인플레 시기 뜨는 리츠 투자
- 리츠는, 다수의 투자자로부터 자금을 모아서, 전문가 그룹이 부동산과 부동산 관련 증권 등에 투자/운용한다. 여기서 나온 수익을 투자자에게 배당으로 돌려주는 부동산 간접 투자 상품이다. 인플레이션에 따른 영향도 적은 편이다. 개인 투자자가 비교적 소액으로 알짜 부동산에 간접 투자할 수 있다.
- 물가 상승분만큼 임대료를 올릴 수 있기 때문에 인플레 영향을 적게 받는다. 원자재 가격과 인건비가 올라, 건설 비용이 증가하는 경우에는 신규 공급이 감소해, 기존 부동산 가격에 긍정적으로 작용하기도 한다. N데믹으로 인해 리오프닝 관련 종목이 관심을 받는 것도 리츠에는 긍정적이다. 호텔, 리조트 관련 리츠 등이 수혜를 보기 때문이다.
- 리츠 ETF(상장지수펀드)도 인기가 많다. 국내 실물 부동산 가격이 오르면서, 투자 매력이 더 커진 것이다. 2020년 기준 평균 배당수익률은 7.1%로, 시중은행 정기예금(약 2%) 보다 3배 이상 높다. 리츠 상품에 따라 분기, 반기 혹은 연 1회 배당을 한다. 수익률과 배당에 더해 헤지(위험회피) 효과도 있다.
- 단, 리츠에 투자할 때는, 자산 편입이나 가치 변동에 따른, 가격 변동성을 잘 따져봐야 한다. 리츠 가운데, 개발업을 진행하거나, 자산인수를 적극적으로 추진하는 경우도 있기 때문에, 고려해서 선택해야 한다. 또 배당 수익률과 주기도 중요하다. 일반적으로 리츠는 연 5~6% 이상 배당금 지급을 목표로 하는데, 안정적인 배당금이 지급 되는지 따져봐야 한다.
금리가 오르면 배당이 떨어지는 리츠도 있다
- 부동산 담보대출 금리 상승세가 지속될 것으로 예상되면서, 배당 수익률이 떨어질 수도 있다. 전문가들은 대출 만기가 늦고, 임대료 전가가 수월한 리츠를 골라서 투자할 필요가 있다고 말한다. 삼성증권이 국내 11개 상장 리츠의 차입금 구조를 분석한 보고서에 따르면, 자금 조달 금리가 1% 상승할 때, 리츠 배당 수익률은 0.8~1.5%가량 하락하는 것으로 나타났다.
- 담보인정비율(LTV)이 50%대로, 다른 리츠보다 낮은 종목의 경우 하락률이 조금 덜한 것으로 나타났다. 리츠는 투자자 자금과 은행 대출 등으로 부동산에 투자한 뒤 임대수익과 시세차익을 투자자에게 배당하는 상품이기 때문에, 대출 금리가 뛰면서 이자 비용 부담이 늘어나고 있다.
- 대출 만기가 다가오면서 리파이낸싱(기존 채무를 다른 기간과 이자율의 다른 채무로 대체)을 해야 하는 리츠의 경우, 배당 수익률 하락을 피할 수 없을 것으로 예상된다. 대출 금리에 따른 영향은, 결국 각 리츠의 신용등급에 따라 결정될 수 밖에 없다. 대기업에서 운용하는 리츠가 비교적 유리할 수 있다.
대출 만기/기초자산도 따져봐야 한다.
- 리츠의 배당수익률 하락 폭이, 대출 만기에 따라 달라질 것으로 전문가들은 얘기한다. 따라서 대출 만기가 늦을수록, 예상 이자 부담을 임대료로 전가할 수 있는 시간적 여유가 있어서, 상대적으로 유리하다. 또 리츠가 기초자산으로 가지고 있는 부동산의 성격에 따라서도 임대료 전가 여부가 달라질 수 있다.
- 주거용 부동산을 기초자산으로 삼는 리츠는, 상업용 부동산보다 임대료 전가가 어려울 수 있기 때문이다. 대출 금리 1% 상승할 때, 담보인정비율(LTV) 60%를 가정하면, 임대료를 평균 13% 올려야 이자 비용을 상쇄할 수 있기 때문에, 연간 7%대 실질 임대료 인상이 이뤄지고 있는, 오피스 시장이 임대료 전가에 유리하다.
유통시장 변동에 의해서도 수익률은 달라진다
- 대형 물류센터 자산 위주의 리츠보다는, 새로운 시장 트렌드를 반영한 관련주에 관심을 두는 것도 괜찮다. 금리 인상기에 안정적인 배당 수익과 함께 더 큰 주가 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 가장 눈에 띄는 트렌드는 '미들 마일' 물류센터를 편입한 리츠다.
- 미들마일이란, 퍼스트 마일(제조사와 가장 가까운 대형 풀필먼트 센터)과 라스트 마일(최종 소비자로 연결되는 소형 풀필먼트 센터)을 연결하는 역할을 한다. 최근 3~4년간 국내 시장에서 주목받은 리츠는, 퍼스트 마일 위주로 구성된 물류센터였지만, 이들의 주요 임차인인 이커머스(전자상거래) 기업들의 성장세가 더딜 것으로 예상되기 때문이다.
- 이커머스 산업의 고성장 기대감이 꺾이면서, ESR켄달스퀘어 리츠의 밸류에이션(가치평가)도 단기 조정이 예상되며, 아마존 실적 발표 이후 미국의 프롤로지스, 영국의 Sergo 등 국제물류 리츠의 주가도 일제히 하락했다.
오피스 자산 위주에서는, 임차인과의 계약 조건을 잘 살펴봐야 한다.
- 리츠주 배당의 원천이 되는 임대 수익은, 임차료에서 나오는데, 통상 임차료는 일정 비율씩 상승하도록 계약을 맺는다. 월 4% 이상의 높은 인플레이션을 기록하고 있는 요즘 상황에서는, 임차인의 우량함과 함께 소비자물가지수(CPI)와 연동해서 매년 임차료 상승 계약을 맺은 리츠가 유리할 수 있다.
- 또 정부에서 리츠의 '부동산 자산 비율 규정'을 완화하기로 했다. 임대주택 리츠 시장을 활성화해 더 많은 임대주택을 공급하기 위해서다. 9일부터 시행된다고 한다. 이번 개정안을 통해, 리츠의 부동산 자산 비율 산정 시 임대보증금은 자산에서 제외됐다. 부득이한 부동산 자산 비율 규정 위반을 방지하기 위해서다.
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