부동산 세금 절세 방법 (23.9월 버젼)

부동산 세금 절세 방법

사례별 부동산 세금 절세 방법

집 2채 팔 때 양도세 폭탄 맞지 않으려면 매각연도 분산 

- 양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제(3년 이상)와 기본공제를 적용해 산정된 과세표준에 세율(6~45%)을 곱해 부과한다. 내년(24년) 5월 9일까지 한시 유예되기는 했지만, 2 주택 이상 다주택자는 양도소득세 기본세율에 20~30% 포인트가 중과된다. 

 

중앙정부 세금의 10%가 더해지는 지방세까지 포함하면 최고세율은 양도차익의 82.5%에 달한다. 전문가들은 양도소득세를 계산할 때는 주택 보유기간에 각별히 신경써야 한다고 조언한다. 12억을 초과하는 고가주택을 제외하고, 1 가구 1 주택자는 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 

 

2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 2년 이상 거주하면 비과세 혜택을 준다. 부득이하게 보유 및 거주 기간 2년을 채우지 못했으면 매수인과 협의해서 잔금일을 취득일로부터 2년이 되는 날 이후로 조정하는 게 좋다. 양도시점을 잔금일 기준으로 판단하기 때문이다. 

 

 

- 장기보유특별공제를 활용할 대도 마찬가지로 보유 및 거주 기간에 신경써야 한다. 1 가구 1 주택자는 이 기간이 1년 늘어날 때마다 최대 10년까지 공제율이 4% 포인트씩 높아지기 때문에 필요한 경우 처분 시점을 조정하는 게 좋다. 

 

부부라면 공동명의

 

- 두 건 이상의 양도를 계획 중이라면 해를 달리하는 게 좋다. 양도소득세는 연간 양도소득을 통산해서 누진세율을 적용하기 때문이다. 양도 일정을 분산하면, 그만큼 낮은 누진세율을 적용받을 수 있다. 전문가들은 부부 공동명의로 부동산 소유권을 보유하는 게 세금 측면에서 유리하다고 강조한다. 

 

부부여도 개인별로 세금이 부과되기 때문이다. 물론, 소득이 없는 배우자 명의로 재산을 취득하면 재산취득자금 출처조사 등을 거쳐, 증여세를 부과받을 수도 있다. 하지만 부부 사이에는 10년간 6억의 증여재산을 공제해 주기 때문에 이를 넘어서지 않는 경우라면 세금 측면에서 큰 문제는 없다. 

 

배우에게 증여받은 주택을 처분하려면 증여 5년 뒤에 하는 게 유리하다. 이 기간을 채우면 증여자가  취득한 가액이 아니라 배우자가 증여받은 가격을 취득가액으로 인정하기 때문이다. 

비용 관련 서류 꼼꼼히 챙겨둔다 

- 부동산 거래, 집수리와 관련한 증빙도 꼼꼼히 챙겨둬야 한다.. 양도소득세를 계산할 때 주택을 보유하면서 발생한 '필요 경비'는 제외해주기 때문이다. 필요 경비는 자본적 지출과 양도비용이 포함된다. 자본적 지출에는 베란다 새시, 건물 난방 교체, 방/거실 확장, 내부 시설 개량 공사비, 보일러 교체 비용 등이 해당한다. 

 

벽화 장판, 싱크대/주방가구, 외벽 도색, 문짝/조명 교체, 보일러 수리, 옥상 방수 공사, 하수도관 교체, 오수 정화조 교체, 타일/변기 공사, 파손 유리 교체 등은 수익적 지출로 보고, 필요 경비에 포함하지 않는다. 양도비용은 부동산 중개수수료,  세무사 신고대행 수수료 등이 해당한다. 

 

 

- 양도소득세 신고 일정도 꼼꼼히 체크해야 한다. 부동산을 처분하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고/납부해야 한다. 예를 들어, 2021년 8월 15일 잔금을 받았다면 양도소득세 예정신고/납부 기한은 10월 30일이다. 

부모와 자녀간 부동산 거래 양도세/증여세

 

- 부동산 소유권을 변경할 때 매도자가 부모이고 매수자가 자녀라면 거래에서 양도세와 증여세 등이 발생할 수 있다. 가족 간 거래에서는 세금을 보다 꼼꼼히 따져봐야 한다. 세법에서는 가족 간 부동산 거래를 일단 '증여'로 추정한다. 과세당국은 가족 간 부동산 거래를 세금을 줄이기 위한 의도가 있다고 판단해, 그 내역을 좀 더 자세히 살펴본다. 

 

원칙적으로 가족 간 부동산 거래의 경우 증여가 아니라는 것은 당사자가 스스로 입증해야 한다. 먼저 매도자인 부모 입장에서는 양도소득세가 중요하다. 예를 들어, 최근 실거래 가격이 12억 인 아파트를 소유한 부모가 자녀에게 9억에 매매계약서를 작성하고, 소유권 이전 등기를 완료했다. 

 

세법에서는 특수관계자와 거래로 양도소득세를 줄이려는 의도가 있는지를 판단하는 기준을 '시가 대비 5%'로 보고 있다. 따라서 9억에 매매계약서를 작성했다고 하더라도 12억으로 양도세를 신고해야 한다. 마침 매매 주택이 비과세 대상이라면 1 가구 1 주택 12억 이하 비과세가 적용된다. 

 

 

- 비과세 기준이 적용되지 않는 경우에는 9억원의 매매계약서가 작성됐다고 하더라도 12억을 기준으로 계산된 양도소득세를 신고해야 한다. 5% 기준이 있다고 해도 5%를 차감한 금액이 아니라, 시가(세법상 평가 금액)로 양도소득세를 신고해야 한다. 

자녀 입장 

- 자녀 입장에서는 증여세를 챙겨봐야 한다. 일반적으로 12억에 거래되는 주택을 부모로부터 시세보다 싼 9억에 매입한 상황이 벌어진 것이다. 이렇게 정상가격보다 낮은 거래를 하는 경우에는 증여세 문제가 발생할 수 있다. 세법에서는 이를 '저가 양수'라고 정의하고, 정상가격과 실제 거래가격의 차이가 기준금액 이상으로 나타나는 경우에는 매수한 자녀에게 증여세를 매긴다. 

 

증여세 과세 대상 금액은, 정상가격과 실제 거래금액의 차액에서 정상가격의 30%와 3억 중 적은 금액을 차감한 금액으로 한다. 이때 정상가격 12억에서 실제 거래액 9억을 차감하고, 3억을 차감하니 그 금액이 '0원'이 돼서 증여세가 매겨지지 않는다.

 

단, 매매가 아니라 증여 거래를 할때도 30% 또는 3억 원을 차감해 증여받을 수 있는 것으로 오해해서는 안 된다. 매매거래와 증여거래는 형식이 다르므로, 증여거래를 하는 경우에는 증여계약서를 작성하고, 증여금액을 토대로 증여세를 신고해야 한다. 이때 증여금액은 시가인 12억을 기준으로 신고해야 한다. 

 

교환 거래 

- 또 최근 일부 거래에서 부모와 자녀 사이에 교환거래를 활용할 수 있다. 부모의 소유 주택이 일시적 2 주택의 종전부택 처분 기한이 임박한 상황에서 자녀도 주택을 소유하고 있지만 자금 조달은 원활하지 않은 경우에는 교환거래를 활용할 수 있다.

 

교환거래는 원래 각각 매도하고, 현금으로 매수해야 하는 부동산을 교환거래 당사자의 필요사항이 서로 충족할 경우, 직접 교환하는 상황을 말한다. 이때 각자 보유한 주택의 시가(정상가격)를 정확하게 파악해야 한다. 차액분이 있는 경우, 정산이 필요하다. 과세당국이 부모와 자녀 간 거래를 기본적으로 세금을 줄이고자 하는 의도가 있다고 판단,

 

거래 당사자는 그 세부 기준을 정확히 알고 진행해야 한다. 

바뀐 세법 제대로 알고 대비 

 

- 원활한 가업 승계를 지원하기 위한 가업승계 증여세는 저율(10%) 구간을 60억원에서 300억으로 상향한다. 연부연납 기간도 5년에서 20년으로 대폭 확대한다. 또 가업상속공제 및 가업승계 증여세 과세특례의 업종 변경 범위를 중분류에서 대분류로 완화한다. 이에 따라 5년간의 사후관리 기간에 업종을 폭넓게 영위할 수 있다. 

 

 

- 주택청약저축 가입시 소득공제 대상인 납입 한도를 연 240만 원에서 300만 원으로 늘린다. 장기주택저당차입금의 이자 상환 소득공제 한도 역시 현행 연 300만~1800만 원에서 600만~2000만 원으로 확대한다. 소득공제 대상 주택 가격은 5억 이하에서 6억 이하로 완화한다. 

 

 

- 성실한 세금 신고를 유도하기 위해 성실 사업자의 의료비/교육비/월세 세액공제와 영세 개인음식점(연매출 4억 이하)의 농산물 의제매입세액공제율 확대 조치의 적용 기한을 2026년까지 3년 연장한다. 

 

- 결혼비용에 대한 세금 부담을 완화하기 위해 혼인 증여공제도 도입한다. 증여자는 직계존속이면 된다. 기존 증여공제 5000만원(미성년 2000만 원)과 별도로 1억을 더 공제받을 수 있다. 2024년 1월 1일 이후 증여분부터 적용한다. 혼인신고일 전후 2년 내 증여해야 한다. 

 

- 산후조리 비용의 의료비 세액공제 대상자 요건(총급여 7000만 원 이하)을 폐지하고, 모든 근로자에게 확대 적용한다. 영/유아 의료비 세액공제 한도도 폐지한다. 고령 인구 증가에 따른 세제 지원을 위해 사적연금 저율 분리과세(3.3~5.5%) 기준금액을 1200만 원에서 1500만 원으로 상향한다. 

 

 

 

 

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