일시적 2주택/다주택자 필독, 6가지 사례로 절세 전략 세우기

10가지 사례로 본 부동산 양도세 

부동산 양도소득세 개정 및 적용 사례 정리 (2025)

- 부동산을 매매할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 양도소득세(양도세)다. 특히 일시적 2 주택, 다주택자, 분양권, 재건축/재개발, 지역주택조합 등 다양한 케이스에 따라 세금 부담이 달라진다. 그래서 10가지 실제 사례를 통해 최신 양도세 개정 내용을 쉽게 정리했다. 

 

1. 조정대상지역 내 일시적 2 주택자의 종전주택 양도 기한

- 서울에 주택 A를 보유한 홍길동이 2018년 7월 서울 소재 아파트 B를 분양 계약
- 2020년 9월 잔금 및 전입 완료.
- 기존 주택 A를 2022년 3월에 양도

-> 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내에서 신규 주택을 취득한 경우, 기존 주택을 1년 이내에 양도해야 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

-> 단, 2018년 9월 13일 이전에 계약금 지급 사실이 확인되면 3년 내 양도 시, 비과세 가능 

종전 주택 양도기한 정리

- 계약일에 따라 1년~3년의 양도기한 차이가 발생한다. -> 계약 시점이 중요

- 기존 주택을 늦게 팔면 비과세 혜택이 사라질 수 있다. 

 

2. 신규주택에 세입자가 있는 경우, 일시적 2주택 비과세 받으려면?

- 홍길동은 서울 주택 A를 보유 중이었고, 2020년 2월 서울 주택 B를 취득
- 기존 주택 A를 2020년 6월에 양도
- 신규 주택 B에는 기존 임차인이 거주 중 
- 임대차 계약 종료일은 2021년 9월 25일 

-> 신규 주택 취득일에 기존 임차인이 거주 중이고, 임대차 계약이 1년을 초과하는 경우, 최대 2년까지 전입 기한 연장 가능 

-> 하지만 임대차 계약 종료일까지 이사 및 전입하지 않으면 비과세 불가 

신규 주택 세입자 있을 때 비과세 

- 신규 주택에 기존 세입자가 있다면, 이사 기한을 철저히 관리해야 한다. 

- 임차인 퇴거일 이후 바로 전입하는 것이 안전한 방법이다. 

 

3. 다주택자가 1주택을 양도한 경우, 남은 주택의 보유 기간은?

- 2025년 1월 1일 현재 2 주택(A, B) 보유 중이던 홍길동이, 2025년 2월 1일 C주택을 추가로 취득(총 3 주택)
- 한 달 뒤인 2025년 3월 1일 A주택을 양도
- 남은 B, C 주택이 일시적 2 주택 요건을 충족한 상태에서, 2025년 4월 1일 B주택을 추가 양도

-> 다주택자가 1 주택을 처분한 후 남은 주택이 '일시적 2주택'이 되면, 보유기간이 새로 시작된다.

-> 즉, B주택을 2년 이상 보유하지 않은 상태에서 양도하면 비과세 불가능 

다주택자 남은 주택 보유 기간

- 다주택자는 보유기간 리셋 여부를 고려해서 양도 계획을 세워야 한다. 

- B주택을 유지하면서 2년 이상 보유 후 양도하는 전략 필요 

4. 다주택자가 1주택 외의 주택을 양도 후 최종 1 주택자가 되는 경우

- 2 주택(A, B) 보유
- 2024년 7월 B주택 양도(과세)
- 2025년 1월 1일 A주택 보유 후 양도 예정

대처 방법

- 2025년 1월 1일 기준 1 주택자로 전환되면 보유기간 리셋 없이 기존 취득일 인정 가능 

- 기존 주택을 오래 보유했다면 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 가능 

 

5. 3 주택자가 1 주택을 양도 후 일시적 2 주택이 된 경우

- 2025년 1월 1일 기준 2 주택(A, B) 보유
- 2025년 2월 1일 C주택 추가 취득 (3 주택자 됨)
- 2025년 3월 1일 A주택 양도
- 2025년 4월 1일 B주택 추가 양도

대처 방법

- 일시적 2 주택 상태에서 기존 주택을 양도할 경우, 2년 이상 보유해야 비과세 가능

- 양도 순서를 잘 조정하면 절세 효과 극대화 가능 

6. 1 주택 + 1 분양권 보유자가 분양권을 먼저 양도하는 경우

- A주택 보유 중 2024년 3월 B분양권 취득
- 2024년 12월 B분양권 양도(과세)
- 2025년 3월 A 주택 양도 예정

대처 방법

- 분양권을 먼저 매도하면 기존 주택의 보유기간이 초기화된다

- A주택을 2년 이상 추가 보유 후 매도해야 비과세 가능 

 

---

관련 글: 부동산 양도세/취득세/보유세 알기 쉽게 정리

부동산 양도세/취득세/보유세 알기 쉽게 정리

 

관련 글:  리츠(REITs) 투자 시 조심해야 할 것 (장단점)

리츠(REITs) 투자 시 조심해야 할 것 | 장단점

 

관련 글: 양도소득세 공제 필요경비 인정항목 범위

양도소득세 공제 필요경비 인정항목 범위