창업자금 과세 특례/법인 전환/부담부 증여 |세금

2023 부동산 세금 정리

1. 증여 

 

지역	1주택	2주택	3주택	법인/4주택이상
조정대상지역	1~3%	8% -> 1~3%	12% -> 6%	12% -> 6%
비조정대상지역		1~3%	8% -> 4%	12% ->6%

※ 조정대상지역의 3억 이상 주택 증여에 대한 증여 취득세 중과세율도 기존 12%에서 6%로 인하. (1,2 주택자 증여 시에는 중과를 폐지하고 증여 일반세율 3.5%로 과세) 2022년 12.21일부터 소급 적용

 

양도소득세 중과 한시적 배제 연장 (~ 24.5.9)

- 예를 들어,  3주택자, 2003년 1월 취득(보유기간 20년 이상) 취득가액 5억, 양도가액 15억 일 때, 20년 보유 양도차익 10억, 3 주택 중과 약 7.5억, 일반과세 약 2.8억으로 약 4.7억을 아낄 수 있다. 

 

임대 부동산 증여를 통한 자녀 자금출처 마련

- 현재 꼬마빌딩 증여 시에는 감정평가액 기준으로 과세하는 사례가 많아져서, 과거 공시가격 기준으로 신고할 때와 비교하면 증여세 부담이 커졌다. 하지만 한편으로는 채무를 그대로 이전 부담부(부담부 증여:담보대출, 임대보증금 등 채무를 그대로 이전하는 증여 형태)하여 세금 부담주체를 조정하거나,

 

증여세를 나눠서 납부하는 제도(증여세 연부연납, 최대 5년으로 나눠서 납부, 납세담보 제공 및 국세청 허가 필요)를 활용해서 세금을 나눠서 내는 방식도 고려해 볼 수 있다. 그리고 부동산 등 자산의 가치는 일반적으로 시간이 지남에 따라 상승하게 되므로, 미리 증여함으로서 앞으로의 상속재산의 규모를 축소시키는 효과도 있다. 

 

※ 임대 소득이 발생하는 경우, 건강보험료 변동 가능

 

부담부 증여 개념 

 

- 부담부 증여란, 증여를 받는 사람이 증여재산에 딸린 채무를 부담하거나 인수하는 것을 말한다. 임대보증금, 금융기관의 채무 등. 이때 수증자가 인수한 채무는 증여재산 가액에서 공제하고 차액에 대해 증여세를 계산하므로, 이 경우 증여세 절세효과는 있으나, 증여자에게는 그 채무액만큼을 유상양도로 보아서 양도소득세를 과세한다. 

 

배우자 간 또는 직계존비속간 부담부증여는, 우선 세법상 부담부증여가 아닌 것으로 추정한다. 그러므로 채무가 실질적으로 수증자에게 이전되었다는 사실을 적극적으로 입증해야 한다. 그리고 증여일 현재 채무를 상환할 수 있는 경제적 능력을 갖춘 자에게 증여해야만 한다. 

 

부담부 증여 예시 

- 부동산 시가 20억, 임대보증금 10억, 취득 시 기준시가 2.5억, 양도 시 기준시가 10억, 보유기간 20년일 때, 성인자녀 1명에게 사전증여재산은 없는 상태에서 부채 100% 인수하는 경우, 

 

구분		부담부 증여	일반 증여
수증자 부담	증여세	218,250,000원	601,400,000원
	취득세	46,000,000원	40,000,000원
증여자 부담	양도 소득세	200,029,500원	-
총 부담세액		464,279,500원	641,400,000원

- 부담부 증여시 1.77억 세부담이 감소된다. 

 

증여 시 양도세 이월과세 

- 부동산 명의를 분산한다는 것은 곧 재산의 이전이다. 내 자산이 줄어들고, 배우자나 자녀들 명의로 넘어가는 것이기 때문에 상속세와 보유세 절세 효과가 있다. 하지만 얼마의 절세효과가 있는지, 자산 이전 시 비용은 어느 정도 인지 세세한 검토가 필요하다. 

 

특히 증여 후 일정기간(10년) 내 양도시, 양도세 이월과세가 될 수 있다. 양도차익 계산 시 취득가액을 증여자의 취득가액으로 적용한다. (2023.1.1. 이후 기존 5년 이내에서 10년으로 개정)

 

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2. 개인사업자 법인 전환

 

- 종합소득세율이 과세표준에 따라 6~45%이기 때문에 개인사업을 하는 경우 종합소득세 때문에 법인전환을 많이 고민하게 된다. 개인사업에서 법인 전환을 고려하는 시점은, '성실신고 확인 대상 사업자 기준'에 가까워지거나 해당하는 경우가 많다. 종합소득세 및 성실신고 확인제도에 대한 부담과 기업의 공신력 제고 및 원활한 가업승계에 대한 필요성 때문이다.

 

개인사업자와 법인사업자의 차이에 대한 정확한 이해가 필요하다. 

 

성실신고 확인 대상 사업자 기준

업종	기준 수입 금액
도/소매업, 농업, 부동산 매매업 등	15억
제조, 숙박/음식점업, 건설업 등	7.5억
부동산 임대, 부동산 서비스업 등	5억

 

개인 사업자와 법인 사업자의 장/단점 

구분	개인 사업자	법인 사업자
장점	1) 안정적인 소규모 사업에 적합 2) 사업이윤 전부를 사업주가 독점 3) 기업활동에 있어서 자유롭고, 신속한 계획수립 및 계획 변경 등이 가능	1) 자본조달 용이, 큰자본 형성이 쉽다.  2) 주주의 개인 재산과 회사의 재산이 명백히 구분된다(회사 도산 시에도 출자금액의 범위 내에서 유한책임) 3) 소유와 경영의 분리 가능 (전문경영인에 의한 기업경영 가능) 4)상장 등을 통해 기업의 대중화와 거대화 가능  5) 일반적으로 법인에 대한 공신력이 높아 영업에 유리
단점	1) 사업주가 모든 위험 부담(무한책임) 2) 사업주 개인의 사정이 사업에 직접적인 영향을 미쳐서 사업체의 영속성이 경여될 수 있다.  3) 투자 등 자본조달의 어려움 4) 사업주 개인의 사업 경영능력의 한계	1) 기업이윤이 주주의 출자지분에 따라 배당(대표자의 독점적인 이윤이 보장 안됨) 2) 신속한 의사결정이 어렵고, 주주간의 이해관계 및 마찰이 생길 수 있다 3) 개인재산과 법인재산이 구분(대표가 기업자금을 개인용도로 사용하면 형사상 책임과 불이익 있음) 4) 법률상 각종 의무 및 규제가 많다.

 

개인/ 법인 세금 예시 

구분	개인 사업자	법인 사업자	대표 근로소득세
총 수입금액	1,200,000,000	1,200,000,000	96,000,000(월 800만)
필요 경비	940,000,000	940,000,000
소득 금액	260,000,000	260,000,000	81,450,000
대표자 급여		96,000,000
과세표준	260,000,000	164,000,000	73,124,760
세율	38%	9%	24%
산출세액	75,080,480	14,760,000	11,789,942
지방소득세	7,508,040	1,476,000	1,178,994
총 부담세액	82,588,520	29,204,936

※ 단순 계산 예시이며, 급여/소득, 세액공제 내용데 따라 달라질 수 있다. 

 

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창업자금 증여세 과세특례

 

- 창업자금 증여세 과세특례 제도란, 창업자금을 10%의 세율로 최대 100억까지 증여할 수 있다. 향후 상속세로 정산되는 제도다. 당장 사업자금이 없는 자녀가 적은 증여세를 낼 수 있어서 효율적인 제도라고 할 수 있다. 낮은 세부담이 장점인만큼, 창업자금 증여세 과세특례는 몇 가지 요건들을 충족해야 한다. 

 

창업자금은 50억 한도지만, 창업을 통해서 10명 이상 신규고용 창출 시 100억까지 가능하다. 5억 공제 후 10% 세율로 증여세 과세 (상속 시, 상속재산가액에 포함)

 

예시 

- 만약 자녀에게 30억의 창업자금을 지원한다면, 자녀가 부담하는 증여세는 다음과 같다. 창업자금 30억 - 공제 5억) X 증여세율 10% = 2.5억 

 

창업자금 과세특례 적용 후 지켜야 할 것들

1) 증여받은 후 2년내 창업

2) 자금 사용 명세서 제출의무 준수 

3) 증여받은 후 4년 내 창업에 사용하지 않은 자산은 없어야 한다. 

4) 휴/폐업, 타 업종 경영 여부 

 

=> 위에 4가지를 미준수 시에는 각종 세금이 부과된다. (증여세, 가산세 등) 

 

※ 창업자금 특례를 활용해서 증여한 자금은, 증여시기와는 관계없이 상속재산가액에 합산된다. 이 제도를 활용하려면, 상속세를 같이 대비해야 할 필요가 있다. 

 

 

 

 

 

 

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