10가지 사례로 본 부동산 양도세 (비과세 기준 및 양도 기한)

10가지 사례로 본 부동산 양도세 

10가지 사례로 본 부동산 양도세 

1. 조정대상지역 내 일시적 2 주택자의 종전주택 양도기한은?

ex) 서울에 1주택(A)을 보유하고 있던 홍길동이 이사를 위해 18년 7월 서울 소재 아파트(B) 분양 계약을 체결하고, 20년 9월 잔금청산 및 이사/전입을 함. 홍길동은 기존에 가지고 있던 주택A를 22년 3월 양도할 예정.

 

- 19년 12월 17일 이후에 조정대상지역 내에서 신규주택을 취득한 경우 1년 이내에 기존 주택을 양도하고, 신규주택으로 이사및 전입신고하는 경우 1세대 1 주택 비과세를 적용받는다.

 

- 단, 홍길동처럼 18년 9월 13일 이전에 신규주택을 취득하기 위해 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙에 의해 확인되는 경우, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도 시 1세대 1 주택 비과세 대상이다. 

2. 조정대상지역 내 일시적 2 주택자의 종전주택 양도기한  

ex) 기존 주택이 있는 상태에서 신규주택(분양권 포함) 계약 

- 기존 주택과 신규주택의 "계약일 & 취득일"에 모두 조정지역 내 위치 (기존주택과 신규주택 중 어느 하나라도 신규주택의 "계약일 또는 취득일"에 조정지역 내에 위치하지 않는 경우에는 3년 적용 

 

- "신규주택(분양권 포함) 계약일"을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정 

18년 9월 13일 이전 = 3년
18년 9월 14일 ~ 19년 12월 16일 사이 = 2년
19년 12월 17일 이후 = 1년 

3. 신규주택에 세입자가 있는 경우, 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 신규주택 이사/전입 기한?

ex) 서울에 1 주택(A)을 보유하고 있는 홍길동은 20년 2월 서울 소재 신규주택(B)을 취득한 후 20년 6월 기존주택(A)을 양도했다. 신규주택(B) 취득일 현재 임차인이 거주하고 있으며, 그 임차인의 임대차 계약 종료일은 21년 9월 25일이다. 

 

- 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 확인되고, 기존 임대차기간 종료일이 신규주택의 취득일로부터 1년 후인 경우에는, 최대 2년을 한도로 임대차 계약 종료일까지 이사/전입하면 일시적 2 주택 비과세가 가능하다. 따라서, 임대차계약 종료일보다 늦게 이사/전입하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없기 때문에 주의해야 한다. 

해석 사례 1 (2021.12.13)

- 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우, 신규주택의 취득일 현재 기준 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고, 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일로부터 1년 후인 경우에는

'소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호' 각 항목의 기간을 실제 임차인의 퇴거일에도 불구하고, 전 소유자와 임차인간의 임대차 계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차 계약은 인정하지 않는다. 

해석 사례 2 (2020.09.29)

- 조정대상지역에 기존의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우, 신규 주택의 취득일과 전 소유자와 임차인간의 임대차 계약기간 시작일(입주일자)이 동일한 경우에도 '소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호' 단서에 따른 규정을 적용받을 수 있다. 

해석 사례 3 (2021.01.27)

- '소득세법 시행령 제155조 제1항'에 따른 1세대 1 주택 비과세 특례 적용 시, 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 명백한 증명서류에 의해 확인되고, 그 임대차기간 종료일이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는

'소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호' 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차 계약 종료일(신규 주택의 취득일부터 최대 2년 한도, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차 계약은 인정하지 않음)로 하는 것이며, 이때 '소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호' 단서 규정의 적용 여부(임차인의 거주여부, 임대차 계약서의 효력 등)는 사실 판단 사항에 해당하는 것이다. 

4. 2 주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 양도 후, 21년 1월 1일 현재 1 주택인 상태에서 그 주택을 양도하는 경우, 보유기간 기산일은?

ex) 2 주택(A, B)을 보유한 홍길동이 20년 7월 1 주택(B)을 양도(과세) 한 후, 21년 1월 1일 현재 1주택(A)인 상태에서 A주택을 양도한 경우. 

 

- 보유기간 재가산 규정의 적용시기는 21년 1월1일 이후 양도분부터 적용하도록 규정되어 있으며, 20년 말까지 다주택 상태를 해소하고 21년 1월 1일 현재 1 주택자가 된 경우에는, 보유기간 제가산 규정이 적용되지 않는다. 따라서, A주택 양도 시 보유기간 기산일은 당초 취득일이므로, 1세대 1 주택 비과세 적용이 가능하다. 

5. 3 주택자가 1 주택을 양도한 후 일시적 2 주택 요건을 충족한 경우, 기존주택 양도 시 보유기간 기산일은? 

ex) 21년 1월 1일 현재 2 주택(A, B)을 보유하고 있는 홍길동은 21년 2월 1일 C주택을 추가 취득해서 A, B, C 3 주택자가 되었고, 한 달 뒤인 21년 3월 1일 A주택을 양도하고 남은 2 주택(B, C)이 일시적 2 주택인 상태에서 21년 4월 1일 먼저 취득한 주택(B)을 양도했다. 

 

- 21년 1월 1일 현재 또는 21년 1월1일 이후, 다주택자가 1 주택을 양도해서 남은 주택이 일시적 2 주택이 된 경우에는, 현재 가지고 있는 2주택 중 먼저 취득한 주택의 보유기간은 일시적 2주택이 된 날부터 새로 기산 한다. 따라서, B주택은 A주택 양도일로부터 2년 이상 보유하지 못하고 양도한 경우에 해당하며, 1세대 1 주택 비과세 대상에 해당하지 않는다.

 6. 1 주택과 1 분양권을 보유한 1세대가 분양권 양도(과세) 후 남은 1 주택을 양도하는 경우, 보유기간 기산일은? 

ex) A주택을 보유하고 있던 홍길동은 지식를 위해 21년 3월 B분양권을 취득했으나, 개인 사정으로 21년 12월 B분양권을 양도(과세) 한 후 22년 3월 A주택을 양도할 예정이다. 

 

- 1 주택을 보유한 1세대가 21년 1월1일 이후 취득한 분양권을 보유하다가, 분양권을 먼저 양도(과세)한 후 남은 최종 주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 보유 기간은 분양권을 양도해서 1주택을 보유하게 된 날(21년 12월)부터 새로 기산 한다. 이 경우, A주택은 B분양권 양도일로부터 2년 이상 보유하지 못하고 양도해서 1세대 1 주택 비과세 대상에 해당하지 않는다. 

7. 배우자에게 분양권 지분 일부를 증여하는 경우, 일시적 2 주택자의 기존주택 양도 기한은?

ex) 조정대상지역에 A주택을 보유하고 있는 홍길동은 동일 지역에 있는 B아파트 분양계약을 17년 8월 체결(계약금 지급) 하고, 20년 4월 B아파트 분양권의 지분 일부(50%)를 배우자에게 증여해서, B아파트 명의를 부부 공동명의로 전환했다. 홍길동은 B아파트 취득 후 A주택을 양도할 예정이다. 

 

- 19년 12월 17일 이후에 A주택이 조정대상지역에 있는 상태에서, 조정대상지역에 있는 B아파트를 취득하는 경우, 일시적 2 주택 허용기간은 1년이 적용된다. 단, 위 사례와 같이 18년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득하기 위해서,

 

- 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 경우에는 종전에 규정을 따르는 것이므로, 일시적 2주택 허용기간은 신규주택을 취득한 날로부터 3년이 적용된다. (19.12.17. 이후 분양권 지분 일부를 배우자에게 증여하는 경우에도 3년을 적용)

8. 17년 8월 2일 이전에 취득한 조정대상지역 내 주택을 재건축해서 17년 8월 3일 이후 준공한 경우 거주요건을 적용하는가? 

ex) 홍길동은 14년 6월 서울 소재 노후주택(A)을 취득했고, 해당 주택은 재건축사업으로 멸실된 후 18년 4월 아파트로 준공되었다. 

 

- 17년 8월 3일 이후에 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우, 2년 이상 거주해야 1세대 1 주택 비과세 적용이 가능하다. 하지만 17년 8월 2일 이전에 주택을 재건축해서 17년 8월 3일 이후 준공한 경우에는 1세대 1주택 비과세 판단 시 거주 요건을 적용하지 않는다. 

9. 17년 8·2 대책 이전에 매매계약을 체결한 주택의 경우에도 1세대 1 주택 비과세 거주 요건을 적용하는가?

ex) 서울에 1 주택(A)을 보유하고 있는 홍길동은 17년 6월 서울 소재 주택(B) 분양계약을 체결하고, 20년 4월 잔금을 청산해서 취득했다. 홍길동은 21년 2월 A주택을 양도(비과세) 한 후, 23년 5월 이후 B주택을 양도할 예정이다. 

 

- 17년 8월 3일 이후에 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우, 2년 이상 거주해야 1세대 1 주택 비과세 적용이 가능한 것은 맞다. 하지만 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 17년 8월 2일 이전에, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 거주요건이 없다. 

 

- 단, 이 경우 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 아니므로, 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 비과세가 가능하다. 

10. 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용으로 용도 변경한 후 주택을 양도하는 경우, 비과세 적용이 가능한가? 

ex) 서울에 A주택과 B오피스텔을 보유하고 있는 홍길동은, 오피스텔을 주거용으로 사용하다가 21년 6월 업무용으로 용도 변경했다. 홍길동은 22년 4월 A주택을 양도할 예정이다. 

 

- 21년 2월 17일 이후 2 주택 이상을 보유한 1세대가 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우, A주택 보유기간은 새로 기산 한다. 따라서, 이 경우 A주택은 오피스텔을 용도 변경한 날로부터 2년 이상 보유하지 못하고 양도해서 1세대 1 주택 비과세 대상에 해당하지 않는다. 

11. 1 주택을 보유한 1세대가 지역 주택조합에 가입하여 신규주택을 취득한 경우, 일시적 2 주택으로 비과세를 적용받기 위한 기존주택 양도기한은? 

ex) 인천에 1 주택(A)을 보유하고 있는 홍길동은, 17년 1월 인천 B지역 주택조합에 가입 계약하고, 21년 6월 주택(B)을 취득했다. (18년 3월 사업계획 승인, 21년 6월 사용승인) A, B주택이 소재한 인천 지역은 20년 6월 조정대상지역으로 지정되었으며, 홍길동은 24년 5월 A주택을 양도할 에정이다. 

 

- 지역 주택조합 조합원의 지위는, 사업계획 승인일 이후에 한해 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당한다. 이 경우, B지역 주택조합이 조정대상지역 지정 이전에 사업계획 승인이 됐으므로, 일시적 2 주택 허용기간은 3년을 적용한다. 

 

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