특례 보금자리론
- 9억 이하 주택에 대해서 최대 5억까지 대출해 주는 상품이다. 일반적인 정책금융상품과는 다르게 소득 요건을 따로 두지 않은 게 장점이다. 그리고 연봉이 높지 않은 경우에는 금리 할인 혜택을 받을 수 있다. 주택가격 6억 이하, 부부합산 연소득 1억 이하 조건을 충족하면 만기에 따라 연 4.15~4.45%의 우대형 기본금리를 적용받을 수 있다.
예를 들어, 만 39세 이하에 주택가격 및 연소득이 각각 6억, 6천만 원 이하인 신혼부부라면 저소득청년(0.1%)과 신혼부부(0.2%) 혜택을 받을 수 있다. 전자약정 시에 받는 0.1%까지 추가하면 연 3.75~4.05% 금리를 적용받을 수 있다.
중도상환 수수료와 DSR 규제 X
- 다른 대출로 갈아탈 때 중도상환 수수료가 없고, 총부채원리금 상환비율(DSR) 규제에서 자유롭다는 장점이 있다. 시중은행도 변동형에서 고정형으로 갈아탈 때는 수수료를 면제해 주지만, 고정형에서 변동형으로 전환할 때는 수수료를 매기는 경우가 대부분이다.
현재 고금리 변동형 주담대를 사용하고 있다면 특례보금자리론으로 일단 갈아타고, 시장 상황을 봐가면서 다시 더 싼 대출로 옮기는 전략을 세우는 것도 나쁘지 않다.
넉넉한 한도
- 금리보다 넉넉한 한도가 중요하다면 특례보금자리론을 우선적으로 고려하는게 유리하다. 담보인정비율(LTV) 최대 70%, 총부채상환비율(DTI) 최대 60% 규제는 적용되지만, 문턱을 넘기 가장 어려운 DSR에서 자유롭기 때문이다. DTI 계산 과정에서 주담대 원리금과 신용대출 이자 정도를 보기는 하지만, DSR은 모든 대출의 원리금을 따지기 때문이다.
단점이라면 장기적 '금리 인하' 가능성
- 현재 시중은행에 비해 금리가 낮긴 하지만 금리 차가 크지 않기 때문에 대출 한도가 더 필요한 사람에게 상대적으로 더 유리할 수 있다. 당장 필요한 것이 아니라면 시장 상황을 지켜보는 것도 방법이다. 단, 기존 대출 때문에 한도가 부족했거나 상대적으로 낮은 금리로 대출을 갈아타려는 경우, 전세보증금 반환이 어려운 집주인들이 관심을 가질 만하다.
경매물건 이용할 때 주의점
- 실제 낙찰받은 가격이 9억 이하라도, KB시세가 9억 이상이라면 상품이용이 불가능하다. 경매 물건뿐만 아니라, 최근에 쏟아지는 급매물도 마찬가지다. KB시세는 호가가 아니라 실거래가를 반영하기 때문에 지금과 같은 '거래절벽' 상황에서는 잘 변동하지 않는다.
집값 하락세로 낮은 가격에 나오는 급매물은 많지만 거래가 되지 않아 시세에 반영되지 않고 있다. 그래서 수도권 외곽지역에서도 KB시세가 9억 이하를 만족하는 경매 물건은 드물다.
1) 기존 1주택자가 신규 1개를 더 구입할 때
- 기존 주택의 처분기간이 2년에서 3년으로 변경된다. 그리고 특례보금자리론 대출시에 3년 안에 기존주택 처분 서약으로 받지만, 3년안에 신규주택에 있던 대출을 상환하면, 기존 주택 처분 서약은 실효처리 되면서 처분하지 않아도 된다.
2) 기존 1주택자가 신규 분양권 (입주권) 취득 시
- 1분양권(입주권) 준공 후 3년 안에 기존주택 양도로 신규분양권/입주권 특례 보금자리론 대출이 가능하다.
3) 분양권/입주권 특례보금자리론
- KB시세 및 공시가격 기준이 있을시에는 이것이 우선한다. 시세가 없으면 분양가 기준 60% 대출이 가능하다. (분양가 기준은 우선하지 X)
4) 분양권/입주권 입주시점
- DSR초과로 대출불가한 사람 또는 중도상환수수료 면제받고 싶은 사람은, 특례로 대출을 받은 후 세입자가 구해지면 전세금을 받아 특례보금자리를 상환하면, 중도상환수수료도 없고, 기존 처분서약도 없앨 수 있다. 하지만 요즘은 집단대출 금리가 특례보금자리론 금리와 비슷하기 때문에 유리한 것으로 비교해서 선택하는 것이 좋다.
5) 중도상환 수수료 없는 경우
- 시중은행에서 대출받고 있다가 특례로 갈아타도 중도상환 수수료가 없다. 또 특례를 사용하다가 시중은행으로 갈아타더라도 중도상환 수수료가 없다.
6) 중도 상환 수수료가 '있는' 경우
- 예를 들어, 23년 2월에 특례로 4.5%를 사용하고 있었는데 금리인하 등으로 23년 12월에 3.5%로 갈아타려고 할 경우에는 중도 상환 수수료가 발생된다. 즉, 특례에서 특례로 이동할 때는 중도상환수수료가 발생된다.
7) 기존 1주택자가 1 분양권/입주권 가졌을 때
- 기존 1주택을 특례로 갈아탄 이후에 1 분양권/입주권이 준공이 되어 주택이 되면, 기존 1 주택은 6개월 안에 처분해야 한다.
관련 글: 특례 보금 자리론 조건 | 1월 30일 출시
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