법원 경매할 때, 부동산 서류 읽는 법

부동산 서류 읽는 법

경매할 때, 부동산 서류 읽는 법

- 일반 부동산 매매 혹은 임차 시 '계약서', '등기부등본', '건축물대장', '토지이용계획확인원'을 숙지해야 한다. 계약서 뒷면에는 거래 부동산의 상태와 주변 교통, 학군 등이 명시되어 있으니 반드시 읽어봐야 한다. 공인중개소에서 표준으로 사용하고 있는 이 서류들은 특히 임장 할 때 가장 좋은 지표가 될 수 있다. 

 

부동산 경매를 한다면 이외에도 봐야 할 서류가 몇 가지 더 있다. 경매는 법원에서 진행되는데, 이때 법원에서 제공하는 '감정평가서', '현황조사서', '매각물건명세서' 등도 확인해야 한다. 부동산 경매는 일반 부동산 매매와는 다르게 위의 모든 서류를 확인하고, 부동산의 하자 검수를 본인이 직접 해야 한다. 

 

일반 부동산 매매는 공인중개소에서 일차적으로 체크해주기 때문에 안전장치가 있다고 볼 수 있다. 하지만 모든 책임은 본인이 져야 한다. 부동산에 관련된 서류를 직접 떼어볼 수 있어야 하고, 반복된 훈련으로 서류 보는 눈을 키워야 한다. 

1. 등기부등본

 

- 등기부등본은 그 어떤 부동산 거래 방법을 막론하고 가장 중요한 서류다. 등기부등본에는 해당 부동산의 이력 사항이 기록되어 있다. 구체적으로 해당 부동산의 소유자, 소유자의 부동산 관련 채무가 기록되어 있다. 크게 세 가지 표제부, 갑구, 을구로 구분된다. 

 

1) 표제부

- 매입하려는 집의 면적을 알고 싶다면 두 번째 표제부(전유부분)의 건물란을 보면 된다. 예를 들어 85㎡라고 표시되어 있으면 이 집의 실평수는 25평이다. 그런데 부동산 시장에서는 25평이 아니라 32평으로 불린다. 왜 그럴까? 1평은 3.3㎡이므로 85를 3.3으로 나누면 25가 나온다.

 

보통 주거용일 경우 '실평수 X 1.3 =분양 평수(공급평수)' 공식이 적용되기 때문에 32평으로 불린다. 

 

2) 갑구

- 갑구에는 소유권에 대한 사항이 기재되어 있다. 소유권의 변동사항, 즉 누가 누구에게 언제 어떻게 매도와 매수를 했는지 기록되어 있다. 갑구에서 가장 많이 쓰이는 단어는 소유권에 대한 변동사항(소유권 이전)이며, 채무 관련 사항으로 많이 쓰이는 단어는 (가) 압류다. 

 

3)을구

- 을구에는 소유권 이외의 권리사항이 기록된다. 해당 부동산에 대출이 얼마나 있는지 기록되어 있다고 보면 된다. 보통 주택을 구입할 때 현금으로 구입하는 사람은 많지 않다. 만약 을이 부동산을 매입할 때 8000만 원을 빌렸다. 그러면 을구에 '을이 8000만원을 빌려 감'이라고 기록된다. 

 

실제 등기부등본에는 '근저당 설정 8000만 원'이라고 표시된다. 실제 대출금액과 채권최고액은 다르다. 을이 금융권에서 8000만 원을 대출받았다. 하지만 을구에 기록할 때는 금융권마다 차이는 있지만 보통 120%를 설정하므로, 9600만 원으로 기록된다.

 

 

- 왜 그럴까? 금융권(은행)은 돈을 빌려주는 대신 이자를 받는다. 이 이자를 받기 위해 돈을 빌려 주는 것이다. 만약 대출원금(8000만 원)에 대한 이자를 을(채무자)이 계속 납부하지 못해 연체될 경우, 돈을 빌려준 금융권은 손실을 입는다. 그러면 금융권에서는 일차적으로 독촉장을 보내고, 그래도 이자를 받지 못하면 이차적으로 법원에 경매를 신청한다. 

 

이렇게 금융권이 경매를 신청해 매각이 이뤄지고, 배당을 받기까지 신속하게 진행되더라도 9개월에서 1년 이상이 걸리기도 한다. 채권최고액은 이때 발생한 손실을 보존하기 위한 금융권의 방지책이라고 생각하면 된다. 

 

 

- 연체 후부터는 일반 대출이자의 금리가 아닌, 최고 금리가 산정되기 때문에, 연체 후 이자는 원래 이자의 몇 배를 상회한다는 사실을 잊지 말자. 이 모든 것을 반영해 원금에 약 120%를 설정하는 것이다. 

2. 건축물대장

 

- 건축물대장은 건물의 사실 관계와 용도를 알려주는 중요한 서류로, 건축물의 구조와 건축 연도, 위치, 층수, 시설내역, 용도 등이 기록되어 있다. 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉘는데, 분양 건물이나 공동주택은 집합건축물대장, 나머지는 일반 건축물대장으로 열람할 수 있다. 

 

일반 건축물대장은 등기부등본처럼 갑구와 을구로 나뉘는데, 갑구에 표시되어야 하는 내용(건축물 현황, 소유자 변동사항 등)이 많을 때 을구로 표기되기도 한다. 보통 건축물대장은 첫 번째 장은 갑구, 두 번째 장은 을구로 두 장에 걸쳐 완성된다. 

1) 갑구

- 대지면적, 연면적, 위치, 건폐율, 용적률, 용도, 소유자 현황 등이 기록되어 있다. 

2)을구

- 소유자의 사항(변동 내역 포함)이 기록되어 있다. 건축물대장은 건물에 대한 모습을 서류로 나타낸 거라고 이해하면 된다. 위반건축물인지 확인하는 것도 중요하지만, 용도란을 반드시 확인해야 한다. 부동산의 용도에 따라 경락대출상품이 달라지며, 낙찰받은 후 사용하고자 했던 목적에서 벗어나는 경우도 있기 때문이다. 

 

예를 들어 다세대(빌라)인 줄 알고 낙찰받았는데, 용도가 사무실 혹은 근린시설로 되어 있는 경우도 있다. 이런 상황을 미리 방지하기 위해 건축물대장을 열람하는 습관을 길러야 한다. 또 건축물대장에 위반 건축물이라는 표시가 있으면 입찰하기 전 지자체에 문의해 어떤 사항으로 기록되어 있는지 확인해야 한다. 

3. 토지이용계획확인원

- 토지이용계획확인원에는 토지의 개발 행위에 대한 법규가 명시되어 있다. 한 장에 모든 내용이 기록되어 있는데, 크게 세 가지 부분으로 나뉜다. 제일 상단에 있는 네모박스에는 소재지, 지목, 면적, 개별공시지가, 두 번째 네모박스에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역지구, 다른 법령에 따른 지역지구 등의 지정 여부, 

 

세 번째 네모박스에는 도면과 범례가 나와 있다. 

 

1) 지목과 면적에 따라 해당 부동산의 가치가 정해지기도 하고, 개발 여부가 결정된다. 예를 들어 면적란에 300㎡, 지목란에 '전'이라고 되어 있으면 '농사를 지을 수 있는 밭이 약 100평 정도'라고 해석할 수 있다. 개별공시지가는 주로 국가 및 지자체에서 세금을 매기기 위한 해당 부동산의 감정액이라고 생각하면 된다. 

 

2) 여기에 어떤 문구가 기록되느냐에 따라 개발 행위가 달라진다. 

 

3) 도면에서는 도로와 접해 있는지(대지가 아니라면) 여부와 구거를 확인해야 한다. 이 두 가지에 의해 가치가 완전히 달라지기 때문이다. 만약 도로와 구거가 맞닿아 있다면 지목의 변경이 가능하지만, 둘 중에 하나라도 부재하면 땅으로서의 가치를 발휘하기 어렵다. 

 

4. 감정평가서

- 감정평가서는 경매를 신청한 물건에 대해 감정평가사가 감정을 하고 제출한 서류다. 감정평가사는 그 주변의 매매 사례나 경매로 낙찰된 사례 등을 참조하고 그 정보를 기록한다. 감정평가서는 크게 네 가지로 구성된다. 첫째, 감정평가를 한 부동산에 대한 개요, 둘째 경매로 매각하려는 부동산과 조건이 가장 흡사한 주위 물건을 참고해 매긴 가격,

 

셋째, 경매로 매각하려는 부동산 주변의 또 다른 경매 사례의 여부, 넷째는 감정평가액 결정의견란인데 '총체적인 사례와 거래 내역으로 보아 해당 부동산의 가격은 얼마이다'라는 것이 기록되며 해당 부동산의 사진과 지도가 첨부된다. 

 

1) 개요: 경매 목적, 가치, 조건, 평가 방법, 시점

 

2) 거래사례 비교법에 의한 시산 가격: 감정평가 방법의 적용, 대상물건 개요, 거래사례의 산정, 사정 보정, 시점 수정, 가치 형성 요인 비교, 비준가액 등 

 

3) 참고가격 자료: 인근 공인중개소 탐문 결과, 인근 지역 평가 선례, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 통계분석 등 

 

4) 감정평가액 결정 의견: 1~3번의 요인을 조사한 것을 바탕으로 계산한 건물과 땅값을 합한 감정액

 

 

- 감정평가서의 감정평가액을 참고하되, 맹신하면 안 된다. 보통 감정평가액은 시가보다 높이 나오는 경우가 많고, 감정평가 시점과 매각기일 간의 기간이 길어질수록 감정평가 시 감정액과 매각 시 시세의 차이가 커질 수도 있기 때문이다. 해당 물건의 정확한 시세를 알아내는 것은 입찰자의 몫이다. 

 

정확한 부동산 가격을 알기 위해서는 임장이 무엇보다 중요하며, 최대한의 정보 수집을 통해 현재 매매가, 임대가 등을 파악해야 한다. 

5. 현황 조사서

- 법원에 경매를 접수하면 사건번호를 부여해 준다. 법원에서는 사건번호를 부여받은 부동산의 현재 상태를 파악하기 위해 현황조사인을 보낸다. 이 현황조사인이 해당 물건의 상태를 보고 현황조사서를 작성한다. 현황조사서는 대개 한 장에 모든 내용이 담긴다. 부동산의 기본 정보, 현황 및 점유 관계, 임대차관계 등의 내용이 들어간다. 

 

1) 사건번호와 조사 시기 등의 기본 정보가 기록된다. 

 

2) 소재지와 현재 거주하는 사람에 대한 정보가 기록되어 있다. 

 

3) 임대차 금액과 점유 기간 등을 알 수 있다. 현황조사서가 중요한 단서로 사용될 때가 있는데, 바로 '유치권'에 관한 진위 여부를 확인할 때다. 왜냐하면 경매개시결정 이후 점유하게 된 유치권에 대해서는 인정하지 않기 때문이다. 

 

그러므로 현황조사서에 유치권에 관한 현수막이나 팸플릿 등의 문구가 없다면 유치권이 성립하지 않는다는 좋은 증거가 된다. 만약 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 걸려 있고 서류에 문구가 기록되어 있다면, 그만큼 더 신중하게 물건에 접근해야 한다. 

6. 매각 물건 명세서

- 매각물건 명세서는 법원에서 위의 모든 서류를 종합적으로 정리해서 공시하는 서류로, 법원에서 제공하는 만큼 입찰자들이 믿고 볼 수 있다. 만약 매각물건 명세서의 흠결 사항으로 인해 피해를 입는 사례가 발생한다면, '매각물건명세서의 흠결 사유로 인한 매각 불허가 신청'이 받아들여진다. 

 

매각 물건 명세서는 크게 세 부분으로 나뉘어 있는데, 첫 번째 네모박스에는 사건번호, 담당보좌관, 최선순위설정 일자 등이 기록되어 있다. 최선순위설정 일자는 권리분석에서 가장 중요한 '말소기준권리'다. 두 번째 박스에는 점유자의 상태가 기록되어 있다. 

 

임대차 정보가 기재되어 있는데, 이 부분이 공백이라면 소유자가 살고 있다는 뜻이다. 세 번째 박스에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지, 혹은 지상권이 남아 있는지 등이 기록되어 있다. 즉, 내가 입찰한 금액 외에 물어줘야 하는 추가 금액이나 권리사항, 말소 기준 권리로 지워지지 않는 권리가 명시되어 있다. 

 

'해당사항 없음'이란 것은 인수금액이나 지워지지 않는 권리가 없다는 뜻이다. 이 마지막 박스에 아무것도 기록되지 않는 것을 시장에서는 '안전한 물건'이라고 한다. 

 

1) 매각물건번호, 사법보좌관, 작성 일자, 최선순위설정 일자, 부동산 및 감정평가액, 최저 매각가, 배당요구종기

 

2) 점유자의 성명, 점유 부분, 임대차 기간, 보증금, 차임, 전입신고, 확정일자, 배당요구 여부

 

3) 매각으로 소멸되지 않는 권리, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요, 비고란

 

 

※ 참고로 유찰되지 않은 새로운 물건(신건)으로 매각이 진행될 경우 매각 기일 일주일 내에만 열람이 가능하고, 유찰된 물건은 아무 때나 열람할 수 있다. 

 

 

---

 

관련 글: 길 쪼개기 시 모아 타운 진행 불가

관련 글: 상생 임대 특례와 거주 주택 비과세 중복 가능할까?

관련 글: 상가 임대인이 꼭 알아야 할 대법원 판례