주택임대차보호법 '갱신 거절 vs 연장' 꼭 알아야 할 2025년 기준

주택 임대차 보호법 갱신

주택임대차보호법 '갱신' 관련 핵심 내용

계약갱신요구권과 전월세 상한제가 도입된 이후, 임차인의 거주 안정성은 강화되었지만 여전히 현장에서 궁금한 점이 많습니다. 특히 2025년 3월 기준으로 일부 제도 개선안이 발표되면서, 실거주 요건의 기준이 명확해졌고, 임대인의 거짓 갱신 거절에 대한 책임도 더 무거워졌습니다.

이 글에서는 갱신요구권 행사 조건, 거절 사유, 손해배상 기준 등을 구체적으로 정리해 드립니다.

 

1. 계약갱신요구권 개요

• 계약갱신요구권: 임차인이 한 차례 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 기존 계약에 2년을 추가할 수 있습니다.
• 전월세 상한제: 갱신 시 임대료는 최대 5%까지만 증액 가능.
• 공동소관: 법무부·국토부 공동 관리 체계로 제도 운영.

2. 자주 묻는 질문 요약 (2025년 기준)

• 요구권 행사 시점: 계약 만료 6개월~2개월 전까지 행사 가능
• 횟수: 1회에 한함 (갱신 후 2년 보장)
• 묵시적 갱신: 별도 의사 표시 없는 자동 연장은 요구권 행사로 보지 않음
• 계약서 없이도 행사 가능: 구두, 문자, 이메일, 내용증명 등 모두 가능 (증거 남기는 방식 권장)
• 중도 해지 가능 여부: 가능합니다. 단, 해지 의사는 3개월 전에 통보해야 효력 발생

 

3. 갱신 거절이 가능한 경우

2025년부터 임대인의 실거주 요건에 대한 검증이 강화되었습니다. 주민등록 전입세대 열람, 확정일자 열람 등으로 임대인의 실거주 여부를 확인할 수 있도록 개선되었습니다.

• 직접 거주 목적 허위 시 손해배상 책임 (종전 임대기간 기준)
• 법인 임대인은 실거주 사유 불인정
• 공실 방치도 민법상 불법행위 책임 소지 있음

임대인이 갱신 거절 가능한 사유 (주요 9가지)

1. 2기분 이상의 차임 연체
2. 허위 정보 또는 불법 용도 사용
3. 상호 보상 합의
4. 임대인 동의 없이 전대
5. 고의 또는 중과실에 의한 주택 파손
6. 주택 전부 또는 일부 멸실
7. 재건축 또는 철거 필요 시 (계획 고지 포함)
8. 임대인 또는 직계가족 실거주
9. 그 외 중대한 계약 위반 사유

4. 2025년 기준 주요 변경사항 요약

• 실거주 증명 기준 강화: 주민등록 전입세대 및 확정일자 열람 제도 개선
• 허위 거절 시 손해배상 범위 명시: 갱신 기간 전체에 해당하는 손해액
• 공실 상태에 대한 판단 기준 보완: 인테리어 등 불가피성 입증 시 면책 가능
• 법인 임대인의 실거주 주장 불인정

임차인의 권리는 확대되었지만, 임대인의 정당한 사유도 보호받을 수 있도록 제도가 세분화되었습니다. 계약 갱신과 관련된 사안은 향후 분쟁의 소지가 크므로, 증거를 남기고 법적 기준을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

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