미국 부동산 투자는 한국과 어떻게 다를까?

안전자산에 대한 투자가 많은 가운데 하나로 미국 부동산이 뜨고 있다. 국내와 어떻게 다를까?

 

 

 

미국 부동산 투자

미국 부동산은 뭐가 다를까?

- 한국에는 있지만, 미국에는 없는 부동산 관련 세금 제도가 3개나 있다. 중과세, 취득세, 그리고 종합부동산세가 미국에는 없다. 세금 제도를 피해서 더 좋은 수익을 얻으려는 전략으로 미국 부동산을 선택하는 경우가 많다. 핀테크 기술로 개인이 직접 해외 부동산을 구매/관리/판매할 수 있는 플랫폼으로 '빌드 블록'이 있다. 

 

- 2020년에 미국 부동산에 투자한 국가 순위를 보면, 한국이 3위를 차지할 정도로 많은 사람이 미국시장으로 눈을 돌리고 있다. 그동안 쌓아 온 자산을 안전하게 보관하는 장소로, 미국 부동산을 찾는 '에셋 파킹' 목적으로도 많이 이용한다.

 

미국 부동산 투자의 장점

- 미국 부동산의 장점은, 변동성이 낮다는 것이다. 즉, 예측 가능한 수익률이 실제 수익률과 큰 차이가 없다. 정책, 대출규제, 세금에 따른 변동성이 낮을 뿐 아니라, 리스크가 투명하게 눈에 보이고, 투자자가 관리할 수 있는 수준이다. 이런 것들 때문에 선진국에 투자하려는 이유다. 

 

- 미국 주거용 부동산 중에 구매 가능한 매물은 2016년 이후로 계속 감소하고 있다. 구매자 보다 공급이 현저히 떨어지는 상황이다. 미국 상업용 부동산 공실률은 2021년 4분기 2.5%로, 14년 만에 최저치를 기록했다. 캘리포니아주의 오렌지카운티의 경우, 공실률이 2% 아래로 떨어지기도 했다. 

 

- 로스앤젤레스 지역 임대료는 11% 올랐다. 임대할 만한 집이 없어서, 임대료가 크게 오른 것이다. 기준금리가 오르면, 미국 부동산 가격은 함께 오르는 경향이 있다. 트럼프 당시 기준금리가 0%대 수준에서 2.25%까지 급등했지만, 이 시기에 부동산 가격은 오히려 상승했다. 

 

- 지난 20년 동안 미국 부동산시장이 수요 대비 공급 부족 상황에 시달렸다는 것을 고려하면, 단순히 '금리'가 아닌 '수요와 공급'에 집중해야 한다. 

괜찮은 미국 부동산 투자란?

 

- 미국 내에 부동산 투자라고 하더라도, 모두 동일한 조건의 투자가 될 수는 없다. 미국 내에서도 안전한 투자와 리스크가 존재하는 투자가 있다. 한국에 있으면서 미국 대학 근처에 투자한 경우를 예로 들면, 

 

대학교 인근은 학생들의 임차 수요가 높은 곳이라 안전한 투자처라고 생각할 수 있다. 이런 이유로, 한 투자자가 미국 대학 근처의 3 유닉 주택(3가구가 거주할 수 있는 곳)에 투자를 계획했다. 그러나 투자 전 상세한 조사를 해보니, 해당 주택에 거주 중인 임차인이 대학생이 아닐 뿐만 아니라, 크레디트(신용점수)도 높지 않았다. 

 

그러다 보니 투자금액 대비 수익률은 인근 다른 곳들과 비교해 2~3%높았다. 이런 곳은 투자하더라도, 나중에 임차인 리스크가 있을 수 있다는 조언을 들었지만, 투자자는 수익률만 보고 투자를 강행했다. 결국 임차인이 렌트비를 제때 내지 않아서 곤욕을 치르고, 결국 Eviction(강제퇴거 소송)까지 한 끝에 임차인을 변경할 수 있었다. 

 

 

- 2~3%의 추가 수익을 챙기려다가, 오히려 인근 수익률보다 못한 결과를 본 것이다. 소송과정에서 겪은 심한 스트레스는 덤이다. 이런 경험을 한 투자자에게는 미국 부동산 투자는 좋지 못한 투자로 인식이 될 것이다. 반대로, 대학생들이 임차하고 있는 주택에 투자한 또 다른 투자자는 학생들이 졸업 및 위업으로 집을 떠날 때 본인들이 아는 좋은 학생들을 임차인으로 추천해줘서, 임차인이 끊이지 않고, 안정적인 수익을 내고 있다.

 

 동일한 미국 부동산 투자라고 하지만, 위치와 임차인 등에 따라 제각기 다른 결과를 만들어 낼 수 있다.

 

- 사람마다 상황이 다르고, 생각이 다르기 때문에, 본인이 공부하고, 생각하고, 결정해야 한다. 그 과정에서 상황에 맞는 책을 찾고, 전문가를 찾아야 한다.  수익률에 얽매이면 안 된다! 다른 사람의 수익률이 나의 수익률이 될 거라는 생각도 해서는 안 된다. 우선, 안전하게 투자해야 한다.

 

수익률이 높은 상품은 여유가 될 때. 그리고 '내가 리스크 관리를 할 수 있다'고 판단될 때 찾아봐도 늦지 않는다. 

 

미국 부동산 투자 전망 

- 지난 2월 기준, 미국 부동산시장에 나온 매물은 평균 4.8개의  의향서를 받았다. 또 미국 밀레니얼 세대가 본격적으로 내 집 마련에 나섰고, 건설업체들이 팬데믹 영향으로 주택 건설에 소극적인 경향이 있다. 2006년 호황기에는 주택이 277만 가구 보급됐지만, 2009~2019년(10년간) 공급은, 연간 50만 ~120만 가구로, 절대적으로 공급 규모가 감소했다.

 

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해외 부동산 세금, 현지에서 냈다면 공제 가능

 

- 대한민국 거주자가 주거나 투자용으로 해외 부동산을 취득할 때는, 외국환은행에 신고해야 한다. 또 취득자금 송금 후 3개월 이내에 취득보고서를 제출하고, 보유기간 중 2년 마다 계속 보유 사실을 입증하는 서류도 내야 한다. 처분 시에는, 3개월 이내 처분(변경) 보고서 제출도 의무 사항이다. 

 

- 해외 부동산을 본인의 재원으로 취득할 때, 국내에 납부하는 세금은 없고, 물건별 취득가격이 2억 이상이면 취득한 다음연도 6월말까지 해외부동산 취득 명세서, 취득 계약서, 등기부등본 등을 주소지 관할세무서에 제출해야 한다. 만약 부동산을 개인사업장으로 사용한다면, 해외영업소 설치현황표도 같이 내야 한다. 

 

- 단, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 외국인 거주자는 제출 의무가 면제된다. 

 

해외부동산 임대소득이 발생됐다면?

- 국내에서 발생한 종합소득과 합산해서 다음연도 5월 1~31일(성실신고대상자는 5월 1일~6월 30일)에 신고하는 것이 원칙이며, 6월 말까지 해외부동산 운영(임대) 명세서를 제출해야 한다. 만약 해외에서 납부한 세금이 있다면, 세액공제를 받거나 필요경비에 산입해서, 이중과세를 조정한 뒤 신고할 수 있다. 

 

- 단, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 외국인 거주자는, 국내로 송금된 임대소득에 대해서만 종합소득세 신고 의무가 있다. 

 

해외 부동산 양도에 따른 납세

- 양도에 따른 납세의무자는, 양도일부터 소급해서 5년 이상 계속 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자다. 해외부동산을 처분했다면, 양도일 부터 2개월 후 말일까지 양도차익에 대해 예정 신고해야 한다. 양도가액이 2억 이상이면, 다음 해 6월까지 해외부동산 처분 명세서를 제출해야 한다. 

 

- 양도세 계산은, 장기보유 특별공제는 적용하지 않고, 주택수와 무관하게 일반세율(6~45%)을 적용한다. 같은 연도에 여러 건 양도한 경우에는 물건별로 예정신고하고, 다음 해 5월에 합산해서 확정신고해야 한다. 거주자가 해외부동산 취득, 투자운용(임대) 및 처분 명세서를 제출하지 않으면, 취득가액(또는 운용 가액/처분가액)의 10%를 과태료(1억 한도)로 부과한다. 

 

 

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