손품, 발품, 입품이 현명한 선택을 만든다 |청약 공부

손품,발품,입품 방법

빠른 손품, 발품, 입품이 좋은 선택을 부른다

- 어느 지역 분양단지에 청약을 넣겠다고 결정했다면 가장 먼저 '손품'부터 들여야 한다. 프리미엄 예측 때 써먹은 방법과 비슷한 과정이다. 해당지역 청약 단지를 집중적으로 분석해 보는 것이 '손품'을 들이는 일이다. 예를 들어, 판교 대장지구에서 분양하는 아파트에 청약을 넣으려고 한다면 다음과 같은 순서대로 체크하며 사전조사를 한다. 

 

1. 입주 물량 체크 

- 당장 청약을 넣지 않더라도 향후 입주 물량을 체크하고 있으면, 주변 단지 상황을 파악하는 데 여러모로 도움이 된다. 입주 물량이 일시에 쏟아지는 곳에서는 보통 매매가와 전세가가 하락하는 모습을 보인다. 그래서 이사 계획을 하고 있다면 이때 나오는 매물이나 전세를 알아보는 것도 좋은 팁이다. 

 

'호갱노노'에서 분양 예정과 입주예정 정보, 단지별 목록 등을 쉽게 확인할 수 있다. 

 

2. 최근 공급물량(분양권) 확인

- 현재 분양권 상태인 입주예정 아파트를 조사해본다. 입주시기와 물량은 물론 분양권 전매제한을 확인하고, 프리미엄도 확인해 본다. 

3. 향후 분양예정물량 확인 

 

 

- 미래에 입주물량이 될 수 있는 분양예정물량도 확인해야 한다. 지금 당장 청약을 넣을지, 추후에 분양될 더 좋은 단지를 기다릴지 등 경쟁단지를 체크하는 시간이다. 참고로 아파트 단지 이름은 그냥 붙여진게 아니다. 지역명과 건설사명(브랜드)을 포함해, 단지의 특징을 가장 잘 드러내는 표현으로 조합한 이름이다. 

 

이를테면 '판교더샵포레스트'의 경우 '판교'라는 단지명을 가장 먼저 드러내 대장지구 중 가장 좋은 입지라는 점을 내세웠고, 포스코건설의 브랜드명인 '더샵' 뒤에 '포레스트'를 붙여 '숲세권'임을 강조했다. 단지 이름에 '퍼스트'가 들어가 있으면 '첫 단지'라는 의미다. 

 

- '엘포레(힐스테이트,현대건설)'처럼 고급 단지로서의 의미를 부여한 '써밋(호반건설)', 디에이치(현대건설)', '아크로(대림건설)', '그랑자이(자이)' 등의 건설사별 네이밍도 잘 알아두면 좋다. 

5. 주변 입지(일자리, 학군, 교통 등) 체크

- 해당 단지의 분양 홈페이지에 들어가면, 입지를 표시한 지도와 교통, 학군 등 관련 자료를 상세히 확인할 수 있다. 

6. 주변 시세 확인 

- 판교 대장지구 주변의 구축 아파트 평당 단가를 비교해 보면, 손품은 어느 정도 끝난 것이다. 이제는 '발품'과 '입품'을 들여야 할 차례다. 부동산 투자에서는 누가 뭐래도 '임장'이 기본 중의 기본이다. 임장이란, 직접 현장에 방문해 해당 지역의 물건 가치를 파악해 보는 일을 의미한다. 

 

청약에서는 모델하우스를 둘러보며 상담을 받고, 분양단지 현장에 찾아가 주변 환경과 미래 가치를 제대로 파악해 보는 일이라고 할 수 있다. 

 

분양단지 현장

- 모델하우스가 오픈되기 전부터 미리 가보는 편이 좋다. 현장 근처의 부동산에 들러 분양단지에 대한 정보를 사전에 입수하고, 분양가에 대한 현지 반응도 살필 수 있다. 보통 모델하우스는 금요일에 오픈한다. 모델하우스가 오픈되면, 분양에 대한 모든 정보가 공개된다. 

 

분양가를 확인하고 향후 프리미엄도 예측해보자. 모델하우스 현장에서 반드시 체크해야 할 것들이 있다. 

 

모델하우스 보는 순서 

 

 

- 처음 모델하우스에 들어가면 봐야 할 게 너무 많아서 헤매게 된다. 그래서 본격적으로 청약을 넣기 전부터 집 근처에 모델하우스가 오픈하면 수차례 방문해봐야 한다. 모델하우스는 경험을 쌓은 자에게만 여러 부동산 정보를 한자리에서 얻을 수 있는 좋은 창구가  된다. 분양을 받을 사람이라면 반드시 방문해야 한다. 

 

단순히 상담을 받는 일뿐만 아니라, 함께 줄을 선 사람들과 대화를 나누면서 프리미엄이 얼마 정도 붙을지, 어떤 호재가 있는지, 입지 가치가 어떤지에 대한 이야기들을 줄줄이 들었다. '이렇게 귀한 정보를 다 공개해도 괜찮은가?' 싶은 의문도 종종 들 정도다. 

 

모델하우스에 길게 늘어선 줄은 곧 해당 단지에 대한 사람들의 관심도를 나타내며, 이는 자연스럽게 적지 않은 프리미엄이 붙을 것 같다는 좋은 예감으로 이어진다. 특히 매번 같은 시간에 방문해 보면 인기가 거품인지 아닌지, 실제 여부를 어느 정도 파악할 수 있다. 그럼 모델 하우스에 가서 무엇부터 점검해봐야 하는지 순서대로 보자. 

1. 분양 카탈로그 간단 체크 

- 일단 안내데스크에서 분양 카탈로그부터 챙긴다. 모형도와 유닛을 보기 전에 이를 먼저 들춰본 뒤 큰 그림을 그려야 하기 때문이다. 청약자격, 총 세대수, 분양가(계약금/중도금/잔금), 입주 시점 등을 먼저 살핀다. 특히 유닛에 들어가기 전에는 평면도를 꼼꼼하게 보고, 배치도를 보면서 일조권과 조망권, 동 사이의 간격, 단지 정문 위치 등을 확인한다. 

 

분양 카탈로그에 메모하는 습관을 들이는 것도 좋다. 해당 단지와 관련해 현장에서 파악한 장단점을 한 권의 카탈로그 안에 기록해두면, 이후에 여러 자료를 뒤져보지 않아도 된다. 

 

2. 모형도 

- 흔히 사람들은 모델하우스에서 모형도 보는 일을 쉽게 건너뛰곤 한다. 그러나 모형도 분석은 굉장히 중요하다. 분양 카탈로그에 나와 있는 평면도는 1차원이지만, 모형도는 실제 단지를 축소해서 만든 것이기 때문에 일조권이나 조망권 등을 3D로 보면서 상상할 수 있기 때문이다. 

 

모형도 주요 체크 사항 

- 방향(남향), 일조권, 조망권(거실 반대향), 동 간격, 단지 조망, 저층 정보(분양가, 팔로티, 전용정원, 테라스 등), 단지 내 정원, 지상 및 지하주차장, 주 출입구, 아파트 커뮤니티 시설(상가), 경사도, 학교 위치, 도로 및 전철 교통망과의 거리 등 

3. 유닛 

- 모델하우스에서 가장 흥미를 끄는 일이 실제 아파트 내부처럼 예쁘게 꾸며놓은 유닛을 관람하는 것이다. 인테리어를 잘해놓고 가구와 소품까지 신경 써서 들여놓은 곳인지라 감상에 빠지다 보면 자칫 중요한 것들을 놓치게 될 수도 있으니, 정신을 바짝 차려야 한다. 화려한 조명발에 속지 말자.

 

공간을 더 넓어 보이게 하기 위해 침대나 쇼파, 책장도 실제 사이즈보다 작은 사이즈를 갖다 놓는다. 옵션이 유상인지 무상인지, 배치도 변경사항(알파룸/펜트리)까지 꼼꼼히 체크해야 한다. 또한 모델하우스에서는 실제 단지의 평형과 타입별로 모든 유닛을 다 설치해두지 못하는 경우가 다반사다. 

 

그러다 보니, 유닛이 설치된 타입의 경쟁률이 더 높게 나타나는데, 전략적으로 청약을 넣는다면 유닛이 설치되지 않은 타입을 놀리는 것도 방법이다. 그래서 유닛이 없는 타입의 공간 배치는 어떠할지, 평면도 등을 보면서 더 세심하게 체크해야 한다. 

 

유닛 관람 시 주요 체크 사항 

- 현관문으로 들어가서 안방으로 가는 동선(반대로 움직여서 더블 체크), 욕실 바닥 타일 개수(욕실 크기 가늠), 복도(죽는 공간 체크), 창문 크기(부엌, 방, 드레스룸), 팬트리/알파룸/드레스룸 크기, 거실/부엌 천장 높이(2.3m 이상인지), 싱크대 수납공간 

4. 상담

- 상담 시에는 질문을 잘하는 것이 무엇보다 중요하다. 청약 자격, 규제, 대출 문제 등 궁금한 부분은 최대한 다 물어자. 교통이나 학군 등인지 설명도 거듭해서 듣고, 분양가가 다른 곳보다 비싼 건 아닌지도 거침없이 물어보자. 그 외 옵션 여부나 특이사항도 재확인하는 것이 좋다. 특히 특별공급 대상자에 해당한다면 관련 내용을 집중적으로 물어 볼 기회다. 

 

로열동/로열층 찾는 법 

 

 

- 단지 안에서도 선호도가 높은 위치에 있는 동과 가장 선호하는 층을 '로열동', '로열층'이라고 한다. 흔히 '로열(Royal)'의 앞 글자를 따 'RR'이라 부르기도 한다. 어떤 조건을 갖춰야 로열동과 로열층이 될 수 있을까? 로열동은 주로 다음과 같은 사항을 고려해서 찾는다. 

 

1) 경관 및 조망(산,강,천)이 좋은 동 
2) 지하철과 가까운 동 
3) 남향 > 낭동향/남서향 > 동향/서향 > 북향
4) 초등학교와 인정한 동 
5) 상가가 인접한 동 
6) 커뮤니티 시설이 인접한 동 

 

조망권 확인하는 방법 

- 주변에 있는 높은 빌딩이나 아파트 옥상에 올라가서 직접 경관을 살펴보거나, 인터넷 지도 서비스의 위성뷰, 항공뷰로도 찾을 수 있다. 그리고 로열동 중에서도 고층일수록 로열층에 해당한다. 단지 내 조경 전망이 보이는 곳은 저층이라도 로열층이 될 수 있다. 

 

다만 단지 내 조경 전망이 좋은 저층이라도 입주하고 보면 햇빛이 잘 들어오지 않는 경우가 많다. 그래서 사전에 일조권도 잘 봐둬야 한다. 모형도에서뿐만 아니라 현장에도 직접 방문해 추후 단지가 들어서면 어떤 모습일지 상상해 보자

 

떴다방과 명함 아줌마

- 모델하우스에 가보면 주변에 '이동식 텐트'가 설치되어 있는 모습을 볼 수 있다. 부동산과 관련된 일명 '명함 아줌마'들이 이곳 '떴다방'에서 대기하고 있다가 구경을 마치고 나온 사람들에게 이것저것 물어보기 위해서다. 

 

"혹시 1순위세요?"
"청약은 넣으실 거예요?"
"만약 당첨되면 파실 거예요?"
"당첨이 안 되면 사실 생각은 있으세요?"

 

이런 질문을 하는 이유는, 해당 단지에 대한 관심도를 파악하고, 청약과 관련된 데이터를 수집하기 위한 목적이다. 1순위 대상자가 많이 찾는다면 그만큼 실수요자들의 관심도 많다는 뜻이다. 1순위 대상자들이 청약을 많이 넣으면 최저가점은 분명 올라갈 것이고,

 

당첨되면 거주하겠다는 사람과 떨어졌을 때 분양권을 사겠다는 사람이 많으면 그만큼 잠재적 매수자를 포함한 수요가 많다는 뜻이다. 이렇게 수집한 데이터를 토대로 부동산에서는 적정 가격의 프리미엄을 예측하고 제시하는 것이다. 예전에는 이런 이동식 텐트가 얼마나 많았는지에 따라 분양권 거래와 프리미엄 상승을 측정해보기도 했다. 

 

 

 

 

 

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