주택 임대차 보호 법 '갱신' 관련 모든 것

 

주택 임대차 보호 법 관련해서 임대인이든, 임차인이든 가장 중요한 핵심인 '갱신'에 관한 모든 것 정리했습니다.

 

주택 임대차 보호법 갱신에 관한 모든 것

1. 갱신 요구 

1) 계약 갱신 요구권 

- 계약갱신요구권은, 임차인이 희망하는 경우에 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인(세입자)의 안심 거주 기간이 2년 더 늘어난다. 

2) 전월세 상한제

- 전월세 상한제는, 계약 갱신 요구 시에 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한해서, 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 덜 받을 수 있게 했다. 

3) 법률 공동 소관

- 법무부/국토교통부가 법률을 공동으로 소관 하도록 해서, 주택임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계해서 탄력적으로 대응할 수 있게 한다. 

'갱신 요구' 궁금증 12가지 

1) 계약 갱신 요구권의 행사는 언제부터?

- 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 게약 갱신 요구권을 행사할 수 있다. 만약 만기가 10월 30일이라면, 4월 30일~9월 29일까지는 얘기해야 한다. 

2) 올해 12월 중으로 계약갱신요구권 행사 기간이 변경된다는데?

- 2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나, 갱신된 임대차 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 한다.

3) 그럼 2020년 12월 10일 당일 계약이 만료되거나, 최초로 계약을 체결할 경우?

- 12월 10일에 계약이 만료되는 경우에는, 1개월 전까지 요구해야 하며, 12월 10일 계약이 최초 계약이 되어 2022년 12월 10일에 만료되는 경우에는 2개월 전까지 요구해야 한다. 즉, 2020년 12월 10일을 기준으로 계약이 만료되는 경우에는 계약갱신요구권 기간은 만료 6개월 ~ 1개월, 최초 계약이 시작되는 경우에는 만료 6개월 ~ 2개월 전에 얘기해야 한다.

4) 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나?

- 1회에 한해서 행사가 가능하며, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 본다.  

5) 임대인이 법 시행 이전에 제삼자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우는?

- 법 시행(7월 31일) 이전에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신 요구를 할 수 없다. 

6) 이미 4년 이상 거주한 임차인인데 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까?

- 가능하다. 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니라, 1회에 한해 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 것이기 때문이다. 

7) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나?

- 아니다. 계약갱신요구권 행사는, 해당 권리를 행사한다고 명확하게 의사표시를 한 경우에만 인정된다. 

8) 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정한 경우는?

- 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정이기 때문에 효력이 없다. 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. '주택임대차 보호법 제10조(강행규정)'에 보면, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 

9) 법 시행 전, 임대인이 갱신거절을 통지한 경우 계약갱신 요구를 행사할 수 있을까?

- 행사할 수 있다. 

10) 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식(양식)이 있나?

- 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 분쟁 예방을 위해서 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 가장 안전하다. 

11) 계약갱신요구권 행사 시 무조건 2년 거주해야 하나?

- 갱신되는 기간은 2년으로 보지만, 언제든 임차인이 해지를 통보할 수 있다. 단, 해지의 효력은 임대인이 해지 통보받은 날부터 3개월 후에 발생된다. 즉, 나가고자 하는 날 3개월 이전에 얘기하면 된다. 

12) 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때는 어떻게?

- 2년 미만으로 정한 임대차기간도 그 기간을 2년으로 보기 때문에, 임대차기간 2년이 법에 의해 보장된다. 2년의 임대차 기간을 보장받고, 계약 기간 만료 전에 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다. 

2. '갱신 거절' 궁금증 6가지

1) 임대인이 본인 또는 직계 존/비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절했으나, 목적 주택에 거주하다가 제삼자에게 임대를 한 경우는?

- 갱신되었을 경우의 기간에 제3자에게 임대한 경우, 종전 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 단, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있다. 

2) 실제 거주를 이유로 갱신 거절한 임대인이 제삼자에게 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는?

- 갱신거절 당시에 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미한다. 갑자기 해외로 파견 발령이 나거나 거주자의 사망 등의 예측할 수 없었던 불가피한 사유.

3) 임대인의 직접 거주 사유가 허위인지 확인할 수 있는 방법은?

- 갱신 거절된 임차인은 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 확인할 수 있도록 할 예정이다. 

- 주민등록 전입세대 열람 범위 확대 (주민등록법 시행규칙 제14조)
- 확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)

4) 임대인이 실거주를 사유로, 갱신거절 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담할까?

- 제삼자에게 임대한 것이 아니기 때문에 주택임대차 보호법상의 법정손해배상책임의 대상은 아니지만, 허위로 거절한 것으로 판단되면 민법 제750조 일반 불법행위 책임을 지게 될 수 있다. 단, 인테리어 등 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없는 경우에는 책임을 면할 수 있다. 

5) 법인이 임대인인 경우, 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능할까?

- 불가능하다. 법인이 주택임대차 보호법에 따르는, 실거주할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문이다. 6) 

임대인이  거절 가능한 경우 9가지

1) 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록, 차임을 연체한 사실이 있는 경우

예)_ 차입의 연체가 반드시 2기 연속되지는 않더라도, 전후 합하여 연체액이 2 기분에 달하기만 하면 된다. 

- 임차인이 1,2월분 월세를 연속해서 연체한 경우
- 1월 연체 후 2,3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우 

2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

예)_ 1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우, 2) 주택 본래 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우 

3) 서로 합의해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

예)_ 임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우 (단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외)

4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

예)_ 임대인 동의 없이 전대해서, 타인으로 하여금 목적 주택을 사용/수익 하게 한 경우 

○ 전대란?
1) 빌리거나 꾼 것을 다시 다른 사람에게 빌려주거나 꾸어 줌.
2) 남을 거쳐서 빌려주거나 꾸어 줌. 

5) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

예)_ 1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증/개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 

2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 

6) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어, 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

예)_ 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거 기능 상실되었을 때 

7) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로, 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

A. 임대차 계약 체결 당시, 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우 

B. 주택이 노후/훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 

C. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우 

8) 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

예)_ 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나, 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

 

※ 1~8까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 중대한 사유가 있는 경우.

 

 

 

 

 

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