종합부동산세 합산 배제 및 과세 특례 신청 조건

종합부동산세 합산배제 과세 특례 신청

합산 배제 신고

- 대상 물건의 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등과 주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지가 신고대상이다. 임대주택 과세기준(6.1) 현재 실제 임대하는 주택으로서, 지자체 임대업 등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 주택이 여기 해당된다. 

 

※ 합산배제 신고기한 종료일(10.4)까지 임대업 등록 및 사업자등록을 해야 합산배제 가능 

 

- 올해(2023년) 초 서울 강남/서초/송파/용산구를 제외한 전 지역은 조정대상지역에서 해제됨에 따라 종합부동산세 합산배제가 가능하게 됐다. (16.9.14 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 합산배제 불가능)

 

- 사원용 주택 등 법령에서 정한 요건을 갖춘 사용원 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 주택 건설 멸실목적 주택, 등록문화재주택 등을 말한다.  주택 건설용 토지는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 내 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지를 말한다. 

 

합산 배제 신청으로 얻는 효과 

 

- 합산배제를 신청하는 경우, 해당 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외된다. 신고 방법은, 최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 하면 된다. 기존에 합산배제를 신고한 경우, 변동사항(소유권, 면책 등)이 없는 경우에는 계속 적용되므로 다시 신고할 필요가 없다.

 

단, 요건을 충족하지 못해서 합산배제를 받을 수 없는 경우에는 제외 신고(과세대상 포함)을 해야 한다. 

작년(2022년)과 달라진 점

- 작년까지는 등록임대주택에 대해 건물과 부속토지 소유자가 다른 경우, 건물만 합산배제가 가능했으나, 올해부터는 공공성 있는 등록임대주택의 경우, 소유자가 다르더라도 부속토지 역시 합산배제를 적용받을 수 있다. 

 

※ 공공임대 주택 도는 공공주택사업자 등이 소유한 부속토지 위에 지어진 민간임대주택

 

 

- 공공주택사업자가 보유한 미분양된 분양전환공공임대주택에 대해 미분양일로부터 2년간 한시적으로 합산배제를 허용한다. 전통사찰 보존지 내 주택부속토지는 작년까지는 합산배제가 불가능했지만, 올해부터는 가능해졌다. 

 

※ 연간 토지 사용료가 해당 주택부속토지 공시가격의 2%이하인 경우만

 

- 작년까지는 공시가격 3억 이하인 사원용 주택이 합산배제 가능했지만, 올해부터는 공시가격 6억 이하 사원용 주택으로 확대 되었다. 

과세 특례 신청 

 

- 부부 공동명의 1주택자 특례는, 부부가 공동명의로 1 주택을 소유하고 있는 경우 특례 신청 시 1세대 1 주택자 계산방식을 적용받을 수 있다. 신청대상은, 과세기준일인 23년 6월 1일 현재 저주자인 부부가 공동으로 1 주택만을 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 한다. 

 

※ 국내외 주소를 두거나 183일 이상 국낸에 거소를 둔 개인 

 

 

- 납세의무자 부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자가 납세의무자가 되며, 지분율이 같은 경우에는 선택해서 신청할 수 있다. 세제상의 특례 적용 시와 미 적용 시의 차이점은 아래와 같다. 

 

구분	특례 적용(23.6.1 기준 판단)	특례 미적용
납세의무자	지분율이 큰 자(같은 경우 선택)	각각 납세의무자
공제 금액	12억원	각각 9억원 씩
세액공제	가능(최대 80%, 납세의무자 연령 및 보유기간 기준)

 

- 세액공제는 1세대 1주택자의 경우 연령별/보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용

연령	60세 이상~ 65세 미만	65세 이상~70세 미만	70세 이상
공제율	20%	30%	40%
보유 기간	5년 이상~10년미만	10년 이상~15년 미만	15년 이상
공제율	20%	40%	50%

 

- 취소신청은 올해는 기본공제금액 상향으로 부부 공동명의 특례를 신청하는 것이 오히려 불리할 수 있으며, 기 신청자는 올해도 특례가 자동 적용되므로, 특례적용이 불리한 경우에는 취소신청을 해야 세부담을 줄일 수 있다. 개인은 6억 -> 9억, 1세대 1 주택자는 11억 -> 12억 

 

예시 

- 67세가 1주택(공시가격 20억, 보유기간 13년 50:50) 지분율로 부부 공동소유한 경우 

 

구분		공동명의 1주택자 특례 적용	부부 각각 납부 (특례 취소시)
공제	기본공제	12억 원	18억 원(부부 각각 9억 원)
	세액공제	1,327,288원(세액공제율 70% 적용)
납부할 세액 (농어촌특별세 포함)		682,560원	391,000원 (부부 각각 195,500원)

 

- 일시적 2주택 등 과세특례는 1세대 1 주택자가 기존주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나(일시적 2 주택), 상속주택, 지방저가주택을 소유하는 경우, 납세자 신청에 따라 1세대 1 주택자 계산방식을 적용받을 수 있다. 특례 적용 시 기본공제 12억에 세액공제는 최대 80%까지 받을 수 있다. (미적용 시 기본공제 9억)

 

신청대상은 과세기준일인 23년 6월 1일 기준 아래 주택을 보유한 경우, 일시적 2주택/상속주택/지방저가주택 과세특례를 신청할 수 있다. 

1) 일시적 2주택
- 1세대 1 주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득해서 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로, 신규주택 취득일로 부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 

2) 상속주택
- 1주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일(6.1) 현재 아래 어느 하나에 해당하는 주택
- 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
- 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택
- 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억, 수도권 밖 3억 이하 주택 

3) 지방저가주택
- 수도권 및 광역시/특별자치시(소속 군, 읍/면지역 제외) 외의 지역, 수도권 중 인구감소&접경지역(인천 강화/웅진, 경기 연천) 공시가격 3억 이하인 주택 1채 

 

신고 유의사항 

 

- 일시적 2 주택자가 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하지 않는 경우에는 경감받은 세액(정상납부할 세액과 과소납부한 세액의 차액)과 이자상당가산액이 부과되니 유의해야 한다. 세율 적용 시 주택수 산정특례는 상속주택, 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우 납세자 신청 시 해당 물건을 세율 적용 시 주택수 산정에서 제외한다. 

 

신청대상이 1세대 1 주택자가 아니더라도 과세기준일 23년 6월 1일 기준 아래 주택을 보유한 경우 주택수 산정 특례를 신청할 수 있다. 

 

(상속 주택) 상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택 
- 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
- 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택
- 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억, 수도권 밖 3억 이하인 주택 

(무허가주택의 부속토지) 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 '건축법' 등 관계 법령에 따른 허가 또는 신고를 하지 않고 건축해서 사용 중인 주택의 부속토지 

 

신청했을 때의 효과 

- 세율 적용 시 상속주택 등 해당 주택을 주택수 산정에서 제외해서 낮은 세율이 적용될 수 있다. 법인 일반세율 적용 특례의 경우, 주택분 종합부동산세 계산 시 법인 등에 대해서는 단일세율(2.7%, 5%)이 적용되고, 기본공제 및 세부담 상한 적용이 배제되나 아래 법인이 일반세율 특례 적용 신청 시 일반누진세율, 기본공제, 세부담 상한 등을 적용해서 세액을 계산한다.

 

법인 일반세율 적용대상 법인 (종부령 4조의 3)

1. '공공주택특별법'에서 정하는 공공주택 사업자
2. '상속증여세법'에서 정하는 공익법인 등(종교단체 포함)
3. '주택법', '도시정비법' 등에서 정하는 재건축/재개발 사업시행자 및 주택조합
4. '민간임대주택에 과한 특별법' 상 건설임대주택사업자
5. 주택공동사용/취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 '사회적 기업 육성법'상 사회적 기업 또는 '협동조합 기본법' 상 사회적 협동조합
6. 종중

 

- 특히 올해부터는 법인 일반세율 특례를 신청하는 경우 주택수와 관계없이 중과세율(0.5~5%)이 아닌 기본세율(0.5~2.7%)이 적용된다. 단, '상속증여세법'에서 정하는 공익법인 등(종교단체, 교육단체 포함)이 공익목적 외의 용도로 주택을 보유하고 있는 경우는 종전처럼 주택 수에 따라 기본세율(2 주택 이하) 또는 중과세율(3주택 이상)이 적용된다.

잘못 신고하는 사례 

1. 종합부동산세 합산배제 신고를 했지만, 신고 종료일까지 지자체 및 세무서 임대사업 등록을 하지 않은 경우

 

2. 의무임대기간 경과 전 임대주택을 양도 또는 임대사업등록을 말소한 경우 

 

3. 사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양 주택을 합산배제 신고한 경우 

 

4. 주택 건설업자 등이 보유한 신축을 토지의 취득일로부터 5년 이내에 '주택법' 상 사업계획 승인을 받지 못한 경우 

 

5. 일시적 2주택 특례를 신청하였지만, 신규주택 취득일로부터 3년이 도과한 이후에도 종전 주택을 처분하지 못한 경우 

 

 

※ 합산배제 및 과세특례를 적용받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액 등을 추가납부해야 하므로 신고할 때 정확히 확인 후 해야 한다. 

 

 

 

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