종합부동산세(종부세) 줄이려면? 합산배제부터 과세 특례까지 (2025)

종합부동산세 합산배제 과세 특례 신청

2025년 합산배제 및 종합부동산세 과세특례 실전 가이드

합산배제란 일정 요건을 갖춘 주택·토지에 대해 종합부동산세 과세 대상에서 제외되는 제도입니다. 임대주택, 사원용 주택, 주택건설사업자 보유 토지 등이 대상입니다.

 

 2025년 주요 변경사항

• 합산배제 적용 가능 지역: 서울 강남·서초·송파·용산 제외한 전 지역
• 부속토지 소유자 불일치 등록임대주택도 합산배제 가능
• 공공임대 미분양 주택은 2년간 한시적 합산배제 적용
• 사원용 주택 기준 완화: 공시가 3억 → 6억 이하로 확대
• 전통사찰 부속토지도 조건부 합산배제 가능 (토지 사용료 요건 충족 시)

합산배제 신청 요건

• 2025년 10월 4일까지 임대업 등록 + 세무서 사업자 등록 필수
• 기존 신고된 대상은 변동사항 없으면 재신고 불필요
• 신규 등록 또는 대상 추가 시 과세대상 제외 신고 필요
• 요건 불충족 시 과세대상 포함 신고 반드시 해야 함

 

 부부 공동명의 1 주택 특례 (2025년 기준)

구분	특례 적용	특례 미적용
납세의무자	지분율이 큰 자 (같은 경우 선택)	부부 각각
기본공제	12억	9억 × 2 = 18억
세액공제	최대 80% (보유기간·연령 기준)	불가

예시

• 공시가 20억, 67세, 보유기간 13년, 50:50 지분
• 특례 적용 시 세액: 682,560원 / 미적용 시: 총 391,000원

→ 올해는 기본공제 상향으로 특례 미적용이 더 유리한 경우도 있어, 신청 여부 신중히 판단 필요!

 

 과세특례: 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택

• 기준일: 2025년 6월 1일 기준 보유 주택
• 기본공제 12억, 세액공제 최대 80%

 

 주요 적용 요건

• 일시적 2주택: 신규 취득 후 3년 내 종전 주택 양도
• 상속주택: 지분 40% 이하, 공시가 요건 충족, 5년 이내
• 지방저가주택: 수도권 외, 공시가 3억 이하, 인구감소·접경지역 포함

 

주택수 산정 특례

• 상속주택, 무허가주택 부속토지 → 납세자 신청 시 주택 수 산정 제외

 

 법인 일반세율 특례

특정 법인은 누진세율, 기본공제, 세부담 상한 등을 적용받을 수 있습니다.

• 공공주택 사업자, 공익법인, 주택조합 등
• 신청 시 중과세율이 아닌 기본세율(0.5~2.7%) 적용

 

 주의할 오류 사례

• 임대등록 없이 합산배제 신고한 경우
• 5년 경과 미분양 신고
• 일시적 2 주택 신고 후 3년 내 처분 못한 경우

→ 요건 미충족 시 경감세액 + 이자 상당액 추징될 수 있음

놓치지 말아야 할 핵심 전략

• 합산배제·과세특례는 신청이 반드시 필요
• 요건 충족 여부, 올해 변경 내용 반드시 확인
• 특례 적용이 불리한 경우 반드시 취소신청으로 절세 가능

 

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