대출과 세금 꼼꼼히 준비 |청약 공부

청약 대출과 세금

대출과 세금 꼼꼼히 준비하자

- 아파트에 당첨이 되더라도 고민은 끝나지 않는다. 아마 가장 큰 고민은 역시나 '돈 문제'일 것이다. 대출 자체가 많이 복잡한 데다가 조건마저 까다로워졌으니 결국 자금 문제로 당첨을 포기해야 하나 전전긍긍하는 사람도 꽤 많다. 바늘구멍을 뚫어서 당첨이 되었는데도 대출이 힘들다는 소리를 들으면 얼마나 허무할까? 

 

자금과 대출 이슈를 더욱 꼼꼼히 알아봐야 하는 이유다. 청약에 당첨되면 대략 얼마만큼의 자금이 언제 필요한지(계약금/중도금/잔금)는 알고 있다. 그렇다면 '대출'에 관해 챙겨야  할 사항들을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 

 

계약금은 대출이 안 된다

- 우선 계약금은 대출이 불가능하다는 사실부터 머릿속에 기억해야 한다. 중도금 대출이 가능한 분양가 9억 이하의 단지는 대출이 실행되는 시점(1회 차 납부일)으로부터 대략 한 달 전쯤에 해당 은행의 승인을 받아야 대출이 이뤄진다. 통상적으로 이를 '자서'라고 표현한다. 

 

이때 대출 신청자의 신용등급과 소득을 확인하는데, 소득이 많더라도 신용등급이 나쁘면 대출이 제한될 수 있으니, 자서 한 달 전부터는 신용등급 관리를 해두는 편이 좋다. 또 하나 미리 알아둬야 할 사항이 있다. HUG에서 보증하는 '중도금 대출의 한도'를 파악하는 것이다. 

 

 

수도권은 최대 5억, 그 외 지역은 3억까지만 대출을 받을 수 있으며(조정 예정이라고 함) 조정대상지역은 세대당 한 건, 비조정대상지역은 세대당 두 건까지 가능하다. 조정대상지역에서 한 건을 사용한 뒤에 비조정대상지역에서 한 건을 더 받는 것은 가능하나, 비조정대상지역에서 한 건을 사용한 후 조정대상지역에서 추가로 한 건을 더 받는 건 불가능하다.

 

※ 기존 중도금 대출을 모두 상환하면 가능하다. 단, 지역에 따라 혹은 개인에 따라 대출 가능 비율은 달라질 수 있으니 LTV와 DTI 비율에 대해서도 잘 알아둬야 한다. 

 

나는 얼마까지 대출 받을 수 있을까?

 

- 자신의 대출 가능 금액을 계산하기 전에 지역별, 개인별로 달라지는 대출 비율을 알아야 한다. 

 

LTV(Loan To Value ratio): 주택담보인정비율 

- 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출 가능 한도를 의미한다. 만약 주택담보인정비율(LTV)이 40%면, 7억의 주택을 담보로 돈을 빌릴 때, 최대 2억 8000만 원까지 대출이 가능하다는 의미다. 나머지 4억 2000만 원은 따로 보유하고 있어야 입주할 수 있다는 뜻이기도 하다. (취득세, 옵션비, 중도금 이자는 별도)

 

DTI(Debt To Income): 총부채상환비율

- 상환 능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정한 것으로, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 금융기관에서 대출 금액을 산정할 때, 대출자의 상환 능력을 검증하기 위해 활용하는 개인 신용평가시스템이라고 보면 된다. 

 

만약 연 소득이 5000만원이고, DTI가 40% 적용된다면, 연간 원리금(원금+이자) 상환액은 2000만 원이 넘지 않아야 한다. 2000만 원이 넘으면 대출이 되지 않을 수 있다는 얘기다. 

 

중도금 대출 이자와 이자후불제

- 중도금 대출 시 이자는 무이자인지 혹은 후불제인지도 확인해야 한다. 요즘에는 중도금 대출이 무이자인 경우는 거의 없어서 이자후불제를 보다 자세히 알고 있어야 한다. 무이자 중도금 대출은, 말 그대로 이자를 내지 않아도 되는 조건(건설사가 대신 납부)으로 중도금을 대출받을 수 있다는 뜻이다. 

 

반면 이자부후불제는 매달발생하는 중도금 대출의 이자를 잔금 지급 시점에 한꺼번에 납부하는 것이다. 이자후불제라면 잔금 지급 때 치러야 할 이자 비용도 미리 계산해둬야 하며, 입주 전 분양권을 매도할 생각이라면 이자 비용 및 처리 방법에 관해 매수자와 상호 협의가 필요하다. 

 

한편 중도금 대출이 아예 불가능한 분양가 9억 이상의 아파트를 분양 받는다면 '연체율'에 대해서도 미리 확인하는 것이 좋다. 중도금 납부가 정해진 날짜보다 늦어지면 연체 이자가 발생한다. 연체 시점 후 계약이 취소될 수도 있다. 

 

잔금 대출 잘 받는 방법

 

- 사전점검 시기나 입주 때가 다가오면 여러 지정 은행에서 잔금 대출 상품을 제시한다. 이는 중도금 대출의 미상환액까지 포함한 대출로, 금리와 거치상품(일정 기간 원금은 갚지 않고 이자만 납부하는 방식) 여부만큼이나 개인별로 DTI, LTV가 맞는지도 중요하다. 

 

KB국민은행에서 'KB시세'를 낸 경우 이를 기준으로 하며, KB시세가 없을 땐 은행에서 자체 감정해 대출 승인 금액을 알려준다. 

 

잔금 대출 후 매달 갚아야 할 원리금 상환액 계산

-  만약 입주를 하게 되서 3%의 이자로 2억 6000만 원을 잔금 대출받았다고 가정해 보자. 상환 기간을 30년으로 설정했다면, 한 달에 내야 할 원리금 상환액은 얼마일까? '대출계산기'를 입력하면, 간편한 이자계산기가 나온다. 대출 금액과 대출 기간, 연 이자율, 상환 방법을 설정하면 한 달에 내야 할 상환액을 알 수 있다. 

 

위의 경우에는 1회 차 상환금액으로 109만 6170원이 계산된다.

 

 

- 상환 방법 중 '원리금균등'이란, 만기일까지의 원금과 이자총액을 합산해서 대출 기간에 매달 일정한 금액으로 나눠서 상환하는 방식이다. '원금균등'은 매달 원금은 균등하게 납부하지만, 갚아나갈수록 원금이 줄어드는 만큼 이에 따른 이자 역시 점차 줄어드는 방식이다. 

 

'만기일시'는 대출 기간에는 이자만 부담하다가 만기일에 대출금을 일시 상환하는 방식이다.  

내야 할 세금도 확인해보자 

- 우선 아파트를 분양받으면 자산의 소유권을 갖게 될 때 부과되는 세금, 즉 '취득세'를 내야 한다. 예전에는 취득세와 등록세를 합쳐서 '취등록세'라고 했는데 지금은 취득세로 통칭한다. 

 

취득세

- 취득세는 '취득가액 X 취득세율'로 계산한다. 

취득가액 = 분양가 + 확장비 + 옵션비 + 프리미엄 

 

취득세는 취득일로부터 60일 이내에 납부해야 하며, 취득일은 잔금을 낸 날을 기준으로 한다. 신고기한 내에 납부하지 않으면 취득세의 20%를 가산세로 내야 하고, 하루마다 0.03%의 자연가산세가 부과되니 늦지 않게 납부해야 한다. 

 

양도소득세 

- 양도소득세는 매매 시 양도차익에 대해 부과하는 세금이다. 세율은 지역과 보유 기간, 양도차익 금액에 따라 달라진다. 또한 잔금 지급 전 분양권 상태에서 매도하는 경우(분양권 양도소득세)와 완공 시점인 잔금 지급 후 아파트를 매도하는 경우(일반 주택 양도소득세)는 다르다. 다소 복잡하기 때문에 내용을 유심히 살펴봐야 한다. 

 

분양권 양도소득세 

 

- 투기과열지구 및 조정대상지역은 보유 기간과 관계없이 무조건 50%의 세율이 적용된다. 단, 무주택 세대로 양도 당시 다른 분양권이 없고, 30세 이상이거나, 30세 미만이어도 배우자가 있는 경우, 보유 기간이 2년 지난 경우라면 비조정대상지역 세율을 적용받는다. 

 

과세 표준 (= 양도차익 - 기본공제액 - 중개보수)

- 양도차익에서 양도소득세 기본공제액(양도소득세를 내야 할 금액에서 기본으로 공제해주는 부분, 250만 원)과 중개보수(통상 100만 원)를 제한 금액을 과세표준이라고 한다. 그럼 실제로 양도차익에 따라 얼마의 세금을 내야 하는지 예시를 보자. 

 

 

 투기지역에 있는 분양가 5억짜리 아파트를 분양받았는데 2년 후 프리미엄이 7000만원이 붙었다. 이때 분양권을 양도했다면 양도세는 얼마가 나올까? 

 

7000만 원(양도차익) - 250만 원(기본공제) -100만 원(중개보수) = 6650만 원(과세표준)

6650만 원(과세표준) X 양도세율 50% = 양도소득세 3325만 원

 

그러나 만약 같은 금액의 분양가로 비조정대상지역에서 분양을 받고, 2년 이상 보유한 뒤 프리미엄이 7000만 원 붙었을 때 양도한다면 어떨까? 과세표준은 양도차익이 같으므로 동일하다. 

 

6650만 원(과세표준) X 양도세율 24% - 누진공제 522만 원 = 양도소득세 1074만 원 

 

 

 

 

 

 

 

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