부동산 경매할 때 '권리 분석' 방법

 

부동산 경매 권리분석 방법

부동산 경매 권리분석 방법

- 경매에서 가장 중요한 것은 '권리분석'이다.  권리분석은 등기부등본과 임대차보호법을 토대로 '등기부등본을 잘 읽는 것'과 '임차인 보증금의 향방을 알아내는 것'이 핵심이다. 밑에 나오는 방법으로 하면 경매 물건 70% 정도는 권리 분석이 가능하다. 

1. 권리분석 방법과 순서 

1) 등기부등본(갑구/을구 비교)의 권리사항들을 시간순으로 일직선상에 기록

- 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있다. 일직선을 그리고 갑구와 을구를 시간순으로 그 위에 체크한다. 보통 사설 사이트에서 물건을 검색하면 이런 작업이 이미 되어 있다. 

2) 말소기준 권리를 찾는다

- 말소기준권리는 소멸기준, 최선순위설정 일자와 같은 말이다. 현장에서는 말소기준권리가고 하고, 사설 사이트에서는 소멸기준이라 표기하며, 매각물건명세서에는 최선순위설정 일자라고 표기한다. 시간순으로 나열한 권리들 중에 (근) 저당, (가) 압류, 담보가등기, 강제경매기입등기, 전세권(부동산전체설정, 경매신청 또는 배당요구)이라는 단어를 찾는다. 

 

이것이 말소기준권리다. 

3) 임차인 보증금과 말소기준권리일자를 비교

- 부동산 종류에 따라 임차인의 종류도 달라진다. 주거용 부동산은 임차인을 보호하기 위해 만든 특별법으로 주택임대차보호법이 있고, 상업용 부동산의 임차인을 보호하기 위해 만든 특별법으로 상가임대차보호법이 있다. 앞에 단계에서 말소기준권리를 찾았다면, 임차인의 전입신고일과 비교해 본다. 

 

말소기준권리 날짜보다 임차인의 전입신고 날짜가 빠르다면, 임차인의 보증금을 인수해야 하고(보증금을 낙찰자가 물어줘야 함), 말소기준권리보다 늦다면 소멸된다.(보증금을 물어주지 않아도 됨)

2. 등기부등본의 말소기준권리 단어 정리 

 

1) (근)저당

- 등기부등본에 가장 많이 나오는 단어 중 하나다. 근저당은 집을 구입할 때, 은행에서 부동산을 담보로 대출해 주고 설정하는 권리다. 보통 근저당을 설정할 때는 빌려준 금액 그대로 적지 않는다. 예를 들어 1억 원을 빌려주었다면, 등기부등본에 1억이 아닌 1억 2000만원~1억 3000만원 정도가 표시된다. 

 

원금을 그대로 적지 않는 이유는, 미래에 발생할 위험에 대비하기 위해서다. 1억원을 빌린 홍길동은 매달 이자를 납부해야 한다. 이자를 납부하지 않으면 은행은 구두로 재촉하거나 독촉장을 보내는데, 그럼에도 불구하고 이자를 납부하지 않으면 은행은 경매를 신청한다. 

 

이대 은행은 경매신청채권자로서 경매 비용을 지불해야 하고, 원금에 대한 이자를 받지 못해 여러모로 손실을 입는다. 이를 보전하고자 대출 원금보다 금액을 높게 설정하는 것이다. 

 

2) (가) 압류

- 채무자의 재산을 묶어두는 것이다. 압류와 가압류는 성질이 조금 다른데, 국가나 시, 군, 구청 등 지자체에서 세금 등 확실히 부과된 금액이 있어 이것을 기반으로 재산을 묶어두는 행위를 압류라고 한다. 가압류는 사업을 하다가 망하거나 돈을 빌렸을 때, 채무자의 재산을 후에 강제 처분할 목적으로 임시 확보하는 것을 말한다. 

 

압류는 강제적이고 청구된 금액을 그대로 상환하면 되지만, 가압류는 채권자와 채무자의 환경에 따라 청구 금액을 조율할 수도 있다. 

 

3) 담보 가등기

- 등기부등본에 표기된 '가등기'의 종류는 두 가지다. 보존가등기와 담보가등기로, 등본에는 '보존'과 '담보'라는 단어가 빠져있다. 이를 구별하려면 법원에서 발급해 주는 서류 중 '문건접수/열람'을 확인해야 한다. 이때 '채권계산서 제출'이라는 말이 있으면, 이는 담보가등기로서 금전 확보에 목적이 있다는 의미다. 

 

반면 가등기로 기록되어 있지만 어떠한 서류도 발견되지 않는다면, 이는 보존가등기로 좀 더 세밀하게 살펴볼 필요가 있다. 담보가등기란, 부동산을 담보한 등기라는 뜻이다. 쉽게 말하면, 채권자가 채무자에게 돈을 빌려줄 때, 부동산을 담보로 해서 돈을 빌려준 것이다. 

 

근저당과 다를 것 없어 보이지만 배당 시 자동배당 대상인지 신고 여부 대상인지가 다르다. 근저당은 배당 신청을 하지 않아도 되지만, 담보가등기는 채권계산서를 제출해야만 배당에 참여할 수 있다. 

 

4) 강제경매기입등기

- 채권자와 채무자 간에 금전 거래가 있었다는 뜻이다. 채무자가 채무 이행을 못 하면 채권자는 법원에 이의 신청을 하고 판결을 받는다. 이 판결을 근거로 채무자의 재산(부동산이 있다고 가정했을 때) 중 부동산을 매각해 달라고 법원에 신청하게 되는데, 이것이 바로 강제경매기입등기다. 

 

경매에서 흔히 볼 수 있는 것으로, 전세입자의 보증금반환청구소로 인한 강제 경매기입등기가 여기 해당된다. 

 

5) 전세권

- 임차인이 집을 얻으면 임대인에게 보증금을 준다. 이때 임차인이 보증금을 지키기 위한 방법은 두 가지다. 하나는 임차권(전입신고와 확정일자를 받는 것)을 확보하는 것이고, 다른 하나는 물권인 전세권을 설정하는 것이다. 전입신고와 확정일자는 계약서에 받는 것이고, 전세권은 등기부등본에 기재된다. 

 

전세권을 등기부등본에 기재하려면 임대인의 동의와 서류가 필요한데, 대부분의 임대인은 전세권 설정을 꺼린다. 그래서 일반 임대인보다는 회사 같은 기업에서 전세권을 설정하는 경우가 많다. 임차인으로 대항력을 주장하려면 전입신고와 점유라는 부분이 반드시 있어야 하는데,

 

해당 부동산에 계약자 본인(회사 대표)이 아닌 다른 이가 거주해도 그 권리를 인정받을 수 있다. 계약자가 회사이지만 직원들의 기숙사로 쓸 목적으로 임차해도 점유 부분이 인정되는 것이다. 이런 이유로 회사가 임대차계약을 할 때 전세권을 설정하는 경우가 많다. 

 

 

※ 참고로, 전세권은 경매에서 말소기준권리가 되려면 두 가지 조건을 갖춰야 한다. 첫째, 부동산에 대한 전체 설정이고, 둘째는 경매를 신청하거나 배당 요구를 하는 것이다. 

3. 임대차 보호법

 

- 1981년 임대차보호법이 제정되기 전에는 살고 있는 부동산이 경매로 다른 소유주에게 넘어가면, 임차인들은 배당금을 받지 못하고 거리로 쫓겨났다. 전 재산을 잃고 목숨을 끊는 사례도 많았다. 이렇게 피해를 당하는 임차인들을 보호하기 위해 만들어진 법이 임대차보호법이다.

 

한 마디로 임차인들이 배당받을 수 있도록 법으로 보호해 주는 것이다. 하지만 임대차보호법의 보호를 받으려면 임차인들도 최소한의 노력을 해야 한다. 주거 건물일 경우, 전입신고와 확정일자를 받고, 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 한다. 

 

- 상가 건물은 사업자등록과 확정일자를 받고, 마찬가지로 배당요구종기일까지 배당 요구를 해야 한다. 전입신고, 사업자등록, 확정일자를 모두 처리해도 배당요구 신청을 하지 않는다면 배당에 참여하지 못한다. 

 

 

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