청약 당첨 후 입주까지 얼마나 들까? (+전매제한 기간)

입주까지 얼마나 들까

청약 당첨 후 입주까지 얼마가 필요할까 

- 모든 투자의 기본은 필요한 자금을 파악하는 일부터 시작된다. 특히 아파트는 단위가 큰 투자처다. 미리 상황을 확실하게 파악하고 하루라도 빨리 계획적으로 준비를 해나가는 수밖에 없다. 입주자 모집공고를 보면 분양가(공급금액) 및 납부일정에 관한 안내가 나온다. 

 

분양가가 얼마인지, 계약금은 분양가의 몇 퍼센트인지, 중도금은 몇 회에 걸쳐 얼마씩 납부하고, 잔금은 얼마나 되는지 등에 대한 구체적인 내용을 확인할 수 있다. 

 

계약금, 중도금, 잔금

 

- 일반적으로 계약금은 분양가의 10%, 중도금은 60%, 잔금은 30%로 나눠 계산된다. 계약금은 당첨자 발표 직후 지정된 계약일에 맞춰서 납입한다. 만약 분양가가 5억 아파트라면, 계약금인 10% 즉 5000만 원이 우선적으로 준비되어 있어야 하는 것이다. 때로는 계약금 20%에 잔금이 20%인 경우도 있다. 

 

 

- 우선 계약일에 계약금 10%를 1차 납부하고, 나머지 10%를 약 한 달 뒤에 납부하는 것으로 되어 있다. 중도금은 그로부터 3개월 뒤 1회차로 시작해 6회 차까지 분양가의 60%를 여섯 번 나눠서 납부한다. 중요한 것은 '중도금 대출'이 가능한지 여부다. 만약 중도금 대출이 불가능하다면 회차별로 날짜를 맞춰 은행에 납부해야 하고, 

 

연체 시 이자와 불이익을 감수해야 한다. 이후 마지막 잔금 20%는 입주일에 납부한다. 

 

 

- 대출은 지역(투기과열지구 및 조정대상지역, 조정대상지역 외 수도권, 기타)과 개인(소득 및 주택소유여부)에 따라 LTV(주택담보대출비율: 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출 가능 한도)와 DTI(총부채상환비율:대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 정한 계산 비율)의 비율이 정해져 있다. 

 

지금 단계에서는 필요한 자금의 항목을 짚어보고, 각각 얼마만큼의 돈이 필요한지 정도만 생각해 봐도 좋다. 

 

납부 예시 (하남 위례포레자이)

- 위례포레자이는 투기과열 지구에 해당한다. 따라서 무주택 세대라면 분양가의 40%를 대출받을 수 있다. 중도금 중 1~4회는 대출로 납부할 수 있지만, 5~6회 차는 본인이 융통 가능한 돈으로 납부해야 한다. 중도금 대출을 받을 때는 무이자인지, 이자후불제인지도 확인해야 한다. 

 

위례 포레자이에 담청되서 입주할 때까지 얼마의 돈이 필요한지 정리하면, 11층 이상 층수를 기준으로 분양가가 6억 7400만 원이라고 한다면, 시점별로 필요한 돈은 다음과 같다. 계약금과 중도금, 잔금 납부 일자는 꼭 체크해야 하는 사항이니 절대 잊어서는 안 된다. 

 

1. 계약금 1차 (계약일) 10% = 6740만원
2. 계약금 2차(계약 1달 후) 10% = 6740만 원
3. 중도금 1~4차 40% (3개월 이후부터 매월) = 2억 6960만 원 (대출가능) 
4. 중도금 5차 (중도금 4차 후 4개월 뒤) 10% = 6740만 원
5. 중도금 6차(5차 후 4개월 뒤) 10% = 6740만 원
6. 잔금(입주일) 20% = 1억 3480원 

※ 대출을 제외하고 필요한 총 현금(계약금 20% + 중도금 20% + 잔금 20%) = 4억 440만 원(무주택 세대 또는 1 주택 보유 세대 중 예외에 한함)

 

발코니 확장비와 옵션비

 

- 요즘 아파트들은 대부분 발코니 확장을 한다. 이때 들어가는 비용이 별도인지, 그렇다면 금액은 얼마나 되고, 납부일정은 어떻게 되는지도 함께 파악하고 있어야 한다. 앞에 예로든, 위례포레자이의 입주자 모집공고표를 보면 발코니 확장 금액과 납부일정이 별도로 나와 있다. 

 

여기에는 발코니 확장비 외에도 다양한 선택 사양이 있다. 바닥 마감재 변경, 현관 중문, 붙박이장, 화장대, 공간 옵션(펜트리, 거실 장식장 등), 천장형 시스템 에어컨, 빌트인 냉장고 등 아파트마다 제공하는 품목은 다르다. 모델하우스에서 각자 확인한 후 필요한 것을 선택해서,

 

예산을 계획할 때는 이런 선택적 항목이 포함될 수 있음을 충분히 인지하고 있어야 한다. 

 

 

'전매제한' 기간은 얼마나 될까? 

 

- 입주자 모집공고를 보면서 '전매제한 기간'을 꼭 확인해야 한다. '전매제한'이 정확히 어떤 의미고, 어떻게 적용되는지, 기본적으로 알아야 할 사항들이 있다. 

 

'분양권 전매'란?

- 아파트에 청약을 넣어 당첨되고 계약까지 마치면 '분양권'을 갖게 된다. 아파트가 완공되었을 때 입주할 수 있는 권리를 분양권이라고 한다. 그런데 계약을 하고 입주하기 전까지 보통 2~3년의 공사기간이 필요하다. 그러니까 계약을 하고 난 후 입주하기 전까지, 그 틈새 기간에 분양권을 타인에게 파는 것을 '분양권 전매'라고 한다. 

전매를 제한하는 이유는?

- '전매제한'이란 분양권 전매를 투기의 수단으로 생각하고 분양시장에 뛰어드는 과열 현상을 막기 위해, 정부가 정한 '일정 기간' 동안 분양권을 타인에게 판매할 수 없도록 법으로 금지한 것이다. 전매제한 기간의 기준일은, 해당 주택의 입주자로 당첨된 날로부터 산정한다. 

 

예를 들어, 당첨자 발표일이 2020년 3월 5일이고, 전매제한 기간이 1년인 경우에는 2020년 3월 5일~2021년 3월 1일까지가 전매제한 기간에 해당한다. 이 기간이 6개월인지 3년인지 더 길어질지는 지역에 따라 차등 적용된다.

 

 

- 전매제한 기간과 2018년 12월 11일부터 시행한 '주택법 시행령' 개정 가운데 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간이 강화됐다. 주택법 시행령이 개정된 배경에는 분양가 상한제 지역의 경우, 분양가가 낮게 형성되어 시세차익을 크게 누릴 수밖에 없으므로,

 

실제로 거주하는 사람만 청약에 당첨되게 하도록 단기 시세차익을 원천 봉쇄하자는 시장의 목소리가 반영된 결과다. 특히 경기도 하남의 위례포레자이처럼 지역에 따라서는 8년 전매제한과 같이 요건을 강화해, 실수요자의 당첨 권리를 보호했다.  지역별로 다르게 적용된다는 것을 염두에 둬야 한다. 

 

※ 대신 분양 전 입주자 모집공고문을 보면 해당 아파트의 전매제한 기간이 어떻게 적용되는지 기재되어 있다. 청약에 앞서 그 부분만큼은 반드시 읽어보고 체크해둬야 한다는 것을 잊어서는 안 된다. 

 

 

 

 

 

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