사, 판매회사, 자산보관 회사 등 각기 다른 관련 회사에서 처리한다고 보면 된다. 일반적인 리츠가 부동산을 활용해서 임대수익 또는 시세차익을 얻고자 하는 것과 다르게, 기업구조조정용 부동산에 투자하는 것으로 업무가 제한되어 있다. 

2. 위탁관리 

- 부동산 투자회사법 제2조에 보면, 위탁관리 리츠에 대해 '자산의 투자 · 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사'로 정의하고 있다. 즉, 위탁관리 리츠는 부동산의 투자와 운용을 직접 하는 것이 아니라, 자산관리 회사에 위탁해서 관리 운용하는 형태로, 기업구조조정 리츠와 같이 임직원이 필요 없는 명목회사라 할 수 있다. 

3. 자기 관리 

-  투자자들의 자금으로 설립된 회사가, 부동산을 매입하고, 실제 부동산을 운영하는 형태를 말한다. 자기 관리 리츠는 부동산 전반에 투자하는 실체가 있는 영속성을 지닌, 상법상의 주식회사로 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자한 후 그 수익을 투자자에게 배분한다. 

 

- 투자자는 자기관리 리츠의 회사 지분에 투자해서 배당수익과 지분 매각 시의 시세차익을 투자수익으로 확보한다. 지분은 증권거래소나 코스닥 시장에 등록해서 유동성을 확보할 수 있으며, 상장요건을 갖출 경우 상장하도록 의무화하고 있다. 그런 이유로, 투자의 관점에서 가장 부동산 리츠다운 모습을 가지고 있다. 

리츠(REITs) 투자 방법

 

- 일반인을 대상으로 하는 공모형과 기관투자자 등을 대상으로 하는 사모형이 있다.  개인투자자 자격으로 공모형 리츠에 투자하는 방법은 크게 2가지가 있다. 하나는 ETF 또는 일반 주식 종목에 투자하는 것과 동일하게 주식시장에 상장된 리츠 주식을 사는 방법이다. 

 

- 일반 주식거래처럼 증권사를 통해 계좌를 개설한 뒤, 원하는 리츠 주식에 투자하면 된다. 2020년 5월 상장된 리츠는 2011년에 상장된 에이 리츠부터 2019년에 상장된 코람코 에너지 리츠까지 총 12개에 달한다. 리츠 정보시스템에는 리츠마다 상장일, 현재가, 전일가, 등락 폭이 순서대로 정리되어 있다. 

 

- 공모형 리츠에 투자하는 또 다른 방법은 공모리츠의 청약을 통해 가능하다. 리츠 공모 정보는 리츠 정보시스템을 통해 확인할 수 있다. 어떤 리츠에 투자해야 할지 종목을 찾는 것은 비교적 쉬운 일이다. 이미 상장되어 있는 리츠는 주식을 사듯이 하면 되고, 공모 리츠도 공모 과정을 따라가면 된다. 

좋은 리츠 상품 고르는 방법

 어떤 부동산 자산에 투자하는가? 

- 어떤 부동산에 투자하느냐에 따라 수익률이 달라질 수밖에 없다. 2019년 상반기 마감 자료에 따르면 연 9.8%(리테일 분야)~32.7%(산업용 부동산)까지 비교적 넓은 범위로 수익률이 분포된다. 

리츠 투자의 장점

- 소액으로 부동산에 투자할 수 있기 때문에, 부동산과 금융투자의 장점을 둘 다 가지고 있다. 

 

1. 부동산 자산의 특성이 반영돼서, 비교적 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 

- 리츠는 부동산을 통해 임대 수익을 얻는 경우가 많은데, 특별히 큰 충격이 없는 이상 임대료를 못 받는 일이 거의 없다. 국토교통부 리츠 정보시스템을 보면, 투자의 이유로, '리츠는 다른 주식 또는 채권의 수익 대비 장기적이고 높은 수익을 제공한다'는 점이다. 

 

2. 리츠가 국토교통부의 감독하에 있음으로, 사업이 투명하게 운영된다. 

- 부동산 리츠에 대한 주요 정보들은 리츠 정보시스템에서 확인할 수 있고, 인가/등록 현황까지 한 눈에 볼 수 있다. 경제적 충격에 의해 수익이 줄어들거나, 손실이 날 수도 있지만, 적어도 리츠 자체의 부정때문에 투자자들이 선의의 피해를 입을 가능성은 적다는 뜻이기도 하다. 

 

3. 인플레이션 헷지(Hedge) 효과 

- 리츠는 실물자산에 투자하기 때문에 임대료 상승도 기대할 수 있고, 부동산 가치 상승의 수혜도 기대해 볼 수 있다. 또, 화폐의 유통이 양적인 면에서 증가하게 될 때, 낮아지는 화폐가치를 방어할 수 있는 역할이 가능하다. 즉 인플레이션 상황을 대비하는 해지 효과가 있는 것이다. 

 

4. 부동산을 직접 소유하는 것에 비해 세금 부담이 적다. 

- 다주택자인 경우 추가적인 양도소득세율이 적용되는 환경에서 부동산에 투자하는 것은 상당한 세 부담이 있다. 리츠는 이런 세 부담에서 비교적 자유롭고, 투자 대상은 부동산이지만 본질은 주식이기 때문에 보유나 매매에 따른 세금(보유세, 양도세)이 없는 것이다. (단,2023년 부터는 주식 거래에 양도소득세를 내야 한다)

 투자 시 주의사항

 

- 부동산과 연계되어 있기 때문에 부동산 투자 시의 주의사항과 비슷하다. 

 

 임대수익 변동 

- 경제 충격이 강한 경우, 임대수익과 부동산의 매매 가격이 같이 하락해서 손실이 더 커질 수 있다. 그래서 경제 충격이 오더라도 버티는 힘. 즉 하방경직성이 강한 부동산 자산을 가지고 있는 리츠에 투자하는 게 좋다. 요즘 언택트 시대가 오면서 오프라인 매장이나 오피스들이 온라인에 밀려나는 흐름이 있다는 걸 고려해야 한다. 

 

- 결국, 부동산 리츠는 임대수요와 임대수익에 의해 수익률이 결정된다는 걸 잊어서는 안된다. 

 

 

 

 

투자 추천

- 투자 적정 금액: 적립식 30만 원 또는 일시 300만 원

- 투자 난이도: 중 (주식과 부동산을 같이 알아야 시작할 수 있다)

- 적합한 성향: 중립적 투자 성향 (주식의 변동성을 부동산의 안정성이 보완해 줌)

 

 

 

 

 

 

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