부동산 가격과 환율 관계

부동산 가격과 환율 관계

 

부동산 가격과 소득 대비 가계 부채 비율

1. 부동산 가격이 환율에 미치는 영향

- 부동산 거품을 이미 겪은 미국 등 선진국의 경우, 소득 대비 지나치게 높은 한국의 부동산 가격을 한국 경제의 큰 위험 요소로 인식하고 있다. 그래서 2008년과 같은 한국 경제의 펀더멘털이 약화되는 시기에 부동산 가격 거품이 급격히 꺼질 것을 우려해서 투자자금을 회수함으로써 환율 급상승의 요인이 되었다. 

 

부동산 가격 상승에 따라 각종 상품의 가격이 비정상적으로 거품이 형성되고 있는 것도, 환율 급등락의 요인이 될 수 있다. 부동산 가격이 상승할 때는, 기업의 이익이 증가하면서 명목소득(화폐소득이라 하며, 측정할 당시의 화폐액으로 표시된 소득, 월급의 액수가 대표적이다)이 증가하는 등의 원인으로 환율이 큰 폭으로 하락한다. 

 

반면에, 부동산 가격이 큰 폭으로 하락할 때는 펀더멘털 악화 때문에 환율이 큰 폭으로 상승할 수 있다. 

 

예를 들면, 2007년 미국 금융위기와 2008년 한국의 외화 유동성 위기의 배경에는 높은 아파트 분양가로 미분양 사태를 초래한 건설회사와 해외에서 차입한 자금으로 기업이나 가계에 대출한 은행, 높은 분양가를 승이한 지방 자치단체의 위기의식 결여가 자리 잡고 있다고 해도 과언이 아니다. 

 

2. 소득 대비 가계 부채 비율 

 

- 전체 근로자의 80% 이상이 근무하는 중소기업의 기반이 취약하므로, 경제 환경이 악화되면 대부분의 가계가 생존 기반을 잃을 수 있다. 그럼에도 불구하고, 소득 대비 부채 비율이 높기 때문에 경기 변동 사이클을 주기로 환율 변동성이 확대될 수 있다.

 

즉, 경기가 둔화되면 펀더멘털 악화로 인해 외국인 투자자들이 이탈하는 과정에서 큰 폭의 환율 상승이 반복될 수 있다. 특히, 인구가 밀집한 수도권 지역의 주택 가격이 취득가 대비 20% 하락한다면, 다수의 가계가 위기에 직면할 수 있다. 이로 인해 금융회사의 부실 채권이 증가해서 환율 급등 현상이 나타날 수 있다. 

실질적인 '외화 유동성'이 문제다

- 환율은 외화에 대한 수요와 공급에 의해서 결정되므로, 외화 유동성이 충분할 때는 환율이 큰 폭으로 하락하는 경향이 있지만, 외화 유동성이 부족하면 환율은 급등할 수 있다. 

통계상 외화 유동성이 100% 이상이라도,

- 중요한 것은 통계상 외화 유동성이 아닌, 실질적인 외화 유동성이다. 통계상 외화 유동성이 100% 이상이라도 실질적인 외화 유동성이 80% 이하일 경우, 환율이 급등할 수 있다. 외화 유동성을 결정하는 요소는, 1년 이내에 만기가 도래하는 외화 자산과 외회 부채다. 

 

외화 자산은, 단기에 현금화할 수 없는데 반해, 외화 부채는 상대적으로 상환 기일이 단축될 경우에 단기적으로 환율이 큰 폭으로 상승할 수 있다. 또 외화 자산 중 사실상 현금화하기 어려움에도 불구하고, 통계상 유동 외화 자산으로 분류되는 경우가 있다. 이것을 단기에 현금화하기 어려울 경우에는 높은 외화 유동성 비율에도 불구하고 환율이 급등할 수 있다. 

 

 

예를 들면, 2008년 하반기 단기 외채 상환일은 3~6개월로 압축되었다. 그리고 단기 유동 외화 자산 중에는 미국 주택 보증회사 부실 채권에 투자한 결과 상당 기간 현금화할 수 없는 자산이 포함되어 있었다. 그래서 통계상 외화 유동성 비율이 100%를 넘고 이었음에도, 외화 부채 상환일과 실질적인 유동 외화 자산의 미스매칭(만기 불일치) 때문에 급등했었다. 

 

은행의 외화 대출 채권 중에는 통계상 외화 유동 자산에 포함되어 있지만, 실질적으로는 기업의 자금 사정 악화 및 환차손 등으로 회수가 어려운 유동 자산도 있다. 그래서 경기가 둔화되는 시기에는 통계와는 달리, 유동 외화 자산과 유동 외화 부채 간에 미스매칭이 발생할 수 있다. 

 

따라서 통계상 외화 유동성 비율이 높더라도, 실질적인 외화 유동성 비율이 낮다면, 시장 환율은 예상과 달리 큰 폭으로 상승할 수 있다. 

경기 변동 사이클을 이용하는 외국인 투자자

 

- 경기 순환 이론상 경기 변동은 3~5년을 주기로 반복하는 단기, 7~10년을 주기로 반복되는 중기, 40~50년을 주기로 반복되는 장기 변동 사이클로 구분된다. 국제 금융자본은 이런 경기 변동 사이클을 이용해서 경기 회복 국면에서는 이머징 마켓과 주식시장에 대한 투자 비중을 늘린다. 

 

그리고 경기 둔화 국면에서는 주식을 매도해서 국채와 같은 안정성이 높은 채권에 투자하거나 선진국으로 자금을 이동하는 투자 전략으로 접근하는 경향이 있다. 

1. 경기 회복 국면 

- 일반적으로 경기가 회복되면, 상장기업의 매출액과 영업이익이 증가하고, 수출업체는 수출 증가로 외화를 더 많이 확보할 수 있다. 외국인 투자자들은 수출시장 환경이 개선되는 초기, 즉 경기가 회복되는 조짐을 보이는 초기에 주가 상승으로 인한 이득과 환차익을 노리고 투자 규모를 늘린다.  이 시기에는 환율이 높은 상태를 유지하고 있다.

 

외국인 투자자들이 주식 투자 규모를 늘리면, 환율이 큰 폭으로 하락하는 경향이 있다. 게다가 수출시장에서 경상수지 흑자까지 발생하면, 달러 공급 과잉 현상 때문에 환율이 예상보다 큰 폭으로 하락하기도 한다. 

 

경기 회복 국면의 외국인 투자자

1) 경기 회복 초기 -> 2) 매출액, 영업이익 증가  -> 3)경상수지 개선  -> 4) 외국인 투자 확대  -> 5) 달러 공급 증가 
-> 6) 환율 하락 

2. 경기 둔화 국면

- 경기가 둔화되면, 상장기업의 매출액 증가율이 둔호되고 마진율이 낮아지면서 달러 확보가 어려워지므로, 경상수지가 악화되고 주가지수는 하락한다. 외국인 투자자들은 주가지수가 높은 상태에서 수출시장 환경이 악화되거나, 한국 경제에 잠재된 문제점이 노출되면, 주가지수 하락과 환차손을 우려해서 주식을 처분한다. 

 

초기에는 환율이 안정을 보이다가 외화 유출 규모가 커지고, 경상수지 적자가 누적되면 환율이 급등하는 경향을 보인다. 또한 외국인 투자자들이 보유 주식에 대한 환차손을 우려해서 역외 선물환 시장에서 선물환 매수(환율 상승 예상 시 헤지를 위해 미래에 약정한 싼 가격에 달러를 바꿀 수 있도록 선물환 매수 계약을 함) 포지션을 유지하는 것도 환율 급등 요인이 될 수 있다. 

 

경기 둔화 국면의 외국인 투자자 

1) 경기 둔화 초기  ->  2) 매출액, 영업이익 감소  -> 3) 경상수지 악화  -> 4) 외국인 투자자 이탈 -> 5) 달러 수요 증가  -> 6) 환율 상승 

3. 부동산 경기 변동/ 단기 경기 변동

- 특히 부동산 경기가 상승하는 시기와, 단기 경기 변동 사이클이 상승하는 시기가 겹치는 국면에서는 환율이 예상보다 큰 폭으로 하락한다. 부동산 경기가 회복되는 시기에는 경제성장률과 기업 이익 증가율이 높고, 거품이 생기는 과정에 가계소득이 증가하는 등 펀더멘털이 강화되기 때문이다. 

 

반면, 부동산 거품이 붕괴되면서 경기가 후퇴 국면에 진입하면, 환율이 예상보다 큰 폭으로 상승할 수 있다. 거품이 붕괴되면서 주가지수까지 큰 폭으로 하락하면, 가계  부문이 취약해지는 것은 물론, 건설업체 부도 등으로 금융회사의 부실 채권이 증가한다. 이로 인해 금융시장이 경색되고, 달러가 유출되며, 해외에서 자금을 조달하기 어려워 환율 급등 경향이 있다. 

 

외국인 투자자들은 한국 경제의 구조적 특성과 한국인의 재테크 성향을 이용해서 주식, 부동산 및 채권 시장에서 투자 수익을 실현한다. 경기 변동 사이클을 주기로, 한국의 주식과 채권 및 부동산에 대한 투자를 늘리거나 줄이는 일을 되풀이하고 있다.  이 과정에서 큰 폭의 환율 하락 및 상승이 반복되고 있으며, 앞으로도 그럴 가능성이 높다. 

부동산 시장 개방이 변동폭을 키운다

 

- 외환위기 이후 부동산 시장이 외국인 투자자들에게 개방된 것도 환율 변동 폭이 확대되는 요인이다. 

1. 부동산이 바닥일 때 

- 대체로 환율이 높은 수준일 때는 부동산 가격이 하락하고, 환율이 높은 상태에서 횡보하면서 상승 압력을 덜 받을 때가 부동산 가격의 바닥이 될 가능성이 높다. 외국인 투자자들은 환율이 높은 수준에 있고, 부동산 가격이 바닥 수준에 있을 때 한국 부동산에 투자를 한다. 부동산 시세 차익과 환차익 때문이다. 

 

이때 환율이 큰 폭으로 하락하기도 한다. 외환위기 직후 원/달러 환율이 1500원 이상까지 상승하고, 부동산 가격이 급락하자, 외국인들이 한국의 부동산을 헐값으로 매수하는 과정에서 환율이 급락한 적이 있다. 

2. 부동산이 고점일 때 

- 대체로 환율이 낮은 상태에서 일정 기간동안 큰 변동 없이 유지될 때, 그리고 하락 압력을 덜 받을 때가 부동산 가격의 꼭지일 가능성이 높다. 이런 시기 외국인은 부동산 가격이 큰 폭으로 하락할 가능성이 있고, 환율까지 급등할 우려가 있다고 판단되면, 한국의 부동산을 처분하고 달러를 유출시킨다. 

 

이것이 환율 급등의 한 요인이 되기도 한다. 2008년에는 한국의 부동산 시장이 불안해지자 부동산을 매도하여, 달러를 유출시킴으로써 환율이 급등하는 데 한몫을 했다. 

3. 한국인의 해외 부동산 투자

- 한국인들도 해외 부동산 투자를 할 수 있으므로, 외환시장에 영향을 줄 수 있다. 해외 부동산을 취득하기 위해 달러를 유출시키면, 환율 상승의 요인이 된다. 특히 한국인은 외국인 투자자들과 달리, 시장 분위기에 편승해서 해외 부동산에 투자하는 경향이 있다. 그래서 투자 수익보다 손실이 발생할 확률이 높아서 외환시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 

 

경상수지 흑자가 발생하는 등 달러 공급이 상대적으로 많았던 2005년 ~2006년 동안 해외 부동산 투자가 활발했다. 그런데 한국인들은 2007년 하반기 이후 세계적인 부동산 거품 붕괴로 인해 큰 손실을 입었는데, 외국인들은 2006년 한국 부동산 경기가 최고조에 달할 때 부동산을 처분한 후 달러를 유출시켰다. 

 

- 미국 부동산에 투자한 한국인들이 부동산 투자에서는 큰 폭의 손실을 봤지만, 환율이 급등한 결과, 원화로 환산했을 때는 손실을 보지 않았다는 것이다. 이들은 환율이 높은 수준에 도달하자, 해외 부동산을 처분한 달러를 국내로 가져와 일시적으로나마 환율이 안정되는 데 작게 기여했다. 

 

그러나 해외 부동산 투자에서 손실을 봤기 때문에 투자한 것보다 회수한 달러가 적었으므로, 외환 수급 사정에 미친 영향은 부정적이라고 할 수 있다. 

 

 

 

 

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