법원 경매 빌라 투자 장/단점

빌라 경매 투자 장단점

법원 경매 빌라 투자 장/단점

- 경매에 입문하는 사람들이 소액 투자로 가장 먼저 보는 물건 중 하나가 빌라다. 다른 물건들에 비해 상대적으로 물량도 많고, 소액으로도 접근할 수 있는 장점이 있기 때문이다. 하지만 동전에 양면이 있듯이 단점도 분명히 존재한다. 이 단점들을 사전에 파악하고 입찰가를 산정해야만 계획한 만큼의 수익을 거둘 수 있다. 

1. 시세

1) 시세의 중요성

 

 

- 경매에서 시세는 가장 기초적이고 중요한 요소다. 수익을 내는 것이 경매의 목적이므로, 시장에서 얼마에 소화가 가능한지 정확히 알아야 목적을 이룰 수 있다. 빌라는 다른 물건보다 시세 차이의 폭이 크므로, 더 세밀하게 파악해야 한다. 보는 사람에 따라 시세가 바뀐다. 

 

공인중개사가 매수인들에게 시세를 이야기할 때 상황에 따라 가격을 다르게 책정하는 경향이 있기 때문이다. 또 빌라는 구조, 일조량, 주차장의 유무에 따라 작게는 몇 백만 원에서 크게는 몇 천만원까지 가격이 달라진다. 하지만 모든 빌라의 가격 폭이 이렇게 큰 것은 아니다. 

 

재개발이나 재건축, 뉴타운 등의 호재가 아니라면 가격 차이가 심하게 나지는 않는다. 그럼에도 불구하고 빌라는 시세 차이가 큰 물건이므로, 임장 시에 정확하게 파악해야 한다. 

 

2) 시세 파악 방법

- 먼저 온라인으로 대략적인 금액을 파악하고 현장으로 나간다. 현장이라고 하면 가장 먼저 공인중개소가 떠오를 것이다. 하지만 여기에 한정할 필요는 없다. 해당 부동산의 윗집, 아랫집, 앞동, 옆동이 될 수도 있고, 주민들에게 물어봐도 된다. "언제 이사 오셨어요?, 집은 매매하신 건가요? 얼마에 사셨나요?" "몇 평인가요? 혹시 햇볕은 잘 드나요?" 

 

모르는 사람이 다짜고짜 물어보면 누가 대답해줄까 싶겠지만, 해보지도 않고 겁먹지 말자. 이때는 바쁘게 지나가는 사람보다 공원이나 벤치에 앉아 있는 어르신들에게 물어보는 것이 좋다. 그 밖에 동네 슈퍼마켓이나 세탁소를 방문하는 것도 좋은 방법이다. 안 된다고 생각하지 말고, 시세를 조금이라도 정확히 파악할 수 있는 방법을 찾아야 한다. 

2. 내외부 상태

 

1) 외부 파악 사항

- 부동산과 입지는 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 입지는 현재의 가치와 미래의 가치를 포함하고, 시세에 영향을 주기 때문에 중요하다. 빌라는 다른 상업용 건물과 비교했을 때 입지가 덜 중요할 수도 있지만, 대중교통과의 접근성은 반드시 따져야 한다. 우선 역세권에 해당하는지가 중요하고, 다음은 정류장과의 근접성을 따져봐야 한다. 

 

또 요즘은 한 가구당 차 한 대씩은 보유하고 있어서 주차 공간을 파악하는 것도 중요하다. '1가구 1 주차장' 법이 생긴 것은 2002년부터이기 때문에 그전에 세워진 빌라는 주변에 주차장이 어디에 위치하는지 확인해야 한다. 

 

2) 내부 파악 사항

- 빌라의 내부를 파악할 때 가장 중요한 것은 '구조'다. 최근에 지어진 새 아파트는 4베이, 5 베이를 내세우며 구조도(평면도) 사진을 광고한다. 왜 그럴까? 그만큼 사람들이 구조를 주거 환경에서 가장 중요하게 여긴다는 증거다. 광고를 통해 구조를 확인할  수 없으면 '네이버 부동산'; '다음 부동산' 같은 포털 사이트에서 언제든지 찾아볼 수 있다. 

 

빌라의 구조는 어떻게 파악할 수 있을까? 빌라의 구조를 파악하는 유일한 방법은 '임장'이다. 발품을 팔아 직접 구조를 확인해야 한다는 의미다. 방과 거실, 화장실의 위치, 냉장고와 세탁기 자리까지 파악하는 것이 좋다. 냉장고는 주로 거실에 배치하는데, 요즘은 양문형 냉장고가 많으므로 가로 1100밀리미터를 확보해야 한다. (양문형 냉장고의 가로 길이는 약 900밀리미터인데, 여분으로 20밀리미터가 필요하다)

 

그 밖에 빌라는 하자가 빈번하게 발생할 수 있으므로 누수, 결로, 곰팡이 등의 문제가 있는지 체크해야 한다. 보일러 교체, 새시 고장, 배관 파열 등은 상당한 비용이 들기 때문에 반드시 체크해야 추가 비용을 막을 수 있다. 

다세대(빌라) 용도에 따른 경락대출 한도

- 다세대, 즉 빌라는 용도를 잘 확인해야 한다. 형태와 구조, 시세만 확인하고 덜컥 낙찰받았다가 곤란해질 수도 있다. 가끔 '주거용 빌라' 임에도 불구하고, 건축물대장 용도란에 '사무실'로 되어 있는 경우가 있다. 주거용으로 건축 허가를 받으려면 1세대 1 주차장 부지 확보가 필수지만, 주차장 부지가 부족해 몇 가구는 주거용으로, 

 

몇 가구는 상업용(사무실)으로 건축 허가를 받아 지어졌기 때문이다. 이런 부동산은 외관, 내부 모두 일반 빌라와 비슷하지만 건축물대장상 용도가 다르다는 이유로 금융권의 대출 한도가 뚝 떨어진다. 추후 매도하기 위해 시장에 내놓을 때 이 부분이 문제가 돼 환금성이 낮아질 수 있으니 입찰하기 전에 반드시 확인해야 한다. 

 

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