재개발 투자 시 알아야 할 개념 | 재건축과 차이

 

재개발 투자 방법과 주의사항

재개발 - 멀리 보고 기다려라

- 재개발 투자는 20년 차에 들어선 오래된 투자 방법이지만, 재개발사업의 특성상 장기간이 소요되기 때문에, 현재까지도 투자처로써 많은 관심을 받고 있다. 핵심은, 재개발 대상 지역에서 좋은 물건을 찾아내는 것과 찾아낸 물건이 과연 아파트로 분양받을 수 있는 입주권의 대상이 되는가를 확인하는 것이다. 

 

- 가성비 좋은 물건을 찾는다면, 아직도 재개발 투자를 통한 수익은 얼마든지 가능하다. 하지만, 최근 재개발에 대한 규제가 강화되고 있고, 지역마다 수익성에 차이가 있을 수 있기 때문에 면밀한 계산이 필요하다. 

재개발 투자 방법

- 재개발 사업은 낡고 노후화된 주택이 모여 있는 지역에 새로 아파트를 짓는 것으로 이해하면 된다. 하지만 이런 과정에서 각종 어려운 용어가 나오고, 뉴타운, 재정비 촉진지구, 전략정비구역, 유도정비구역 등 새로운 개념들이 소개되기도 하고, 반대로 사장되기도 하면서 재개발사업이 어렵게 느껴지는 것도 사실이다. 

 

- 투자의 관점에서, 어느 때 사고 어느 때 팔아야 가장 수익이 극대화되는 것이냐에 관심을 가지면 되지만, 전체적인 재개발사업의 절차를 파악해서, 단계별로 어떠한 사항이 있는가를 알고 있어야 제대로 된 투자를 할 수 있다. 2020년 기준 서울시에만 대략 300여 개의 재개발 사업이 진행 중이기 때문에, 절차에 대해 꼼꼼히 공부해두면 좋다. 

○ 재개발 사업 순서 

1. 기본계획 수립 
2. 정비구역 지정
3. 조합설립 추진위원회 구성 및 승인 
4. 조합설립 인가 
5. 사업시행 인가
6. 관리처분 계획 인가 
7. 착공 및 분양
8. 사업의 완료 

- 개발 예정지를 미리 사 두고, 사업이 진행될 때 중간에 매도해서 수익을 보거나, 사업 중간에 투자해서 다 지어진 아파트에 입주까지 하겠다는 생각으로 투자해야 한다. 막연히 '재개발구역이니까 돈이 되겠지'하는 생각을 가지고 투자한다면, 사업단계 진행 과정에서 가격이 아래로 흔들릴 경우 심리적 불안감으로 급매 처분하면서 손실을 볼 수 있다. 

 

- 실제로 아현뉴타운의 경우, 처음 구역지정이 되고, 이후 2010년 관리처분까지 가격이 널뛰기를 해서 투자자들을 헷갈리게 만들었다. 처음에는 가격이 폭등 수준으로 올랐다가 이후 3~4년 정도 지루한 횡보를 거듭했고, 횡보에 지친 투자자들이 실망 매물로 급매 처분을 하기도 했다. 

 

- 분양이 본격화된 2020년 이후부터 아현 뉴타운은 서울에서 가장 인기 있고, 가격이 높게 형성된 신축 아파트가 되었다. 폭등과 하락을 겪으면서도 결국 신축 아파트를 향한 단계가 진행되었던 것이다. 

 

- 평당 가격이 높다고 해서 무조건 나쁜 물건도 아니고, 낮다고 해서 무조건 좋은 물건은 아니다. 부동산 중개업소에서 물건을 추천받을 때, 무조건 평당 가격이 낮다는 것이 강조되는 경향이 있는데, 이런 기준은 위험하다. 큰 평형에 배정받을 수 있는 물건이면서, 감정평가도 높게 받을 수 있는 물건이라면 평당 가격이 비싸더라도 충분이 가치가 있다. 

재개발과 재건축 투자 물건의 차이 

- 재건축 투자의 경우, 비교적 간단하게 몇 평형 배정인지, 추가분담금이 어느 정도인지 예측할 수 있다. 아파트들이 평형별로 일정하게 표준화되어 있기 때문이다. 하지만, 재개발은 건축물의 상태, 도로와의 접근성 등이 같이 고려되야 하기 때문에 조금 더 복잡한 기준이 적용된다. 

좋은 재개발 물건이란? 

1. 전체적인 투자 금액은 적을수록 좋다. 

- 재개발구역 지정이 되고 난 후 거래가 활발해질 때 준비해야 할 현금 규모는 대체로 적게는 2억에서 많게는 4~5억 정도가 되는 것이 일반적이다. 아무리 좋은 물건이라도, 내가 5억을 들여 투자한다면 다음 사람이 그 금액 이상으로 매수하기가 힘들어진다. 투자수익을 얻기 위해서는 다음 사람이 과연 이 물건을 살 수 있을 것인가를 생각해야 한다. 

 

- 재개발 투자에 있어 대략 2억 원 내외로 살 수 있는 물건이 있다면 좋은 투자 물건이라고 볼 수 있다. 다른 사람이 사는데 부담스러운 가격이 아니기 때문이다. 투자를 할 때, 항상 매수한 후 빠져나갈 수 있는 출구 전략을 생각해야 한다. 이런 점에서, 전체적인 투자 금액은 적으면 적을수록 좋다. 

 

2. 평당금액이 적을수록 좋다. 

- 같은 조건의 물건, 즉 같은 평형에 배정되는 것이고, 건물의 상태도 양호한 경우 평당 금액은 적을수록 좋다. 물론 평당금액이 절대적인 기준은 아니다. 하지만, 투자의 수익성 측면에서는 평당 금액이 적을수록 좋다. 

 

- 재개발지역은 개발현황이나 기대감이라는 요소에 의해 가격이 상당히 출렁이는 특징이 있다. 만약 해당 지역의 개발이 늦어진다는 소문이 돌면, 평당 금액이 하락할 수도 있다. 따라서, 현재 시세보다 낮은 가격으로 나온 급매 물건으로 리스크를 최소화해야 하고, 나중에 혹시 평당 금액이 떨어지더라도 손해를 보지 않을 수준으로 매수해야 한다. 

 

3. 전셋값은 높을수록 좋다. 

1) 재개발지역의 전셋값은 실제 주거 가치를 의미한다.

- 즉, 전셋값이 높다는 것은 실제 거주하기에 가치가 높다는 뜻이다. 이런 재개발지역에서의 높은 전셋값은 향후 감정평가를 높게 받을 수 있는 기초적인 조건이 된다. (물론 전셋값 자체가 감정평가 시 고려되는 항목은 아니다.) 

 

2) 실투자금을 줄일 수 있다. 

- 전셋값이 높다는 것은 내 주머니에서 나가야 할 투자 금액이 그만큼 줄어든다는 의미다. 내가 적은 금액을 들여 투자할 수 있다면, 다음 사람도 적은 금액으로 내가 매입한 물건을 사갈 수 있기 때문에 처분이 쉬워진다는 장점도 있다. 

 

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투자 시 주의사항

- 분양 자격이 있는가, 즉 입주권을 받을 수 있는가를 따져봐야 한다. 분양 자격은 가장 많은 분쟁이 발생하고, 가장 많은 위험이 있는 문제다. 같은 재개발지역에 투자를 해도, 누구는 조합원이 돼서 입주권을 받을 수 있지만, 누구는 조합원 자격에 미달돼서 공시지가 정도만 보상받는 경우도 있다. 

 

- 낡았거나 새로 지었거나 상관없이 온전히 집 한 채를 소유하고 있으면 입주권을 받을 수 있다. 문제는 토지만 가지고 있거나, 건물만 가지고 있는 경우, 또는 집이 아닌 상가를 가지고 있는 경우다. 물건을 거래할 때, 반드시 현지 부동산 중개업소에서 확인받아야 한다. 

정상적인 조합원이 될 수 있는 경우 

1. 주택 및 대지를 소유한 경우 -  분양 자격 인정됨

- 주택과 대지를 동시에 소유하고 있으면 분양자격이 인정된다. 즉 입주권을 받을 수 있다. 단, 분양 자격을 얻을 때 몇 평을 받느냐 하는 것이 중요한데, 권리가액이 어느 정도인가에 따라 어떤 사람은 32평형 이상의 분양 자격을, 또 어떤 사람은 25평형 이하의 분양 자격을 얻게 된다. 

 

2. 주택만 소유한 경우 

- 최초 등기 시부터 토지와 건물의 소유가 다르거나, 2003년 12월 30일 이전에 토지와 건물을 분리 소유한 경우에는, 각각 분양 자격이 인정된다.  일반적인 상황에서는, 집을 매입한다는 것은 집을 사면서 동시에 집이 가지고 있는 대지지분, 즉 땅을 산다는 말인데 주택만 소유한 경우가 드물게 있다. 

 

1) 최초 등기 시부터 토지와 건물의 소유가 다른 경우 

2) 2003년 12월 30일 이전에 토지와 건물을 분리 소유한 경우 

 

3. 다세대 주택 (빌라)

- 2008년 7월 29일 이전에 건축허가를 받은 다세대는 전용면적 규모에 제한 없이 각각 분양 자격 인정되며, 2008년 7월 30일 이후 허가를 받은 다세대주택은, 건축물대장의 주거 전용 총면적이 60제곱미터를 초과할 때만 분양 자격이 인정.

 

- 일명 빌라에 대한 사항으로, 빌라는 대지지분도 비교적 작고, 전세를 안고 매입할 경우 투자 금액도 크지 않기 때문에 분양 자격만 된다면, 큰 수익을 올릴 수 있다. 아파트처럼 대지지분당 가격도 일정하게 형성되어 있어, 개발 지역의 주요 투자 상품이다. 

 

4. 분리 다세대 주택 

- 2003년 12월 30일 이전 다가구 주택에서, 다세대주택으로 전환 등기한 경우, 전용 60제곱미터 이하는 임대주택에 배정되거나 청산되며, 전용 60제곱미터 초과는, 전용 60제곱미터 이상의 중대형 분양 자격이 인정된다. 

 

- 분리다세대라는 것은 원래 다가구주택이었는데, 다세대주택으로 변경한 것을 말한다. 쉽게 말하면, 원래 주인이 한 사람이던 집에 대해 이런저런 방법으로, 여러 명으로 소유주를 나누었다는 뜻이다. 얼마 전까지는 다가구를 몇 개의 요건을 갖춰서 다세대주택으로 바꾸는 것이 가능했다. 

 

- 소유주 입장에서는 하나의 큰 집을 여러 개의 작은 집으로 나눠서 팔 수 있어, 자금 회수에도 좋고, 가격도 다가구일 때보다 높게 받을 수 있다는 장점이 있기 때문에, 다가구를 다세대로 나눠서 파는 일명 분리 다세대 물건이 시장에 나온 것이다. 

 

5. 다세대주택 제도 도입 이전 다가구주택 구분소유 건물 

- 처음 지었을 땐 소유주가 하나이면서, 여러 가구가 한 집에 사는 다가구주택이었는데, 1997년 1월 15일 이전에 다가구주택을 다세대 주택으로 전환한 분할 빌라의 경우, 면적 규모에 상관없이 분양 자격이 인정된다. 

 

6. 다가구 주택 제도 도입 이전, 단독주택 구분소유 건물 의제 

- 주택 자체는 단독주택이지만, 사실상 다가구주택이고, 1997년 1월 15일 이전, 구분 등기돼서  주인이 각각 다른 경우에는 각기 다른 소유주들에게 면적 규모에 제한 없이 분양 자격을 부여한다. 

 

7. 기존 무허가 건축물 (일명 뚜껑)

 

- 무허가 건축물이라 하면, 거부반응을 일으키는 경우가 많다. 불법건축물로 인식하기 때문인데, 무조건 불법인 것은 아니다. 무허가 건축물이라는 것은, 조금 더 정확히 표현하면 '허가제도 이전 건축물'이다. 등기제도나 건축물대장이 만들어지기 전부터 이미 있었던 주택에 대해, 나라에서 대대적으로 작업해서 무허가 건축물대장이라는 것을 만들었다.

 

- 대부분의 경우, 이런 주택은 개인 소유 토지보다는 국가나 지자체 소유의 토지에 지어진 경우가 많다. 그래서 주택은 개인 소유인 것이 맞는데, 땅은 국가나 지자체 소유가 된다. 그래서 위에 덮는 뚜껑만 있는 것과 같다고 해서 중개업계에서는 속어로 '뚜껑'이라 불린다. 

 

- 기존 무허가건축물의 경우 1981년 12월 31일부터 현재의 무허가 건축물대장에 등재되어 있어야 하고, 1982년 4월 8일 항공사진 촬영된 사실상의 건축물이어야 분양자격이 인정된다. 

8. 근린 생활 시설 (근생지분)

- 분양 자격을 얻기에 가장 어렵고 힘든 경우다. 다른 기준은 객관적인 문서로 확인할 수 있는데 비해, 근린생활시설은 투자에 있어 함정이 많기 때문이다. 2008년 7월 29일 이전에 주민등록 전입신고를 통해 확정일자를 받고, 사실상 주거용으로 사용하고 있음을 증명할 수 있으면, 분양 자격이 인정된다.(가급적 피해야 할 매물)

 

9. 토지만 가지고 있는 경우 

- 2003년 12월 30일 이전 분할 또는 공유지분 등기가 완료되어 있어야 하며, 90제곱미터 이상의 토지를 보유하고 있는 경우 주택 유무, 지목 현황과 관계없이 분양 자격이 있다. 

 

○ 토지를 27.3평 이상 보유한 경우 

 

- 면적이 90제곱미터, 즉 27.3평 이상이라면 분양 자격에는 전혀 문제가 없다. 토지가 나대지이든 주차장이든, 상관없다. 일단 무조건 27.3평 넘으면 분양 자격을 얻을 수 있다. (단, 개발지역에 이런 식으로 토지를 25평만 가지고 있다면 부족한 2.3평을 추가로 매입해서 기본 면적 조건을 채우거나, 다른 사람이 면적 조건을 채울 수 있도록 매도하는 것도 방법이다.)

 

 

○ 토지를 9.1평 이상 27.3평 미만으로 소유하고 있는 경우 

- 9.1평에서 27.3평 미만으로 소유하고 있다면 4가지의 까다로운 조건을 만족해야 한다.  

 

1) 2003년 12월 30일 이전 분할 또는 공유지분으로 등기가 완료

2) 무주택자 신분

3) 단독 필지인 상태 

4) 지목이 도로가 아니어야 하고, 실제 사용현황도 도로가 아닌 경우 

 

※ 이 조건을 만족할 수 없다면, 추가 매입해서 27.3평을 채우거나, 다른 사람에게 매도하는 게 좋다. 

 

 

 

투자 추천

- 투자 적정 금액: 1억 이내

- 투자 난이도: 상 (사업단계, 분양 자격 등을 확인할 수 있어야 하기 때문에 어려운 투자 방법임)

- 적합한 성향: 공격적 투자 성향 (장기적 관점이 필요하며, 사업 시행이 늦어져 지속적인 비용이 발생해도 감당할 수 있어야 함) 

 

 

 

 

 

 

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