아파텔로 무주택 유지 및 대출 혜택 받는 방법 (2025)

무주택자 아파텔 투자 장점

무주택자 아파텔(주거용 오피스텔) 주택 포함 여부 

- 주거용 오피스텔(아파텔)이 좋은 대안이 될 수 있다. 청약 가점 유지, 대출 규제 회피, 세금 혜택 등 다양한 장점이 있기 때문이다. 하지만 주택 수 포함 여부에 대한 정확한 이해가 필요하다. 2025년 최신 정보를 바탕으로 정리했다.

 

주거용 오피스텔, 주택 수 포함될까? (2025년 기준)

1) 주택 수에  포함되는 경우 

- 전입신고한 경우 (본인 거주 또는 세입자 전입)  

- 취득세 신고 시 "주택"으로 신고한 경우

- 전기/수도/가스 요금이 주거용 기준으로 부과되는 경우

- 건축법상 주거용으로 설계된 오피스텔(아파텔)

※ 이 경우, 아파트 청약 시 유주택자가 되며, 주택 수에 포함된다. 종부세/취득세 중과세 대상이 될 수 있다.

2) 주택 수에 포함되지 않는 경우 

- 취득세 신고 시 "업무시설"로 신고

- 전입신고 없이 임대 운영 (월세/전세)

- 임대차 계약서에 "업무용"으로 명시

- 전기/수도/가스 요금이 상업용 기준으로 부과  

 

2. 2025년 단기 민간 임대 주택 제도 부활 (아파트도 가능)

- 2025년 6월 1일 기준 임대를 시작하고, 9월 30일까지 등록한 아파트도 종합부동산세 합산 배제 가능 

- 단, 조정대상지역 내 매입형 단기민간임대주택은 합산 배제 제외 

- 기존 6년 단기 임대사업자 혜택 부활 -> 주택 수 제외, 양도세 중과 배제 가능 

※ 즉, 2025년 한정으로 아파트도 일정 조건 충족 시 세제 혜택을 받을 수 있음 

 

3.  '아파텔' 투자 장점

 

1) 아파트 청약 시 무주택자 가점 유지 가능 

- 오피스텔은 기본적으로 "주택 수"에서 제외되지만, 조건에 따라 달라진다 

- 전입신고 없이 임대 시 무주택 인정 -> 청약 시 불이익 없음 

- 생애최초/신혼 특별공급 가능 -> 신도시, 신혼부부에게 유리

- 반면, 아파트 1채라도 매입하면 청약 기회 상실 (추첨제 당첨 확률 급감)

2) 대출 한도(LTV) 최대 80% 까지 가능 

- 아파트 대출 규제: 투기과열지구 40%, 조정지역 50% (9억 이상 시 추가 제한)

- 오피스텔은 규제 없다. 예를 들어, 10억 아파텔 구매 시 7~8억 대출 가능 

- 15억 이상 아파트는 대출 불가지만, 아파텔은 해당되지 않는다 

3) 원금 상환 의무 없음 (이자만 납부, 최대 30년)

- 아파트 대출 -> 원금 + 이자 상환 필수 

- 오피스텔 -> 이자만 납부 가능 (거치식 상환, 최대 30년 연장 가능)

- 현금 가치 하락 & 저금리 시대에 유리한 투자 방식

4) 하락장 부담 적음 (이자만 갚으면 유지 가능)

- 아파트: 시세 하락 시, 원금/이자 상환 부담이 높아진다 

- 오피스텔: 하락장에서도 이자만 갚으면 보유 가능 -> 버티기 전략 가능 

5) 청약 당첨 시 실거주 의무 없음

- 2025년 기준 대부분 수도권 아파트 청약 당첨 시 실거주 의무(2~5년) 발생

- 오피스텔은 실거주 의무 없음 -> 분양 후 즉시 월세/전세 임대 가능 

6) 오피스텔 보유 후 아파트 구매 시 대출 가능 

- 아파텔(건축법) & 아파트(주택법) 적용 기준 다름

- 아파텔 보유 후에도 아파트 담보대출 가능 (LTV 적용받음)

7) 청약 시 중도금 50~60% 무이자

- 분양가의 10~20%만 있으면 내 집 마련 가능 

- LTV 70% 적용 시, 소액 투자로도 가능 

8) 자금 조달 계획서 제출 불필요

- 아파트/빌라: 자금 조달 계획서 제출 필수 

- 오피스텔: 투기과열지구/조정지역 무관 제출 의무 없음 

9) 임대사업자 등록 가능 -> 세금 혜택 & 주택 수 제외 가능 

- 아파트/빌라 신규 임대사업 불가 -> 오피스텔만 가능 

- 일반 임대 사업자: 부가세 10% 환급, 주택 수 제외 

- 주택 임대사업자: 취득세 85~100% 면제 

10) 재건축 요건, 아파트와 동일 (2020년 개정)

- 재건축 동의율 100% -> 80%로 완화 

- 2000년대 초반 구축 오피스텔도 장기 투자 가능 

아파텔, 무주택자를 위한 최적의 투자 

- 청약 기회 유지하면서 부동산 투자 가능 

- 대출 규제 피하면서 레버리지 활용 가능 

- 세금 부담 낮고, 실거주 의무 없어서 운용이 자유롭다 

 

 

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